감     사     원
심  사  결  정
결 정  번 호     2007년 감심 제 120 호
제        목     취득세 등 부과에 관한 심사청구
청   구   인     0 0 0
                      00도 00시 00구 00동 172 0000 810호
처   분   청     00도 00시 00구청장
주       문    심사청구를 기각한다.
이       유
1. 원 처분의 요지
    청구인은 2006. 6. 9. 및 6. 12. 청구 외 000 등 2명으로부터 00도 00시 00구 00동 6-6 오피스텔000 214호외 3건 건물 223.88㎡와 그 부속토지 18.9512㎡(214호, 1114호, 1115호, 1116호, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 269,500,000원(214호 65,500,000원, 1114호 등 3개호 각 68,000,000원)에 취득하여 같은 날(6. 9. 및 6. 12.) 위 부동산 거래를 처분청에 신고하였다.
    이에 처분청은 위 취득가액이 시가표준액에 미달한다는 사유로 청구인으로 하여금 시가표준액 299,205,960원을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호의 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 5,984,080원, 농어촌특별세 598,400원, 등록세 5,984,080원, 지방교육세 1,196,800원 합계 13,763,360원을 신고·납부(이하 과세표준을 시가표준액으로 하여 취득세 등을 신고·납부 하도록 한 것을 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하도록 하였다.
2. 심사청구의 취지와 이유
  가. 청구 취지
    이 사건 부과처분을 취소하고 실제취득가액을 과세표준으로 하여 결정하여 달라는 취지의 청구
  나. 청구 이유
    이 사건 부동산을 269,500,000원(부가가치세 21,090,000원 포함)에 취득하였고 이는 처분청이 발행한 부동산거래계약신고필증과 매도·매수인 인감이 첨부된 거래사실 확인서에 의해 증명되는데도 실제 취득가액 보다 높은 시가표준액 299,205,960원을 과세표준액으로 하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
  가. 다툼
    이 사건 부동산의 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과 처분한 것이 정당한지 여부
  나. 인정 사실
    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
    (1) 청구인은 2006. 6. 9. 및 6. 12. 청구 외 000 등 2명으로부터 00도 00시 00구 00동 6-6에 있는 이 사건 부동산을 취득하여 같은 날 269,500,000원을 취득가액으로 하여 취득세 및 등록세 신고서를 처분청에 제출하였다.
    (2) 이에 처분청은 같은 날 위 취득가액 269,500,000원을 과세표준으로 하지 않고 시가표준액 299,205,960원을 과세표준으로 하여 이 사건 부과처분을 하였다.
    (3) 이 사건 부동산 거래와 관련하여 위 매도인이 인감증명서를 첨부하여 작성한 거래사실 확인서 등에 의하면 이 사건 부동산 총 거래대금이 269,500,000원(부동산매매대금 248,410,000원, 부가가치세 21,090,000원으로 구성)으로 확인되고 있다.
    (4) 또한 처분청은 감사원 심사청구와 관련하여 시가표준액 계산시 가감산율 적용오류로 시가표준액이 잘못산정[299,205,960원(당초)-297,749,634원(정당)=1,456,326원(차이)]된 것을 인식하고  2007. 7. 3. 과다 부과된 취득세 등 67,020원을 자진 경정·처분하였다.
    다. 관계 법령 등의 규정
   (1) 지방세법 제111조 제1항에는 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 그 제2항에서는 “제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.”라고 규정하면서, 그 제1호에 “「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액”이라고 규정하고 있고, 제2호에 “제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액”이라고 규정하고 있다.
    또한 제5항 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 사실상 취득가격에 의하는 것은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득으로 규정하고 있다.
   (2) 지방세법 제130조 제1항에는 “부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 제2항에는 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.”라고 규정하고 있다. 또한 제3항에는 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.”고 규정하고 있다.
   (3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제27조 제1항에는 “거래당사자는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시청·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고한다.”고 규정하고 있고, 제2항에는 “중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항 규정에 의한 신고를 하여야 한다.”고 규정하고 있으며, 제4항에는 “중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기특별조치법 제3조 제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
   (4) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항에는 “건설교통부장관은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운용하여야 한다.”고 규정하고 있고, 제2항에는 “시장·군수 또는 구청장은 제27조 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.” 규정하고 있다.
    (5) 건설교통부 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(2005.12.)에 의하면 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지의 경우에만 실시한다고 규정하고 있다.
     라. 판단   
    먼저 관련법령을 살펴보면, 지방세법 제111조·제130조 제1항 및 제2항에 따르면 취득(등록)세 과세표준은 취득(등기·등록)자가 신고한 취득(등기·등록)당시의 가액으로 하되, 그 신고가액의 표시가 없거나 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제5항 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우 그 사실상 취득가액으로 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.
    또한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항 및 제2항에 따르면 건설교통부장관은 부동산거래가격 검증체계를 구축·운용하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 신고를 받은 부동산 거래에 대해서는 위 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하도록 규정하고 있다.
    한편, 건설교통부에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서 규정하고 있는 부동산거래가격 검증과 관련하여 각 시·도 등에 시달한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령에 의하면 부동산거래 신고가격의 검증은 공동주택, 단독주택, 토지의 경우에만 실시한다고 규정하고 있다.
    (1) 청구인의 신고가격이 가격검증이 이루어진 취득가액인지 여부
    2006. 1. 1.부터 “부동산 실거래가격 신고의무제도”가 시행됨에 따라 건설 교통부장관은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조   규정에 따라 가격공시 제도가 정착화 된 토지·주택(공통 및 단독)의 경우에는 ‘부동산 거래가격 검증체계’를 구축·운용하고 있으나, 상가·사무실 등 비주거용 부동산에 대해서는 가격공시제도 등이 도입되지 않아(2005. 5. 4. 부동산대책 회의에서 비주거용 부동산가격은 2008년 이후 공시한다는 기본일정을 제시) 현재 실거래가격 적정성에 대한 검증체계를 마련 중에 있다.
    따라서 청구인은 공인중개사가 작성·교부한 매매계약서를 첨부하여 취득  가액 등을 처분청에 신고하였으나, 이 사건 부동산은 사무실 용도인 오피스텔로 위 가격검증체계에 의해 가격의 적정성을 검증을 할 수 없어 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당되지 않는다고 할 것이다.
   (2) 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이 적법한지 여부
    취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는  이익을 포착하여 세금을 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우   취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적인 가치를 반영하는 한 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 하는 지방세법의 규정은 세법의 집행과정에서 게재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 형평과 조세정의를 실현하는데 있다고 할 것이다.
   그런데 인정사실 등에서 본바와 같이 청구인이 처분청에 신고한 이 사건 부동산의 취득가액은 269,500,000원으로 시가표준액 299,205,960원에 미달되므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다 할 것이다.
   (3) 종합적인 판단
     지방세법 제111조·제130조 제1항 및 제2항에서 취득(등록)세 과세표준은 취득(등기·등록)자가 신고한 취득(등기·등록)당시의 가액으로 하되, 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 규정하고 있고,  같은 법 제111조 제5항 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 가격검증이 이루어진 취득의 경우 그 사실상 취득 가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.
   그런데 이 사건의 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 당해 부동산에 대한 실거래 취득가액을 신고를 하였다고 하더라도 사무실 용도인 오피스텔에 대해서는 가격공시제도 미비 등의 사유로 같은 법 제28조의 규정에 의해 가격검증을 할 수가 없어 지방세법 제111조 제5항 제5호의 규정을 적용할 수 없다 할 것이고, 나아가 청구인이 신고한 실제 취득가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 사건 부과·처분한 것은  잘못이 없다 할 것이다.
   다만, 처분청이 이 사건 부동산 시가표준액 산정시 가감산율 적용오류로   취득세 등이 67,020원을 과다 부과하였으나, 이 후 처분청이 자진 경정·처분하였으므로 여기에 대해서는 별도 심리하지 아니한다.
4. 결론
   그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

                             2007.  9 . 20 .
                            감     사     원