서울세제-9899(2018.07.26) 취득세 

 

 제목

신탁재산인 공동주택에 대한 임대주택 감면 관련 질의 회신

[관계법령]

「지방세특례제한법」제31조 제1항

[답변요지]

공동주택의 건축주가 신탁회사에 소유권을 이전한 것은 건축주의 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 신탁한 것으로 신탁회사에 최초로 분양한 것으로 보기 어렵고, 건축주(위탁자)와 신탁회사(수탁자) 사이에 체결된 부동산담보신탁계약 특약사항 제10조 제4항에 따르면 신탁부동산의 소유권이 신탁회사에게 이전된 후 공동주택을 처분하는 경우에 명도책임, 담보책임 등은 공동주택의 건축주에게 있는 것으로 기재되어 있고, 건축주가 채무 및 책임을 담보하기 위하여 공동주택을 신탁회사에게 신탁하고, 신탁회사가 공동주택을 분양하는 경우에도 사실상 일반 수요자에게 최초로 분양한 것으로 보아야 한다.

[본문]

【질의요지】

건축주와 신탁회사가 담보신탁을 체결하고 신탁등기를 한 후 신탁등기를 말소하지 않고 바로 신탁회사가 임대사업자에게 매각한 경우 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 임대주택에 대한 취득세 면제대상에 해당하는지 여부

【회신내용】

「지방세특례제한법」제31조 제1항에서는 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018. 12. 31.까지 지방세를 감면하도록 규정하고 있고, 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하도록 규정하고 있습니다.

조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하나, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안전성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려하여 합목적적인 해석을 하는 것은 불가피하다고 할 것(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 참조)입니다.

공동주택의 건축주가 신탁회사에 소유권을 이전한 것은 건축주의 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 신탁한 것으로 신탁회사에 최초로 분양한 것으로 보기 어렵고, 건축주(위탁자)와 신탁회사(수탁자) 사이에 체결된 부동산담보신탁계약 특약사항 제10조 제4항에 따르면 신탁부동산의 소유권이 신탁회사에게 이전된 후 공동주택을 처분하는 경우에 명도책임, 담보책임 등은 공동주택의 건축주에게 있는 것으로 기재되어 있고, 건축주가 채무 및 책임을 담보하기 위하여 공동주택을 신탁회사에게 신탁하고, 신탁회사가 공동주택을 분양하는 경우에도 사실상 일반 수요자에게 최초로 분양한 것으로 보이고,

건축주가 최초로 분양한 것으로 보지 아니하는 경우 임대사업자가 공동주택을 최초로 분양받아 임대사업을 하고 있음에도 취득세의 감면혜택을 받을 수 없어 서민의 주거안정을 지원하기 위하여 건축주로부터 주택 등을 분양받아 임대사업을 하는 매입임대사업자들에게 취득세 감면혜택을 부여하기 위한「지방세특례제한법」제31조의 입법취지에 부합하지도 아니하므로(조심 2017지0074, 2017.03.14. 참조),

귀 질의의 경우 매입임대사업자가 공동주택을 실질적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 보아 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 취득세를 면제하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

다만, 이에 해당하는지 여부는 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 과세권자가 최종 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.