지방세특례제도과-435(2017.02.21) 취득세 

 

 제목

신탁 반환된 분양 임대주택의 최초 분양 적용 여부 관련 질의 회신

[관계법령]

「지방세특례제한법」제31조제1항

[답변요지]

분양임대주택을 건축주가 신탁을 통해 소유권을 이전하였다가 반환된 경우 이를 최초분양으로 보아 감면대상으로 보는 것이 타당하다.

[본문]

분양임대주택을 건축주가 신탁을 통해 소유권을 이전하였다가 반환된 경우 이를 최초분양으로 보아 감면할 수 있는지 여부

가.「지방세특례제한법」제31조제1항에서는「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018.12.31일까지 지방세를 감면하도록 규정하고 있고, 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하도록 규정하고 있습니다.

나. 위 임대주택에 대한 감면 규정은 2010년까지는 지방자치단체의 조례에서 규정하던 것을 지방세법이 분법(2011.1.1 시행)되면서 현행「지방세특례제한법」제31조로 이관된 사항으로 감면의 입법취지는 임대주택 공급을 활성화하기 위하여 건축주로부터 임대 목적으로 건축물을 분양받는 임대사업자를 정책적으로 지원하기 위한 것이라 할 것입니다.

다. 살펴보면, 세법에서는 ‘분양'의 개념에 관하여 별도 규정 두지 않고 있으므로 세법의 독자적인 관점에서 판단하기보다는 보편적인 기준으로 판단되어야 할 것인 바,  ‘분양'의 단어적 의미는 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것으로 규정하고 있고, 더 나아가「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서는 ‘분양’이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.

라. 비록 위 법률에서는 제3조에서 위 법률의 적용범위를 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용된다고 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 '분양'이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석함이 상당하다 할 것입니다.

마. 위와 같은 관계 법령의 문언 및 체계에 비추어 이를 종합하여 보면, 임대주택 감면에 대한 분양은 건축주가 건물을 나누어 임대사업자에게 판매가 전제되어야 한다는 점, 건축주가 신탁회사에게 소유권을 이전한 것으로 분양으로 해석할 경우 실제 분양받은 임대사업자가 감면에서 배제되는 결과를 초래하게 된다는 점, 건축주가 건물을 신축하여 신탁회사에 신탁한 것을 분양이라고 보기는 어렵다는 점 등을 고려하면 신탁 반환된 분양 임대주택을 감면대상으로 보는 것은 해석의 범위를 넘어서는 것은 아니라고 할 것입니다.

바. 따라서 임대주택 감면에 대한 분양은 건축주가 건물을 나누어 임대사업자에게 판매가 전제되어야 하고, 건축주가 신탁 및 신탁해지를 원인으로 신탁회사 앞으로 소유권 이전등기를 경료하고 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 임대사업자가 그 건축주로부터 오피스텔을 분양 받은 경우에는 비록 형식적으로 소유권 이전등기가 되었다 하더라도 이는 ‘최초로 분양받은 경우’로 보지 않는 것이 상당하므로「지방세특례제한법」제31조제1항에 따른 취득세 감면 대상이라고 보는 것이 타당하다 할 것으로 보이지만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청에서 사실관계 등을 파악하여 판단할 사안입니다. 끝.