제119조 (면적 · 높이등의 산정방법)
① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적 · 높이 및 층수등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다. <개정 93.8.9, 94.12.23, 95.12.30, 99.4.30, 2000.6.27, 2001.9.15, 2003ㆍ11ㆍ29, 2005ㆍ7ㆍ18, 2005ㆍ10ㆍ20, 2005.12.2>
1. 대지면적 : 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는면적을 제외한다.가. 법 제36조제1항 단서의 규정에 의하여 대지안에 건축선이정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적나. 대지안에 도시계획시설인 도로 · 공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에포함되는 대지면적
2. 건축면적: 건축물(지표면으로부터 1미터이하에 있는 부분을 제외한다)의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선 [처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터) 이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양에 대한 건축면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 · 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.
가. 벽 · 기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. <삭제>
다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
라. 피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의 1이상이 당해 층의 바닥면에서 윗층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행또는 차량의 통행 · 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에산입하지 아니한다.
마. 승강기탑 · 계단탑 · 장식탑 · 다락 [층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것에 한한다], 건축물의외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝ㆍ다스트슈트 · 설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상 · 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 · 기름탱크 · 냉각탑 · 정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.바. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실 · 어린이놀이터 · 조경시설의경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다.
4. 연면적 : 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률의 산정에 있어서는 다음 각 목에 해당하는 면적을 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적
다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 의한 주민공동시설의 면적
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이 [건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실·계단실·승강기실 기타 이와 유사한 것을 포한한다)가 설치되어 있는 경우에는 제82조 및 제86조제2항의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.
가. 법 제51조의 규정에 의한 건축물의 높이의 산정에 있어서는 전면도로의중심선으로부터의 높이로 한다. 다만, 전면도로가 다음의 (1) 또는 (2)에 해당하는경우에는 그에 의하여 산정한다.
(1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에 당해 건축물이접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을전면도로면으로 본다.
(2) 건축물의 대지에 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의높이만큼 올라온 위치에 당해 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제53조의 규정에 의한 건축물의 높이의 산정에 있어 건축물의 대지의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균수평면을 지표면( 법 제53조제2항의 규정에 의한 높이의 산정에 있어서 당해 대지가 인접대지의 높이보다 낮은 경우에는 당해 대지의 지표면을 말한다)으로 본다. 다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 당해 건축물의 지표면으로 본다.
다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑 · 계단탑 · 망루 · 장식탑 · 옥탑등으로서 그수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의1(주택법 제16조제1항의규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택중 세대별 전용면적이 85제곱미터이하인경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입한다.
라. 지붕마루장식 · 굴뚝 · 방화벽의 옥상돌출부 기타 이와 유사한 옥상돌출물과난간벽(그 벽면적의 2분의 1이상이 공간으로 되어 있는 것에 한한다)은 당해건축물의 높이에 산입하지 아니한다.
6. 처마높이: 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 유사한 수평재를 지지하는벽 · 깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이로 한다.
7. 반자높이: 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만, 동일한 방에서반자높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 반자의 면적에 따라 가중평균한높이로 한다.
8. 층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다.다만, 동일한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 높이에따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
9. 층수 : 승강기탑 · 계단탑 · 망루 · 장식탑 · 옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(「주택법」제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택중 세대별 전용면적이 85제곱미터이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하며, 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그중 가장 많은 층수로 한다.
10. 지하층의 지표면 산정: 법 제2조제1항제4호의 규정에 의한 지하층의 지표면 산정방법은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면부분의 높이를 당해 지표면부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다.
② 제1항 각 호(제10호를 제외한다)의 경우에 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 당해 지표면부분의 수평거리에 따라 가중평균 한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 당해 고저차 3미터이내의 부분마다 그 지표면을 정한다. <개정 2005ㆍ7ㆍ18>
③ 제1항제5호다목 또는 제1항제9호의 경우의 수평투영면적의 산정방법은제1항제2호의 규정에 의한 건축면적의 산정방법에 의한다.
① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적 · 높이 및 층수등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다. <개정 93.8.9, 94.12.23, 95.12.30, 99.4.30, 2000.6.27, 2001.9.15, 2003ㆍ11ㆍ29, 2005ㆍ7ㆍ18, 2005ㆍ10ㆍ20, 2005.12.2>
1. 대지면적 : 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는면적을 제외한다.가. 법 제36조제1항 단서의 규정에 의하여 대지안에 건축선이정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적나. 대지안에 도시계획시설인 도로 · 공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에포함되는 대지면적
2. 건축면적: 건축물(지표면으로부터 1미터이하에 있는 부분을 제외한다)의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선 [처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터) 이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양에 대한 건축면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 · 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.
가. 벽 · 기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. <삭제>
다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
라. 피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의 1이상이 당해 층의 바닥면에서 윗층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행또는 차량의 통행 · 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에산입하지 아니한다.
마. 승강기탑 · 계단탑 · 장식탑 · 다락 [층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것에 한한다], 건축물의외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝ㆍ다스트슈트 · 설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상 · 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 · 기름탱크 · 냉각탑 · 정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.바. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실 · 어린이놀이터 · 조경시설의경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다.
4. 연면적 : 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률의 산정에 있어서는 다음 각 목에 해당하는 면적을 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적
다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 의한 주민공동시설의 면적
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이 [건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실·계단실·승강기실 기타 이와 유사한 것을 포한한다)가 설치되어 있는 경우에는 제82조 및 제86조제2항의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.
가. 법 제51조의 규정에 의한 건축물의 높이의 산정에 있어서는 전면도로의중심선으로부터의 높이로 한다. 다만, 전면도로가 다음의 (1) 또는 (2)에 해당하는경우에는 그에 의하여 산정한다.
(1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에 당해 건축물이접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을전면도로면으로 본다.
(2) 건축물의 대지에 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의높이만큼 올라온 위치에 당해 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제53조의 규정에 의한 건축물의 높이의 산정에 있어 건축물의 대지의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균수평면을 지표면( 법 제53조제2항의 규정에 의한 높이의 산정에 있어서 당해 대지가 인접대지의 높이보다 낮은 경우에는 당해 대지의 지표면을 말한다)으로 본다. 다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 당해 건축물의 지표면으로 본다.
다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑 · 계단탑 · 망루 · 장식탑 · 옥탑등으로서 그수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의1(주택법 제16조제1항의규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택중 세대별 전용면적이 85제곱미터이하인경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입한다.
라. 지붕마루장식 · 굴뚝 · 방화벽의 옥상돌출부 기타 이와 유사한 옥상돌출물과난간벽(그 벽면적의 2분의 1이상이 공간으로 되어 있는 것에 한한다)은 당해건축물의 높이에 산입하지 아니한다.
6. 처마높이: 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 유사한 수평재를 지지하는벽 · 깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이로 한다.
7. 반자높이: 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만, 동일한 방에서반자높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 반자의 면적에 따라 가중평균한높이로 한다.
8. 층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다.다만, 동일한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 높이에따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
9. 층수 : 승강기탑 · 계단탑 · 망루 · 장식탑 · 옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(「주택법」제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택중 세대별 전용면적이 85제곱미터이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하며, 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그중 가장 많은 층수로 한다.
10. 지하층의 지표면 산정: 법 제2조제1항제4호의 규정에 의한 지하층의 지표면 산정방법은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면부분의 높이를 당해 지표면부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다.
② 제1항 각 호(제10호를 제외한다)의 경우에 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 당해 지표면부분의 수평거리에 따라 가중평균 한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 당해 고저차 3미터이내의 부분마다 그 지표면을 정한다. <개정 2005ㆍ7ㆍ18>
③ 제1항제5호다목 또는 제1항제9호의 경우의 수평투영면적의 산정방법은제1항제2호의 규정에 의한 건축면적의 산정방법에 의한다.