법령해석 사례
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【제 목】 상가건물에 대한 시가표준액이 관계법령에 의거 적법하게 산출된 이상, 이 사건 재산세부과처분은 적법하며, 오수처리에 관한 원인자부담금 부과처분은 이 법에 의한 처분이 아님
【사건번호】 행심2005-18, 2005.02.03
【주문】
청구인의 심사청구를 기각한다.
【이유】
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 2002.9.4. 취득한 부산광역시 북구 ○○동 2276-1번지 ○○○○○센터 지하 101호 상가 350.16㎡(이하 "이 사건 상가"라 한다)에 대한 2004년도 재산세 부과처분에 있어서 지방세법 제111조 제2항 제2호에 규정한 시가표준액(126,355,695원)을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 379,060원, 도시계획세 252,700원, 공동시설세 397,560원, 지방교육세 75,810원, 합계 1,105,130원을 2004.7.10. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 동일한 건축물에 있는 청구인소유의 지하상가(분양가 4억원)와 같은면적의 지상1층 상가(분양가 26억원)는 분양가가 6배 이상 차이가 생기는데도 위 상가들에 대한 재산세는 0.08배 정도의 차이 밖에 나지 않는 것을 보면 청구인소유의 상가에 대한 재산세가 부당하게 과다부과되었다고 하고, 분양받은 상가의 용도가 2종 근린생활시설(노래연습장)이나 이를 음식점으로 용도변경하면 오수처리에 관한 원인자부담금을 부담하여야 하는 데 노래연습장이나 일반음식점은 동일한 2종 근린생활시설로서 용도변경이 아니므로 원인자부담금은 철회되어야 한다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 재산세 과세근거가 되는 과세시가표준액 산정이 적법한지 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제187조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 재산가액은 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 시가표준액으로 한다고 규정하고, 같은법 제111조 제2항 제2호에서 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액. 다만, 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상의 경우에는 납세의무성립일 현재를 기준으로 결정한 가액을 시가표준액으로 하고, 이미 결정된 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 현저하게 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있다고 하고 있으며, 지방세법시행령 제80조 제1항에서 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 하면서 건물의 경우는 철근콘크리트 스라브구조의 아파트의 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 하고, 그 제3항에서 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 시장ㆍ군수가 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 제7항에서 제3항 본문의 규정에 의하여 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가, 동항 단서의 규정에 의하여 변경결정된 시가표준액은 도지사가 각각 이를 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2003.12.30. 부산광역시북구고시 제54호로 2004년도 건물 및 기타 물건 시가표준액 결정기준고시(1㎡당 신축건물 기준가액: 180,000원)되었고, 2004.6.1. 이 사건 상가를 2004년 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있었으며, 이 사건 상가의 현황 및 제반지수는 철골철근콘크리트구조(지수 120)에 근린생활시설(용도지수 125) 용도로 되어 있고, 2003년도 개별공시지가가 ㎡당 2,300,000원으로 위치지수는 110이며, 2002.8. 사용승인되어 경과연도별 잔가율이 97.4이고, 면적은 전용면적 313.97㎡, 일반공용면적 25.19㎡, 지하주차장 11㎡, 총 350.16㎡이며 가감산특례지수는 자동승강기지수 115와 8층 건물지수 110을 합하여 가산율이 125로 구성되어 있으므로 ㎡당 가액은 289,000원으로 산출되었고, 이에 따라 위 총면적과 가산율을 곱하여 이 사건 상가 재산세 과세시가표준액을 125,065,300원으로 산정한 사실이 제출된 관계증빙자료를 통해 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 이 사건 상가에 대하여 재산세가 부당하게 과다부과되었다고 하고, 노래연습장이나 일반음식점은 동일한 2종 근린생활시설로서 용도변경이 아니므로 오수처리에 관한 원인자부담금은 철회되어야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 지방세법 제187조에서 재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다고 하면서 그 재산가액은 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 시가표준액이라고 하고, 그 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액으로 하고 있는바, 건축물에 대한 취득세 과세표준은 토지가격이 포함되어 있어 어느 정도 실거래가격에 근접되었다 할 수 있으나, 재산세의 경우, 특히 공동주택 이외의 일반건축물은 토지가격을 제외하고 단지 신축할 때 소요되는 원가적인 측면을 위주로 하여 평가하기 때문에 실거래가격과는 차이가 발생될 수 있는 것이라 하겠으며, 현재와 같이 토지와 건축물을 구분하여 과세하는 법령구조아래에서는 설령 부동산에 대한 실제거래가격을 인지하였다 하더라도 이를 건축물 및 토지의 가격을 정확하게 구분하기는 기술적으로 곤란하다 할 것이므로 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있는 것으로서 이 사건 부동산의 경우 처분청은 법령상 관련절차를 거쳐 2003.12.30. 부산광역시북구고시 제54호로 건물 및 기타 물건 시가표준액 결정기준을 1제곱미터당 신축건물 기준가액 180,000원으로 고시하였고, 이를 기준으로 건물의 구조지수는 철골콘크리트로서 120으로, 용도지수는 근린생활시설로서 125로, 위치지수는 제곱미터당 건물부속 토지가격 구간에 해당하는 110으로, 경과연수별 잔가율을 97.4 등으로 법령에 맞게 시가표준액을 산출하였으므로 이 사건 재산세 등 부과처분은 적법하다고 할 것이며, 또한, 청구인이 비교대상으로 하는 동일건물 내 1층 상가에 대한 시가표준액을 산출한 사항을 보면 이 사건 상가와 제반지수는 동일하고 단지 상가 층별 가산율(2층 이상 건물의 1층 상가부분) 10%만 추가로 적용한 결과 양상가건물에 대한 재산세액의 차이가 분양가격을 대비하여 볼 때 미미한 것은 사실이나, 양상가건물에 대한 시가표준액이 관계법령에 의거 적법하게 산출된 이상, 이 사건 재산세가 과다부과되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠고, 한편, 용도변경에 따른 오수처리에 관한 원인자부담금을 철회하여 달라는 주장은, 처분청이 오수처리에 관한 원인자부담금을 부과한 처분이 지방세법 제72조 제1항에서 이 법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때 처분이 있었던 것으로 본다.)에 해당되지 않으므로 청구대상이 아닌 것이라 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【사건번호】 행심2005-18, 2005.02.03
【주문】
청구인의 심사청구를 기각한다.
【이유】
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 2002.9.4. 취득한 부산광역시 북구 ○○동 2276-1번지 ○○○○○센터 지하 101호 상가 350.16㎡(이하 "이 사건 상가"라 한다)에 대한 2004년도 재산세 부과처분에 있어서 지방세법 제111조 제2항 제2호에 규정한 시가표준액(126,355,695원)을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 379,060원, 도시계획세 252,700원, 공동시설세 397,560원, 지방교육세 75,810원, 합계 1,105,130원을 2004.7.10. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 동일한 건축물에 있는 청구인소유의 지하상가(분양가 4억원)와 같은면적의 지상1층 상가(분양가 26억원)는 분양가가 6배 이상 차이가 생기는데도 위 상가들에 대한 재산세는 0.08배 정도의 차이 밖에 나지 않는 것을 보면 청구인소유의 상가에 대한 재산세가 부당하게 과다부과되었다고 하고, 분양받은 상가의 용도가 2종 근린생활시설(노래연습장)이나 이를 음식점으로 용도변경하면 오수처리에 관한 원인자부담금을 부담하여야 하는 데 노래연습장이나 일반음식점은 동일한 2종 근린생활시설로서 용도변경이 아니므로 원인자부담금은 철회되어야 한다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 재산세 과세근거가 되는 과세시가표준액 산정이 적법한지 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제187조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 재산가액은 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 시가표준액으로 한다고 규정하고, 같은법 제111조 제2항 제2호에서 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액. 다만, 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상의 경우에는 납세의무성립일 현재를 기준으로 결정한 가액을 시가표준액으로 하고, 이미 결정된 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 현저하게 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있다고 하고 있으며, 지방세법시행령 제80조 제1항에서 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 하면서 건물의 경우는 철근콘크리트 스라브구조의 아파트의 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 하고, 그 제3항에서 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 시장ㆍ군수가 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 제7항에서 제3항 본문의 규정에 의하여 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가, 동항 단서의 규정에 의하여 변경결정된 시가표준액은 도지사가 각각 이를 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2003.12.30. 부산광역시북구고시 제54호로 2004년도 건물 및 기타 물건 시가표준액 결정기준고시(1㎡당 신축건물 기준가액: 180,000원)되었고, 2004.6.1. 이 사건 상가를 2004년 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있었으며, 이 사건 상가의 현황 및 제반지수는 철골철근콘크리트구조(지수 120)에 근린생활시설(용도지수 125) 용도로 되어 있고, 2003년도 개별공시지가가 ㎡당 2,300,000원으로 위치지수는 110이며, 2002.8. 사용승인되어 경과연도별 잔가율이 97.4이고, 면적은 전용면적 313.97㎡, 일반공용면적 25.19㎡, 지하주차장 11㎡, 총 350.16㎡이며 가감산특례지수는 자동승강기지수 115와 8층 건물지수 110을 합하여 가산율이 125로 구성되어 있으므로 ㎡당 가액은 289,000원으로 산출되었고, 이에 따라 위 총면적과 가산율을 곱하여 이 사건 상가 재산세 과세시가표준액을 125,065,300원으로 산정한 사실이 제출된 관계증빙자료를 통해 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 이 사건 상가에 대하여 재산세가 부당하게 과다부과되었다고 하고, 노래연습장이나 일반음식점은 동일한 2종 근린생활시설로서 용도변경이 아니므로 오수처리에 관한 원인자부담금은 철회되어야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 지방세법 제187조에서 재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다고 하면서 그 재산가액은 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 시가표준액이라고 하고, 그 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액으로 하고 있는바, 건축물에 대한 취득세 과세표준은 토지가격이 포함되어 있어 어느 정도 실거래가격에 근접되었다 할 수 있으나, 재산세의 경우, 특히 공동주택 이외의 일반건축물은 토지가격을 제외하고 단지 신축할 때 소요되는 원가적인 측면을 위주로 하여 평가하기 때문에 실거래가격과는 차이가 발생될 수 있는 것이라 하겠으며, 현재와 같이 토지와 건축물을 구분하여 과세하는 법령구조아래에서는 설령 부동산에 대한 실제거래가격을 인지하였다 하더라도 이를 건축물 및 토지의 가격을 정확하게 구분하기는 기술적으로 곤란하다 할 것이므로 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있는 것으로서 이 사건 부동산의 경우 처분청은 법령상 관련절차를 거쳐 2003.12.30. 부산광역시북구고시 제54호로 건물 및 기타 물건 시가표준액 결정기준을 1제곱미터당 신축건물 기준가액 180,000원으로 고시하였고, 이를 기준으로 건물의 구조지수는 철골콘크리트로서 120으로, 용도지수는 근린생활시설로서 125로, 위치지수는 제곱미터당 건물부속 토지가격 구간에 해당하는 110으로, 경과연수별 잔가율을 97.4 등으로 법령에 맞게 시가표준액을 산출하였으므로 이 사건 재산세 등 부과처분은 적법하다고 할 것이며, 또한, 청구인이 비교대상으로 하는 동일건물 내 1층 상가에 대한 시가표준액을 산출한 사항을 보면 이 사건 상가와 제반지수는 동일하고 단지 상가 층별 가산율(2층 이상 건물의 1층 상가부분) 10%만 추가로 적용한 결과 양상가건물에 대한 재산세액의 차이가 분양가격을 대비하여 볼 때 미미한 것은 사실이나, 양상가건물에 대한 시가표준액이 관계법령에 의거 적법하게 산출된 이상, 이 사건 재산세가 과다부과되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠고, 한편, 용도변경에 따른 오수처리에 관한 원인자부담금을 철회하여 달라는 주장은, 처분청이 오수처리에 관한 원인자부담금을 부과한 처분이 지방세법 제72조 제1항에서 이 법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때 처분이 있었던 것으로 본다.)에 해당되지 않으므로 청구대상이 아닌 것이라 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.