서울세제-14003(2017.09.22) 취득세 

 

 제목

임대주택 신축관련 취득세 중과세 및 감면 질의

[관계법령]

「지방세법」제13조

[답변요지]

「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다."라고 규정하고 있으므로 위 규정에 따른 임대기간에 매각한다면 임대주택으로 감면된 취득세 등이 추징된다.

[본문]

(사실관계)

가. 2017. 4월 서울시 마포구에서 C법인 신설

나. 2017. 8월 주택 노후 소유자인 개인 A와 개인 B는 준공공 임대주택 건설을 위한 건축허가서 교부 받음

- 허가내용 : 1층 필로피(주차장) 포함 2개층은 주거용 오피스텔 (전체 건축면적의 1/3에 해당), 4개층은 다세대 임대주택(전체 건축면적의 2/3에 해당)으로 구성, 전용면적 30㎡ 이하 8가구, 전용면적 60㎡ 이하 5가구 등 총 13 가구로 총 7개층

다. 임대주택의 사업을 위해 2017. 4월 법인을 설립하고, A와 B의 노후주택을 매입하려고 관련 허가 등의 권리를 인수하여 건축을 진행하려는 계획)하려 하였으나, 설립 5년 이내 신설법인의 수도권 과밀억제권역 취득세 중과세 문제로 법인으로의 권리 이전이 중단된 상태.

【질의요지】

- 질의(1): C법인이 A와 B의 노후주택을 매입하고 임대사업자로 등록할 경우 취득세 중과 여부

- 질의(2): C법인이 취득세 감면 신청시 취득세 감면 여부

- 질의(3): 개인이 건설임대사업자로 등록하여 건축을 하고자 하는데, 건축허가 직후 B가 매입한 노후주택의 기납부세액에 대한 사후 감면신청이 가능한지 여부.

- 질의(4): 개인 A와 B를 건설임대 사업자로 주택과 오피스텔을 건설하고, 보존 등기 후 매입임대사업자로 등록을 한 법인에게 오피스텔 부분을 분양하는 경우

가) 임대사업법인이 취득세 중과 예외와 취득세 감면 혜택을 모두 받을 수 있는지의 여부와 적용 세율

나) A와 B를 건설임대사업자로 등록하는 경우 주택부분에 있어서 건축분에 대한 취득세를 감면받을 수 있는지의 여부.

다) 건설임대 사업자로 등록된 A와 B가 일부(또는 전부)를 매입임대사업자에게 양도를 하게 되면 불이익을 받게 되는지 여부

【회신내용】

답변(1) : C법인이 A와 B의 노후주택을 매입하고 임대사업자로 등록할 경우 취득세 중과 여부

- 과밀억제권역 내 신설법인(법인신설 5년 이내)이 취득한 일체의 부동산은 「지방세법」제13조 제2항에 의거 취득세가 중과세 됩니다.

다만 「지방세법 시행령」제26조 제1항에서 규정한 업종은 중과세가 제외됩니다.

(「지방세법 시행령」제26조 제1항 31호 민간임대주택에 관련 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업 등 「지방세법 시행령」제26조에서 규정한 대도시내 법인중과세 예외 업종에 해당되는 경우)

답변(2): C법인이 취득세 감면 신청시 취득세 감면 여부

- 「지방세특례제한법」제31조에서 규정한 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택 및 주거용오피스텔을 신축한다면 취득세 감면대상입니다. 다만, 이때 「지방세법」제13조 제2항의 중과세 대상이라면 중과세와 감면세율이 동시에 적용받게 됩니다.

답변(3): 개인이 건설임대사업자로 등록하여 건축을 하고자 하는데, 건축허가 직후 B가 매입한 노후주택의 기납부세액에 대한 사후 감면신청이 가능한지 여부..

- 개인 A와 B가 공동으로 건축허가를 받고 임대사업자로 등록(물건 취득 후 60일 이내 사업자 등록하는 경우 포함)하고 그 임대사업을 위하여 개인명의로 개인 B소유 노후주택을 취득하는 경우에도 「지방세특례제한법」제31조에서 규정한 감면조건을 충족한다면 취득세 등 감면대상이라 생각됩니다.

다만, 취득세는 취득이라는 행위에 대하여 부과하는 행위세의 일종으로 취득이라는 행위가 있을 때마다 취득세 납세의무가 발생합니다. 때문에 공동명의로 건축물을 신축할 때 납세의무가 발생되고, 이와 별개로 서로의 지분을 확정짓기 위하여 교환 또는 매각 등 지방세법에서 규정한 취득행위가 있을 경우 그 때마다 취득세 납세의무가 발생됩니다.

답변(4) : 개인 A와 B를 건설임대 사업자로 주택과 오피스텔을 건설하고, 보존 등기 후 매입임대사업자로 등록을 한 법인에게 오피스텔 부분을 분양하는 경우

가) 임대사업법인이 취득세 중과 예외와 취득세 감면 혜택을 모두 받을 수 있는지의 여부와 적용 세율

- 임대사업자가 임대사업을 위하여 60제곱미터 이하의 공동주택(주거용오피스텔 포함)을 최초로 분양받는다면 취득세 감면대상이나, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 아니라면 중과세 이후 감면됩니다.

나) A와 B를 건설임대사업자로 등록하는 경우 주택부분에 있어서 건축분에 대한 취득세를 감면받을 수 있는지의 여부.

- 귀하가 말씀하신 ‘건설임대사업자’가 지방세특례제한법 제31에서 규정한 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자이고 같은 조에서 규정한 감면 조건을 충족한다면 감면대상입니다.

다) 건설임대 사업자로 등록된 A와 B가 일부(또는 전부)를 매입임대사업자에게 양도를 하게 되면 불이익을 받게 되는지 여부

- 「지방세법」제13조 제2항에서 "제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다."라고 규정하고 있으므로 위 규정에 따른 임대기간에 매각한다면 임대주택으로 감면된 취득세 등이 추징됩니다.

다만, 이에 해당하는 지의 여부 등은 과세권자가 사실관계를 면밀히 검토하여 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.