서울세제-4786(2018.04.10) 재산세 

 

 제목

공공임대주택의 취득 시기 및 재산세 납세의무자에 대한 질의 회신

[관계법령]

「지방세법」제7조 제1항

[답변요지]

매매대금의 95%를 지급한 상태에서 매수인이 직접 임차인에 대한 동호수 추첨과 임대차계약을 하고 임차인이 거주하고 있다면, 매수인이 이 건 공공임대주택을 직접 사용·수익하고 있고 사실상의 처분권도 소유하고 있다고 봄이 상당하므로 임차인이 입주하여 거주한 시점을 매수인의 사실상 사용일로 보아 사실상의 사용일이 취득일이므로 취득세 납세의무가 있는 것으로 판단되며, 재산세는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유한 자에게 부과하도록 규정하고 있으므로 매수인이 사실상 사용일 이후에 납세의무가 성립하는 재산세는 매수인에게 납세의무가 있다.

[본문]

【질의요지】

도시환경정비 사업시행자가 의무적으로 건설하는 공공임대주택을 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에게 매도하였으나, 매수인이 일부 잔금을 지급하지 않고 임대용으로 사용, 수익하는 경우 취득의 시기 및 재산세 납세의무자는 누구인지 여부

(사실관계)

가. 2016. 10. 14. 부동산투자회사법에 따라 *********************(이하‘매수인’이라 한다) 설립(************************************)하였다.

나. 2017. 2. 26. 국토교통부가 매수인을 공공주택사업자로 지정하였다.

다. 2017. 4. 6. ***********************(사업시행자, 이하‘매도인’이라 한다)과 서울특별시장 및 매수인은 임대주택매매 계약을 체결하였다.

라. 임대주택 현황

(1) 매수인(신혼부부 등 임대용) 188세대(이하‘이 건 공공임대주택’이라 한다)

- 행복주택 입주자 모집공고: 1차(2017.3.30.), 2차(2017.6.30.)

- 동호수 추첨일: 1차(2017.7.29.), 2차(2017.10.31.)

- 입주가능일(1차 잔금일): 2017.7.14.

- 입주기간: 1차(2017.8.31.~2017.9.29.), 2차(2017.12.11.~2018.1.9.)

- 매수인이 직접 임대차계약을 체결하였고 임차인이 입주하여 거주하고 있다.

(2) 매매대금 지급내용

- **********************************************************************

- 서울특별시장은 2017. 4. 6.(변경 매매계약일)현재 매매목적물 308세대에 대한 매매대금을 완납(분할 채무)하였다.

- 매수인은 2017. 7. 14. *************************************(총 매매대금 중 5%, 이하‘2차 잔금’이라 한다)을 제외한 금액을 지급하였으며, 2차 잔금은 구 도시및주거환경정비법 제54조 규정에 따라 이전고시일 이후에 지급하기로 하였다.

- 2017. 6. 29. 이 건 공공임대주택은 준공되었다.

【회신내용】

「지방세법」제7조 제1항 및 제2항에서 취득세 납세의무자는 부동산 등을 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자를 취득자로 한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제20조 제6항에서 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 보되, 도시및주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 도시및주거환경정비법 제86조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 소유권이전 고시일의 다음날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 보도록 규정하고 있으며, 「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있습니다.

취득세 과세대상인 부동산의 매매대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것(대법원 2010.10.14. 2008두8147  판결, 같은 뜻임)인바,

귀 질의와 같이 매매대금의 95%를 지급한 상태에서 매수인이 직접 임차인에 대한 동호수 추첨과 임대차계약을 하고 임차인이 거주하고 있다면, 매수인이 이 건 공공임대주택을 직접 사용·수익하고 있고 사실상의 처분권도 소유하고 있다고 봄이 상당하므로 임차인이 입주하여 거주한 시점을 매수인의 사실상 사용일로 보아 「지방세법 시행령」제20조 제6항 단서에 따라 사실상의 사용일이 취득일이므로 취득세 납세의무가 있는 것으로 판단되며,

재산세는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유한 자에게 부과하도록 규정하고 있으므로 매수인이 사실상 사용일 이후에 납세의무가 성립하는 재산세는 매수인에게 납세의무가 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 이에 해당하는 지 여부는 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 과세권자가 최종 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.