제2007-565호

결     정     서


    위 당사자간 취득세 등 부과 사건에 관하여 2007년 9월 14일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.

주            문

   처분청이 청구인 각각에게 2007.4.16. 부과고지한 취득세 11,107,760원, 농어촌특별세 1,007,870원, 합계 12,115,630원을 취득세 5,819,040원, 농어촌특별세 528,000원, 합계 6,347,040원으로 각각 경정한다.

이            유          

1. 원처분의 요지

   처분청은 상속인인 청구인(○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○)이 피상속인 ○○○(청구인의 ○)가 2006.8.30. 사망하므로 피상속인 소유 서울특별시 ○구 ○○동 4-26번지 토지 219.2㎡중 109.6㎡(이하 “이 사건 토지”라고 한다)를 각각 5분의1인 21.92㎡(이하 “이 사건 상속지분”라고 한다)씩 상속취득하였음에도 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 취득세 등을 신고납부하지 아니하자, 이 사건 토지의 시가표준액(2,290,640,000원)의 5분의1에 해당하는 이 사건 상속지분가액(458,128,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 11,107,760원, 농어촌특별세 1,007,870원, 합계 12,115,630원(가산세 포함)을 2007.4.10. 각각 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

   청구인은 1996.6.12. 이 사건 토지에 대하여 피상속인 ○○○가 (주)○○에 매매예약계약을 체결하여 매매예약가등기를 완료한 다음 (주)○○의 회계장부 및 법원 조정조서 등에서 확인되는 바와 같이 2006.8.30. 사망하기 전에 1988.1.1.부터 1999.5.31.까지 지상 건축물(2분의 1지분을 ○○과 청구인중 ○○○·○○○·○○○·○○○이 소유함)에 대한 임대료 618,756천원을, 2006.8.29. 이전 공유지분 임대보증금 410,501천원을, 그 후 2007.3.2. 임대보증금 320,000천원을 각각 수령하였으므로 매매대금을 정산하여 실질적으로 (주)○○이 이 사건 토지를 피상속인이 사망하기 전에 취득하였고, 이러한 사실을 관할 법원에서 입증하여 상속인을 거치지 아니하고 피상속인에서 (주)○○으로 소유권지분이전등기를 경료하였으며, 설령, 법원 조정조서상 매수인이 지불할 잔금(30,637,334원)이 있다고 하더라고 이는 실제 거래가액 69억원에 비해  0.4%에 불과하므로 대법원 판례(82누286)에 비추어 이 사건 토지에 취득하였다고 볼 수 있다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단

   이 사건 심사청구의 다툼은 부동산매매예약가등기가 경료되었고, 잔금이 남아 있는 상태에서 부동산소유자(피상속인)가 사망한 경우, 상속인이 부동산을 상속취득한 것으로 볼 것인지 및 상속부동산의 과세표준을 시가표준액이나 매수인의 취득신고가액 중 어느 가액으로 할 것인지 여부에 있다 하겠다.

   먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제104조제8호에서 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다고 하고, 같은 법 제105조제9항에서 상속(피상속인으로부터 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다.)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 과세물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 과세물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다고 하며, 같은 법 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하고, 같은 법시행령 제73조제1항제1호에서 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에, 그 제2호에서 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날)에 취득한 것으로 본다고 하며, 같은 조제2항에서 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)에 취득한 것으로 본다고 하고, 같은 법시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서) 등에 정하는 것을 말한다고 하며, 민법 제997조에서 상속은 사망으로 인하여 개시된다고 하고, 같은 법 제1005조에서 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 하고, 같은 법 제1007조 (공동상속인의 권리의무 승계) 공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계한다고 규정하고 있다.
 
   다음으로 청구인의 경우를 보면, 1995.12.27. 피상속인 ○○○는 서울특별시 ○구 ○○동 46-2번지 토지 219.2㎡중 2분의 1인 109.6㎡(이 사건 토지)에 대하여 소유권이전등기를 경료하였고, 1999.6.10. 피상속인은 이 사건 토지에 대하여 (주)○○과 매매예약계약서를 작성하였으며(1999.6.12. 매매예약가등기함), 위 계약서에서 매매예약대금은 1,630백만원, 매매예약금액은 326백만원, 매매예약일은 1999.6.10.에 예약완료일은 2000.6.10.으로 되어 있고, 1999.6.11. 피상속인과 (주)○○은 이 사건 토지에 대하여 부동산매매계약서를 작성하였는데, 위 계약서상 매매대금은 12억원으로, 계약 및 중도금은 618,756천원으로, 잔금은 581,244천원으로, 잔금지급시기를 2006.6.30.로 하며, 그 단서사항에서 계약 및 중도금은 1988.1.1.부터 1999.5.30.까지 수령한 이 사건 토지상 건축물 임대료중 (주)○○ 몫과 상계하고, 잔금은 계약일 이후 건물소유주의 임대료 수령분으로 정산한다고 하고 있으며, 2006.8.30. 청구인은 피상속인 ○○○는 사망하므로 상속으로 각각 이 사건 상속지분을 취득하였고, 2007.4.10. 처분청은 이 사건 상속지분에 대하여 청구인에게 취득세 등을 다음과 같이 각각 부과고지하였으며,

납세자	취득세(단위 : 원)			농어촌특별세(단위 : 원)
	본세	가산세	계	본세	가산세	계
○○○	9,162,560	1,945,200	11,107,760	916,250	91,620	1,007,870
○○○	9,162,560	1,945,200	11,107,760	916,250	91,620	1,007,870
○○○	9,162,560	1,945,200	11,107,760	916,250	91,620	1,007,870
○○○	9,162,560	1,945,200	11,107,760	916,250	91,620	1,007,870
○○○	9,162,560	1,945,200	11,107,760	916,250	91,620	1,007,870

2007.5.1. (주)○○이 이 사건 토지외 2건에 대하여 청구인을 피신청인으로 하여 신청한 소유권이전등기사건(2007머○○○○)에 대하여 서울중앙지방법원의 조정(2007.2.23. 매매예약완결을 원인으로 한 각 소유권이전의 본등기 절차를 이행한다)이 성립되었는데, 이때, (주)○○의 조정신청내용은 2006.8.30. 피상속인 ○○○가 사망시까지 이 사건 토지에 대하여 (주)○○은 피상속인사이에 금1,200백만원으로 매매예약을 한 다음 1999.6.12. 지분소유권이전청구권가등기를 경료(서울중앙지방법원 ○○등기소 접수 ○○○○○호)하였고, 사망후 ○○○을 제외한 나머지 상속인과 2007.2.23. 정산합의(합의서 제4조제1항에서 잔금 113,743천원을 2007.2.27.까지 소유권이전서류와 교환조건으로 지급하기로 함)하였으나 그 후 추가정산사항이 확인되어 2007.3.2. 현재 미정산매매잔대금 30,637,000원으로 최종 정산합의하였으며, 2차에 걸친 정산합의서에서 최종 미정산잔금 30,637천원은 이 사건 토지 매매대금 12억원에서 피상속인이 수령한 임대료중 (주)○○의 몫 618,756천원 및 계약일이후 수령한 임대료 467,501천원를 계약금 및 중도금조로 사망후 정산한 나머지 잔금 113,743천원에다가 추가정산사항으로 임대보증금 계산착오분 57천원(실제 보증금은 300,000천원인데 357,000천원으로 정산함) 및 (주)○○이 피상속인에게 지불하여야 할 경기도 ○○시 소재 부동산 잔금 179,894천원을 합계한 다음 피상속인이 수령한 1999년이전 토지임대보증금 320백만원을 차감하여 산출하였고, 2007.6.25. (주)○○은 이 사건 토지에 대하여 취득가액(1,200,000,000원)을 과세표준액으로 취득세 등을 신고하였으며(2007.6.26. 등기원인 1999.6.11. 매매예약에 의한 소유권이전등기를 경료), 이 사건 토지의 매매계약서상 매매대금 1,200,000,000원 및 1999.6.11. 계약금 326,000,000원 지급 및 2006.6.30. 잔금 581,244,000원 지급 및 계약당사자는 피상속인 ○○○와 (주)○○으로 되어 있고, (주)○○의 계정별원장 기재 내역은 다음 표와 같은 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

회계년도	날짜	적요란	차변(원)	대변(원)	잔액(원)
2006회계		전기이월	1,742,000	-	-
	1/1	95.4.19.～‘03.12.31..○○동임대수입과 토지대금	1,644,019,741	-	-
	1/1	88.1.1.～‘06.8.29.	4,033,089,626	-	5,678,851,367
	월계		5,677,109,367	-	-
	누계		5,678,851,367	-	-
	8/29	06.1.1.～‘06.8.29. ○○동임대수입과 토지대금	104,752,302	-	-
	8/29	○○ 및 ○○임대보증금 부동산대금정산상계	767,501,000	-	6,551,104,669
	월계		872,253,302	-	-
	누계		6,551,104,669	-	-
2007회계		전기이월	6,551,104,669	-	-
	3/2	토지임차보증금을 토지매입대금과 상계	320,000,000	-	6,871,104,669
	3/10	○○○ 대여금과 상계	30,637,334	-	-
	3/10	토지선급금을 ○○건물 및 토지에 대체	-	5,700,000,000	-
	3/10	토지선급금을 ○○토지에 대체	-	1,200,000,000	1,742,000
	월계		350,637,331	6,900,000,000	-
	누계		6,901,742,000	6,900,000,000	-

 
   이에 대하여 청구인은 1996.6.12. 이 사건 토지를 피상속인과 매수인이 매매예약계약을 체결하여 매매예약가등기를 완료한 다음 매수인의 회계장부 및 법원 조정조서 등에서 확인되는 바와 같이 피상속인이 2006.8.30. 사망하기 전에 잔금을 모두 지급하였으므로 매수인이 취득하여 상속받은 것이 아니라고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제104조제8호 및 같은 법 제105조제9항 및 같은 법시행령 제73조제2항에서 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일에 취득한 것으로 본다고 하면서 취득세 과세물건을 상속으로 취득한 경우에는 상속개시일로부터 6월 이내에 취득세액을 신고납부하여야 한다고 하고, 민법 제997조 등에서 상속개시일은 사망한 때로, 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계함과 아울러 상속개시가 있음을 안 날로부터 3월내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기할 수 있다고 규정하고 있는데, 청구인의 경우, 피상속인은 1995.12.27. 이 사건 토지에 대하여 소유권지분이전등기를 하고, 1999.6.10. (주)○○과 매매예약대금 1,630,000,000원으로, 매매완결일자 2000.6.10.으로 하는 매매예약계약서를 작성과 아울러 1999.6.11. 매매대금은 12억원으로, 잔금지급시기를 2006.6.30.로, 그 단서사항에서 계약 및 중도금(618,756천원)은 1988.1.1.부터 1999.5.30.까지 수령한 건축물 임대료중 (주)○○ 몫과 상계한 것으로, 잔금은 계약일 이후 건물소유주의 임대료 수령분으로 정산한다고 하는 부동산매매계약서를 작성한 후, 다음 날 매매예약가등기를 경료한 상태에서 2006.8.30. 사망하였고, 2007.5.1. 매수인 (주)○○과 청구인사이에 제기된 소유권이전등기사건에 대하여 관할법원은 2007.2.23. 매매예약완결을 원인으로 한 각 소유권이전의 본등기 절차를 이행하라고 조정결정하였으며, 이 조정조서상 확인된 2007.2.23. 및 2007.3.2. 정산합의서에서 상속인은 피상속인이 받아야 할 잔금은 30,637,000원으로 되어 있고, 이 잔금은 이 사건 토지 매매대금 12억원에서 피상속인이 수령한 임대료 1,086,257천원을 계약금 및 중도금조로 정산한 나머지 잔금 113,743천원에다가 임대보증금 계산착오분 57천원 및 (주)○○이 지불하여야 할 경기도 ○○시 소재 부동산 잔금 179,894천원을 합계한 다음 피상속인이 수령한 1999년이전 토지임대보증금 320백만원을 차감하여 산출한 것을 알 수 있으며, 2007.6.25. (주)○○은 이 사건 토지에 대한 사실상 취득가액을 1,200,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고하고(2007.6.30. 납부함), 2007.6.26. (주)○○은 1999.6.11. 매매예약을 원인으로 소유권이전등기를 경료 한 사실을 종합하여 보면, 매수인 (주)○○은 이 사건 토지를 피상속인으로부터 2000.6.30. 완결일자로 하는 매매예약으로 가등기를 경료하였지만 관할법원의 조정조서 등에서 인지된 부동산매매계약서나 2차에 걸친 정산합의서에서 잔금은 계약체결일(1999.6.11.)이후 2006.6.30.까지 수령할 지상 건축물 임대료로 정산한다고 할 뿐만 아니라 최종 잔금(30,637천원)을 정산하는 과정에서 1차 정산합의서상 잔금(113,743천원), 그리고 위 합의서상 잔금과 관련된 임대보증금 착오분(57백만원) 추가 및 경기도 ○○시 소재 부동산 매매잔금(179,894천원) 상계 및 피상속인의 수령 임대보증금(320백만원) 추가사항이 확인되고 있고, 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 또는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다는 지방세법시행령 제73조제1항에 비추어, 잔금은 피상속인이 사망한 때(2006.8.30.)의 잔금 113,743천원(위 보증금 착오계산분 및 피상속인 수령 보증금은 피상속인이 생전이면 문제가 되지 않았을 것이므로)이나 경기도 ○○시 소재 부동산 매매잔금(179,894천원)이 상계정산된 점에 미루어 적어도 210,531천원으로 보아야 할 것이므로 매수인이 이 사건 토지를 취득하였다고 보기는 무리가 있다고 할 것이며, 또한, 청구인은 매수인이 그의 법인장부에서 이미 피상속인이 사망하기 전에 잔금을 모두 지불한 것이 확인되어서 이 사건 토지를 취득하였다는 주장이나 위 잔금(30,637천원)은 실거래가액(69억)에 비해 0.4%에 해당하여 사실상 취득하였다고 하는 주장은, 법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세와 등록세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니다(대법원 1993.4.27. 선고, 92누15895 판결)고 하므로 법인장부라고 해서 모두 인정되는 것은 아님을 전제로 하고, 토지소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것이라 함은 매매와 같은 경우에는 그 토지의 대가가 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 할 것(대법원 1984.2.14. 선고 82누286 판결)이므로 잔금이 계약금액에 0.4%에 해당된다면 사실상 취득으로 볼 수 있는 여지가 있지만 이 사건 토지의 계약금액이 69억원이 아닌 12억원임은 물론 위 조정조서 등에서 추정된 잔금은 113,743천원이나 적어도 210,531천원으로 보아야 할 것이므로 받아들일 수없다고 하겠으나, 이 사건 토지에 대한 취득가액은 매수인과 피상속인사이에 부동산매매예약으로 인한 가등기가 경료된 사정이나 관할법원에서 지분소유권이전등기사건에 관한 조정조서상 매매계약이 이루어진 것이 확인되므로 상속인은 피상속인이 사망 시는 이 사건 토지를 취득과 동시에 매매대금을 수령할 권리와 지분소유권을 이전하여야 할 의무 등 포괄적인 권리의무를 승계받았다고 봄이 상당하다 할 것(행정자치부 심사결정 제2007-438호, 2007.8.27.)이고, 매수인 (주)○○과 청구인사이에 2007.5.1. 관할법원의 조정 결정되므로 2007.6.25. 이 사건 토지에 대한 취득가액을 1,200,000,000원으로 하여 처분청에게 취득세 등을 신고(2007.6.26. 등기원인 1999.6.11. 매매예약에 의한 소유권이전등기를 경료)한 것을 볼 때, 지방세법 제111조제5항제3호 및 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호에서 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서) 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 등에 의한다고 하며, 청구인은 피상속인의 포괄적인 권리의무를 승계한 것이므로 이 사건 토지에 대한 과세표준은 상속취득에 따른 시가표준액(2,290,640,000원)으로 보는 것은 다소 무리가 있어 보이고, 이러한 이유에서 피상속인과 (주)○○사이에 이루어진 계약금액으로 하여야 함이 법령해석상 합리성이 있다고 하겠다.

   따라서 청구인의 일부이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 
                                                2007. 10. 29.


                       행 정 자 치 부 장 관