1. 부동산거래 신고대상
가. 신고대상
□ 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에 부동산거래신고를 하여야 함 (법 제27조 제1항)
① 부동산 : 토지 또는 건축물
② 부동산을 취득할 수 있는 권리
ㅇ「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
ㅇ「주택법」제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급 하는 주택의 입주자로 선정된 지위
□ 신고예외 등 유의사항
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※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 주택 등제외한 분양권매매는 부동산거래신고대상에서 제외(다만, 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인신고는 필요)
※ 주택법 제80조의2의 규정에 의한 주택거래신고 대상인 주택에 대한 거래는 부동산거래신고 대상에서 제외됨(법 제27조제6항) - 종전처럼 주택거래 신고 필요
※ 외국인 토지법 제4조의 규정에 의한 외국인 토지취득신고 대상 중 계약의 유형이 매매인 경우에는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산거래신고를 하여야 함 |
나. 신고대상 시간적 적용범위
ㅇ 부동산(토지 또는 건축물) : 2006.1.1일 이후 체결된 모든 부동산 매매계약 건
ㅇ 부동산을 취득할 수 있는 권리 : 2007.6.29일 이후 체결된 매매계약 건
다. 신고대상 적용기준
1) 신고대상 사례
ㅇ 임대 주택을 일반 분양으로 전환하여 공급하는 경우
ㅇ 대물변제 계약의 경우 매매로 보아 신고처리
※ 채권확보 목적으로 법령에 의한 강제집행은 제외
ㅇ 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 신고대상
ㅇ『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조의 규정에 따른 토지거래허가지역내의 토지거래는 동법 제118조제1항의 규정에 의거 토지거래허가를 득한 후 부동산거래계약신고
ㅇ 국가로부터 불하받거나 공공기관으로부터 연부 취득할 경우 신고대상
2) 신고 대상이 아닌 사례
ㅇ 한국자산관리공사를 통한 체납압류 부동산의 공매, 법원에서 수행하는 압류재산에 대한 경매
※ 단, 자산관리공사에 위탁하여 온비드를 통해 공개매각하는 경우는 신고대상임
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예) 1. 법정관리기업이 법원의 허가를 득한 후 공개매각을 한 경우
2. A기업이 신문에 매각 공고를 통하여 입찰을 통한 공매를 한 경우 |
ㅇ 거래유형이 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 최초 선분양권
ㅇ 공유지분할 계약서
ㅇ 합유를 공유로 전환하는 계약서
ㅇ 국가기관, 지자체, 공공기관(토지공사, 주택공사 등) 등이 공익사업으로 수용 또는 협의매수 할 때
※ "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률" 제4조의 공익사업으로, 동법 제3장에 의한 협의취득 및 수용인 경우 신고대상아님
ㅇ 현물출자 내용의 계약서는 신고대상이 아님
ㅇ 순수한 가등기 목적의 매매예약서는 신고대상 아님
ㅇ 개인간에 토지 및 건축물과 비상장 주식간 교환의 경우
3) 세부사례별 신고대상 적용 기준
가) 가등기에 의한 본등기시 신고대상 적용기준
① 가등기에 의한 본등기 시 신고대상 여부
ㅇ 가등기란 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 등기부에 기재하는 것으로 다음의 경우가 있음
㉠ 단순히 가등기 목적으로 매매예약계약서를 작성한 경우 : 신고대상아님
㉡ 채권확보에 따른 지급 보증을 받기 위하여 담보를 하고 지급 미이행시 가등기에 기한 소유권을 취득하는 것으로 일명 가등기 담보라 함 : 신고대상아님
㉢ 매매계약을 전제로 하나 잔금지급일의 미확정으로 인한 가등기 또는 가등기 후 매매예약계약서로 본등기를 하는 경우 : 신고대상
나) 포괄양도양수계약시 신고대상 적용기준
ㅇ 부동산과 동산(기계류, 사무집기 등)을 일괄 매매 : 신고대상
※ 금액분리가 가능한 경우 동산은 신고금액에서 제외
ㅇ 기업의 인수‧합병 등의 사유로 인한 포괄양도양수계약을 체결한 경우 : 신고대상 아님
다) 도시개발․택지개발사업 등 사업지역내의 신고대상 적용기준
① 환지 거래
ㅇ 토지구획정리사업(구), 도시개발사업 등의 공공사업에서의 환지를 제3자와 거래하는 계약을 체결하는 경우,
㉠ 사업준공 이후 거래되는 경우에는 신고대상
㉡ 사업준공 이전에 거래되는 것은 권리이전으로 보아 신고 대상아님
② 환매권
㉠ “공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률” 제4조에 의한 공익사업으로 협의취득 및 수용한 토지 등은 신고대상이 아님
㉡ 협의취득 및 수용한 토지 등을 사업의 폐지‧변경으로 동법 제91조(환매권) 및 제92조(환매권의 통지 등)에 의거 처리될 경우는 신고대상 아님
※ 환매권통지를 하였으나, 원 소유자가 매수를 포기하여 제3자에게 매각하는 경우에는 신고대상임
③ 체비지
㉠ 사업준공 이전에 사업시행자가 체비지를 매각하는 경우에는 실체가 없는 권리이전으로 보아 신고대상에서 제외하고, 사업준공 후 매각하는 것은 신고대상
㉡ 사업준공 이전에 사업시행자로부터 체비지를 매수한 자가 소유권이전등기 전에 제3자에게 매각하는 경우에는 권리이전으로 보아 신고대상에서 제외하고, 사업준공 후 확정지번이 결정된 이후 거래하는 경우에는 신고대상
라) 건물은 사용승인일이 났지만, 토지준공이 나지 않은 집합건물 매매
◦ 토지 및 건축물로 신고를 하여야 함. 기타사항에 토지등기가 나지 않은 것이라고 기재하시고, 관계지번 및 계약대상면적은 가면적으로 기재하여서 신고
마) 국가, 공공기관 신고대상 여부
① 신고대상 여부를 판단하는 기준은 거래주체보다는 공익사업의 추진주체라고 보아야 할 것이며, 추진주체는 국가 또는 지자체, "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에서 정하는 사업시행자 등이 됨
② 취득사례에 따른 신고대상 여부 적용기준
ㅇ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 학교용지 확보(학교 신설에 따른 편입보상) : 신고대상 아님
ㅇ 공유재산및물품관리법령에 의한 부지 취득(기설 학교의 학교 용지 추가 매입) : 신고대상아님
ㅇ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 손실보상(도시계획 시설 사업 시행청의 편입보상에 의한 처분) : 신고대상아님
ㅇ 공유재산및물품관리법령에 의한 처분(폐교 및 구외실습지 등 잡종재산의 매각) : 신고대상
③ 교환(취득, 처분) 등에 따른 신고대상 적용기준
ㅇ 국,공유지 교환 : 신고대상아님
ㅇ 공유지(도교육감과 자치단체) 간 교환 : 신고대상아님
ㅇ 공유지와 사유지 간 교환 : 신고대상아님
④ 한국농촌공사 매도‧매수 토지
ㅇ 한국농촌공사(구. 농업기반공사)가 매도 또는 매수인이 되는 계약 중,
㉠ 법령에 의한 협의취득 및 수용할 경우 신고대상 아님
㉡ "농지매매계약서"는 신고대상
※ 지원금액이 있는 경우 거래금액에 자부담금액과 지원금액의 합산 금액을 기재하고, “계약의 조건 및 기한란 또는 기타(참고사항)란”에 지원금액 내용을 기재
2. 부동산거래 신고제도 신고의무자
□ 신고의무자 : 거래당사자(매도인 및 매수인), 중개업자
□ 신고의무자 준수사항
ㅇ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정(중개업자의 중개거래)에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 안됨(법 제27조 제5항)
3. 부동산거래 신고제도 신고기간 (법 제27조 제1항)
가. 신고기간
ㅇ ‘07.6.29일 이후 매매계약 체결의 경우 : 매매계약 체결일로부터 60일 이내
ㅇ ‘07.6.29일 이전 매매계약 체결의 경우 : 매매계약 체결일로부터 30일 이내
4. 부동산거래 신고 신고사항
ㅇ 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항
(법 제27조 제1항)
【대통령령이 정하는 사항(시행령 제23조)】
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ㅇ 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하야 하는 사항은
1. 매수인 또는 매도인의 인적사항 2. 계약일․중도금 지급일 및 잔금 지급일 3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계역의 경우에는 그 권리의 종류 및 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지․지번 및 지목 4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적 5. 실제 거래가격 6. 계약의 조건이나 기하니 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항 |
5. 분양권 및 입주권 거래 신고
가. 신고대상 (법 제27조 제1항)
1) 신고대상 분양권 및 입주권 유형
①「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분 계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
②「주택법」제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설 공급 하는 주택의 입주자로 선정된 지위
2) 신고대상 분양권 및 입주권 범위
ㅇ 주택법에 의해서 준공(사용승인)일 이전에 선분양을 받았을 때, 최초 분양받는 경우 신고대상에서 제외(검인)
ㅇ 주택법 및 도시및주거환경정비법에 의하여 준공(사용승인)일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후, 매매를 통해 거래된 경우 부동산거래계약 신고대상
㉠ 주택재건축사업 또는 주택재개발사업으로 인한 조합주택 입주권 및 분양권(주거용)
㉡ 20호 이상의 단독주택, 20세대 이상의 공동주택 및 300세대 이상의 주상복합건물 분양권(주거용)
ㅇ 타 법에서 주택법 제16조에 의한 사업계획 승인, 도시 및 주거환경정비법 제48조에 의한 관리처분 인가를 의제하는 경우, 신고대상이 되는 점에 주의
2) “분양권” 용어에 따른 유사사례 적용기준
① 택지분양권의 신고대상 여부
ㅇ 택지개발촉진법에 의해서 토지(택지) 분양시, 준공일 이전의 선분양을 받아 이를 전매할 경우 신고대상 아님(검인)
② 상가 및 오피스텔 분양권의 신고대상 여부
ㅇ 상가 및 오피스텔의 분양권의 전매의 경우 신고대상 분양권이 아님
③ 주택사업계획이 아닌 건축허가를 득한 일단의 주택의 분양권
ㅇ 19세대 미만 등 건축허가를 통한 일단의 주택단지의 분양권의 경우 또한 신고대상 분양권이 아님
나. 신고 방법
1) 분양권 및 입주권 신고시 거래가격 작성 방법
ㅇ 계약서상의 실제 거래내용(계약금, 중도금, 잔금)을 토대로 신고서상「실제거래금액」란을 작성하되 ‘미납 분양대금 등'은 잔금에 포함하여 작성하고 '기타'란에 미납분양대금의 승계 내용을 기재
2) 재개발․재건축 조합원의 입주권 거래신고 방법
가) 입주권 매매시 부동산거래 신고 기준
ㅇ 입주권 거래에 대한 신고는 법개정 취지대로 ①입주예정 주택의 거래신고(입주권)와 ② 종전 토지에 대한 거래 신고 등 2건의 신고체제로 운영
나) 신고가격 기재 요령
① 입주예정 주택(입주권)의 거래신고
ㅇ 입주예정 주택의 거래신고시 신고가격은 실제 거래가격(분양금액*＋추가지불액)을 기재
* 분양금액 〓 종전토지의 권리가격＋추가분담금(청산금)
② 종전토지에 대한 거래신고
ㅇ 종전토지의 거래신고시 신고가격은 입주권 확보를 위해 매수한 것이므로 권리가격＋추가지불액(프레미엄)으로 기재
ㅇ 이 경우 '기타'란에 종전토지에 대한 권리가액과 추가 지불액(프레미엄)을 구분하여 내용을 기재
다. 분양권 및 입주권 신고 사례별 신고방법
1) 분양금액 할인, 역프리미엄 발생시 신고서 작성방법(분양금액보다 실제거래금액이 낮은경우)
ㅇ 분양금액은 할인받았으나 분양계약서 상에는 분양금액이 기재되므로, 신고서 “분양금액”란에 분양금액을 기재하고, “실제거래금액”란에 할인금액 또는 역프리미엄 금액을 기재한 후 기타사항에 간단한 사유를 기재
2) 분양권 및 입주권을 전매하는 경우
ㅇ 시행사와 A가 주택법에 의해서 준공(사용승인)일 이전에 선분양 계약을 체결하여 분양하고 준공전에 A는 B에 분양권을 전매한 경우
① 시행사와 A간의 계약은 신고대상 아님 ⇒ 검인
② A와 B간의 전매계약내용 ⇒ 신고
③ 시행사와 B간의 명의변경 ⇒ 검인계약서와 필증 첨부
3) 후 분양권을 매매하는 경우
ㅇ 시행사와 A가 사용승인(준공)일 이후 A에게 분양계약을 체결하고, 분양계약을 체결한 A가 소유권 등기전에 제3자인 B에게 분양권상태로 전매하는 경우
① 시행사와 A간의 계약내용 ⇒ 신고
② A와 B간의 전매계약내용 ⇒ 신고
③ 시행사와 B간의 명의변경내용 ⇒ 1)과2)의 필증 첨부