경매취득시 취득세 과세표준 질의

질 의

부동산 경매취득시 경락인이 경락금액 이외에 대항력 있는 임차인에게 지급한 임차금과 유치권 해소를 위해 유치권자에게 지급한 금액이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

회 신

지방세정팀-4716(2007.11.12.)

가. 지방세법 제111조제5항제4호에서 공매방법에 의한 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제82조의3제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 한편,
나. 같은법시행령 제73조제1항제1호에서 법 제111조제5항제4호에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 민사집행법 제135조에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있습니다.
다. 위 규정에서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 판결 95누4155, 1996.1.16. 참조)하겠으므로, 취득시점 이후에 지출된 비용이 취득을 위하여 소요된 비용임이 확인되는 경우에는 이를 과세표준에 포함함이 타당하다 할 것으로,
라. 상가건물임대차보호법상 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있으며, 한편 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 당해 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우 그 변제를 받을 때까지 당해 물건을 유치할 수 있는 권리(물권)로서, 민사집행법상 채권의 변제를 받을 때까지 채무자뿐만 아니라 제3자에 대하여 당해 물건의 점유를 계속하고 인도를 거절할 수 있고, 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 진다는 점에 비추어 볼 때,
마. 경락인이 경락금액 이외에 별도로 대항력 있는 임차인에게 임차금을 지급하거나 유치권 해소를 위해 유치권자에게 금액을 지급한 경우라면 이는 취득을 위하여 소요된 비용으로 보아야 하겠으므로(행정자치부 지방세정팀-4521, 2007.11.1. ; 행정자치부 심사결정 제2005-441호, 2005.9.26. ; 심사결정 제2004-135호, 2004.5.31. 참조), 귀 문의 경우 경락인이 당해 부동산을 취득(경락대금 완납)한 이후 이를 지급하였다 하더라도 취득세와 등록세의 과세표준에 포함하여야 할 것이고, 경락인이 임차금 등을 포함한 가액으로 취득세 등을 신고하는 경우 경매과정에서 채권자가 제출한 배당요구서, 유치권자가 제출한 유치권신고서 또는 경락인과 유치권자간 유치권에 대한 양도양수 합의서 등을 첨부하여 제출하면 될 것으로 사료됩니다.