제2006-310호

결     정     서

청  구  인  (주)이테크건설 대표이사 오 O O, 서 O O
            서울특별시 강남구 신사동 538번지 제아타워 3～5층
처  분  청  서울특별시 강북구청장

    위 당사자간 등록세 등 부과 사건에 관하여 2006년 5월 9일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.

주            문

  청구인의 심사청구를 기각한다.

이            유          

1. 원처분의 요지

   처분청은 2005.5월 경기도 용인시에서 서울특별시로 법인본점을 이전한 청구인이 2006.4.10. 서울특별시 강북구 수유동 95-7번지 토지 1,356㎡상 지하 5층·지상 17층 연면적 14,111.70㎡ 수유동이테크벨리오피스텔(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다) 중 상가 27개 점포 총 3,283.7㎡·오피스텔 31세대 총 1,917.49㎡(이하 “이 사건 건축물”이라 한다) 및 그 대지권을 공매절차에 따라 취득하므로 대도시내 본점전입에 따른 부동산등기로 보아 그 취득가액(11,338,000,000원)을 과세표준으로 지방세법 제138조제1항제3호의 중과세율을 적용하여 산출한 등록세 680,280,000원, 교육세 136,056,000원, 합계 816,336,000원을 신고납부하자 이를 수납징수하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

   청구인이 도급인 (주)비젼씨엔씨와 이 사건 오피스텔 신축공사에 대하여 도급공사를 체결하고 시공하여 공사를 완공하여 사용승인되도록 하였으나 미분양에 따른 도급인의 경영악화로 공사대금 일부를 회수하지 못하였을 뿐만 아니라 관련 금융기관의 청구인에 대한 연대보증에 따른 주채무자(건축주)의 대출금지연이자대납요구 및 신용불량자의 대출금 대위변제 요구, 동양종합금융증권으로부터 대출금 잔금 상환요청 등으로 경영상 자금압박을 받으므로 부득이 청구인과 도급인과 신탁사간 체결한 부동산담보신탁계약조건에 따라 신탁사(수탁자)에게 공매처분할 것을 요구한 다음 그 공매요청서상 내용대로 회수채권이하로 낙찰될 것을 우려하여 2회 유찰후 수의계약방식으로 미수회수채권을 상계처리함과 동시에 이 사건 건축물 및 그 대지권을 취득하였으므로 이는 지방세법 제138조제1항제3호 및 같은 법시행령 제102조제2항에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 등기에 해당하는데도 처분청에서 이를 등록세 중과세 대상이라고 본 것은 잘못이라고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

   이 사건 심사청구의 다툼은 공사비미회수채권 실현절차를 부동산담보신탁계약조건에 따라 공매절차를 진행 중 유찰되어서 채권원본의 회수가 곤란해지자 부득이 공사비미회수채권을 상계함과 동시에 부동산을 취득한    경우 채권보전(행사)목적으로 취득한 부동산등기에 해당하는 지 여부에 있다 하겠다.

   먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제138조제1항에서 그 제3호의 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 하고 있고, 지방세법 시행령 제102조제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다고 규정하고 있다.
 
   다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1982.9.14. 청구인은 공해방지시설업·토목건축공사업·플랜트수출업·부동산매매업 등을 목적사업으로 경기도 용인시 동천동 185-3번지를 본점소재지로 하여 법인을 설립하였고(본점을 2005.5.2. 서울시강남구신사동538번지외 1필지로 이전함), 2002.9.27. 도급인 (주)비젼씨엔씨와 수급인 청구인사이에 이 사건 오피스텔 신축공사에 대한 공사도급계약을 도급금액 15,591,256,500원(부가세 별도)에 체결하였으며, 2005.6.4. (주)비젼씨엔씨는 이 사건 오피스텔에 대하여 사용승인받았고(※ 2005.7.21. 소유권보존등기를 경료함), 2005.7.18. 위탁자 (주)비젼씨앤씨와 수탁자 (주)생보부동산신탁과 2순위 우선수익자 청구인사이에 이 사건 오피스텔에 대하여 부동산담보신탁계약를 체결하였는데, 여기서 신탁목적을 위탁자가 부담하는 채무 및 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자를 통해 이 사건 오피스텔의 소유권을 보전하고 위탁자의 채무불이행시 환가정산하는 데 있다고 하으며, 수익자는 특약사항 제4조 우선수익자 1순위자 동양종합금융증권(주)(수익증서 발행금액 1,350백만원) 및 2순위자 청구인(수익증서 발행금액 17,400백만원)으로 한다고 하고 있고, 위탁자는 신탁계약체결 즉시 이 사건 오피스텔의 소유권을 수탁자에게 이전하며, 위탁자는 이를 실제로 계속 점유사용 및 그 관리행위를 부담한다고 하고 있으며, 신탁기간 종료전이라도 채무불이행 등의 특정사유가 발생시 우선수익자의 청구에 의하여 이 사건 오피스텔을 처분할 수 있다고 하고 있고, 특약사항으로 위탁자는 신탁부동산에 대하여 보안·위생 등 유지관리책임을, 수탁자는 신탁부동산에 대한 소유권보전관리와 매매계약체결 및 신탁부동산을 매수자에 소유권이전하는 업무를 부담하며, 또한, 채권회수가 불가피한 상황이라고 판단하는 경우 등에는 우선수익자의 요청으로 신탁부동산을 처분할 수 있다고 하면서 이 경우 처분방법은 공개경쟁입찰방식이 아닌 우선수익자가 지정하는 자에게 수의매각한다고 특약되어 있고, 2006.1.18. 청구인은 수탁사에게 이 사건 오피스텔에 대하여 공매신청하면서 그 내용으로 국민은행으로부터 연대보증에 따른 주채무자(도급인)의 대출금지연이자대납요구 및 신용불량자의 대출금 대위변제 요구, 동양종합금융증권으로부터 대출금 잔금 상환요청으로 경영상 압박에 처하자 요구한다고 하고 있으며, 공매유찰로 부동산 가치가 하락될 경우 청구인의 채권회수가 어려우므로 청구인이 직접공매에 응찰하여 낙찰받거나 수의계약체결시 채권금액 12,849,549,835원(공사미수금액 11,685,564,766원 및 지연이자 1,163,285,069원)과 상계된다는 것을 고지하였고, 첨부된 공매요청서에서 청구인은 임의로 4차에 걸쳐 공매회차별 최저입찰가격 및 공매일시를 지정하였고(※1차 13,248,525천원, 2차 11,923,673천원, 3차 10,731,305천원, 4차 9,658,174천원), 2006.2.2. 수탁자는 청구인에게 신탁부동산 공매실시를 통보하면서 청구인이 공매요구한 사항을 위탁자에게 알리면서 채무이행을 최고하였으나 그 이행이 불가하다는 내용을 통보받고 공매진행한다는 사실을 주지시켰으며, 2006.4.10. 청구인은 공매가 2차 걸쳐 유찰되자 수탁자와 수의계약방식으로 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 경료한 과정을 보면, 이 사건 건축물 및 대지권에 대하여 매도인 (주)생보부동산신탁과 매수인 청구인은 매매대금 11,972,893,972원으로 하여 공매부동산 매매계약을 체결하였고, 여기서 청구인은 우선 수익자겸 시공사로서 이 사건 오피스텔 신축공사비 등 공사금액 13,433,075,415원의 미수채권(이하 “공사비미회수채권”이라 한다)을 보유하므로 이 사건 건축물 등의 우선매수자로 선정한다는 매수인의 지위를 규정하고 있으며, 위탁자인 (주)비젼씨엔씨가 가지는 매매대금과 청구인의 공사비미회수채권과 상계인수하도록 하는 매매대금정산방법을 규정하고 있고, 한편, 이 사건 오피스텔 신축공사대금 수금현황(공사기간 2002.11.7.부터 2005.6.13.까지)에서 기성급 청구 2002.9.18. 100백만원외 16건 15,830,800,000원(부가세제외) 중 2002.9.18. 110백만원외 10건 5,207,559,303원(부가세제외)만 청구인의 예금통장(조흥은행 서초동지점)으로 입금된 사실(미수금액 10,623,240,697원)을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

   이에 대하여 청구인은 공사비미회수금을 확보하기 위하여 채권 상계방식으로 이 사건 건축물과 그 대지권을 취득하였으므로 이는 채권보전(행사)을 위한 대물변제 취득이어서 등록세 중과세대상에서 제외되어야 한다고 주장하여 이를 살펴보면, 지방세법 제138조제1항제3호 및 지방세법 시행령 제102조제2항에서 대도시내에서의 법인의 설립이후 5년내 취득하는 일체의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하지만 그것이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 것일 경우는 제외한다고 하고 있는바, 여기서 ‘채권을 보전하거나 행사하는 목적으로 하는 부동산 등기’라 함은 도급계약과 관련된 대물변제예약에 있어서와 같이 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 대물변제받기로 하는 약정은 채권보전을 위한 담보방법으로 행하여진 것으로 보아야 할 것(대법원 96다32133 판결, 1997.4.25. 선고)이며, 불량 채권 등의 회수를 위한 방편으로서 일시적으로 부동산을 취득 등기하는 것을 의미한다는 것이며, 동 부동산을 취득한 후 당해 법인의 사업용이나 수익사업에 사용하는 경우에는 채권을 보전(행사)하기 위하여 일시적으로 취득한 부동산으로 볼 수 없다고 할 것(행정자치부 유권해석 세정13407-677, 2001.6.20.)인 바, 계약당시 본래의 채무를 다른 급부로 현실적으로 제공하는 순수한 의미의 대물변제와는 그 법적 성격이 다른 것으로서, 이것이 단지 당초 계약내용을 거래쌍방이 변경할 의도가 내재된 것에 불과한 지를 따져 보아야 할 것이므로, 적어도 미수채권이 발생할 수밖에 없는 사정이 보여 지고, 채권실현절차가 제3자가 외부적으로 인식할 수 있는 정도가 되어야 하며, 그 소유기간도 부득이 한 경우를 제외하고는 일시적으로 소유하고 있어야 하는 요건 등이 충족되어야 할 것으로서, 청구인의 경우, 2002.9월 청구인과 도급인 (주)비젼씨엔씨는 이 사건 오피스텔 신축공사에 대한 공사도급계약을 도급금액 15,591,256,500원(부가세 별도)에 체결하였으나 도급인은 청구인에게 기성금액 총 17건 15,830,800,000원(부가세제외) 중 2002.9월부터 2005.6월까지 110백만원외 10건 5,207,559,303원(부가세제외)만 지급한 점, 2005.7월 도급인과 수탁자와 2순위 우선수익자 청구인사이에 이 사건 오피스텔에 대하여 부동산담보신탁계약를 체결하면서 그 목적은 수탁자를 통해 신탁재산의 소유권을 보전하고 위탁자의 채무불이행시 환가정산하는 데 있다고 하며, 신탁기간 종료전이라도 채무불이행 등의 특정사유가 발생시 우선수익자의 청구에 의하여 신탁재산을 처분할 수 있다고 한 점, 특약사항으로 채권회수가 불가피한 상황이라고 판단하는 경우 등에는 우선수익자의 요청으로 신탁부동산을 처분할 수 있다고 하면서 이 경우 처분방법은 우선수익자가 지정하는 자에게 수의매각한다고 하고 있으며, 이러한 신탁계약조건대로 2006.1월 청구인은 수탁사에게 이 사건 오피스텔에 대하여 공매신청하면서 그 이유로 주채무자(건축주)의 대출금지연이자대납요구 등으로 경영상 압박에 처하자 요구한다고 한 점, 또한, 부동산 가치가 하락될 경우 채권회수가 어려우므로 청구인이 직접공매에 응찰하여 낙찰받거나 수의계약체결시 채권금액과 상계된다는 것을 고지하였으며, 첨부된 공매요청서에서 청구인은 4차에 걸쳐 공매회차별 최저입찰가격 및 공매일시를 지정하였고, 2006.2월 수탁자는 청구인에게 위탁자의 채무불이행을 확인하고 신탁부동산 공매실시를 통보하였으며, 2006.4.10. 청구인은 공매가 2차 걸쳐 유찰되자 수탁자와 수의계약방식으로 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 경료한 점 등 일련의 과정을 종합하여 볼 때, 청구인은 2005.7.18. 도급인 (주)비젼씨엔씨와 (주)생보부동산신탁간에 이 사건 오피스텔담보신탁계약체결에 참여한 사실은 인정되나, 이 사건 오피스텔은 도급인 (주)비젼씨엔씨가 같은 해 6.4. 정상적으로 사용승인받아 7.21. 소유권보존등기를 경료하였음을 알 수 있는데, 청구인이 이 사건 오피스텔에 채권을 보전(행사)하고자 하였다면, 담보권을 설정하는 등 적극적인 조치가 사전에 이루어 졌어야 함에도 이러한 조치를 이행하지 아니한 상태에서 청구인은 위 부동산담보신탁계약체결시 위 담보신탁계약 당사자로서가 아니라 제3자의 지위인 제2순위 우선수익자로서 참여한 사실이 확인되고 있을 뿐만 아니라 청구인이 이 사건 부동산을 취득등기한 원인이 청구인과 채권채무관계가 존재하지 아니하는 (주)생보부동산신탁과 2006.4.10. 공매부동산매매계약체결에 기인하고 있음이 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 이 사건 건축물을 지방세법 시행령 제102조제2항의 규정에 의한 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 등기에 해당된다고 볼 수 없다고 하겠다.

   따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 
                                                2006. 7. 31.

                       행 정 자 치 부 장 관