■ 주택의 전용면적
1. 단독주택 : 층수가 몇층이던 1개의 세대가 사용하는 것을 전제로 지어지는 주택이므로, 전체 바닥면적의 합계가 바로 전용면적입니다. 물론 법규정상 제외할 수 있는 발코니 등의 면적은 빠집니다. 만약 단독주택을 과거와 같이 세를 줄 수 있는 구조로 약간 변형을 한다면, 건축법상 용도분류의 단독주택내의 다가구주택을 허가를 받아야 합니다.
2. 다가구주택 : 기본적으로 임대를 목적으로 하는 여러세대(통상 2세대~19세대)를 구성하는 것으로서, 각세대별로 호수(101호, 102호, 201호 등)가 정해지고 각 세대별로 전용면적이 산정이 됩니다.
여기에 공동으로 사용하는 복도, 계단 등의 공용면적이 부가적으로 붙어 전용+공용면적이 임대면적이 되겠죠.
3. 다세대주택 : 면적 산정 방식은 다가구주택과 같다고 보시면 됩니다. 다만 앞서 말씀 드린대로 분양을 할 수가 있다는 것이고 한 건물 내라도 집을 여러 채 가지고 있는 셈이 됩니다. 소위 1가구 2주택 등의 적용 시엔 불리하겠죠. 이에 반해 다가구주택은 아무리 여러 채라 하더라도 임대용이기에 1주택으로 인정을 받습니다.
이렇게 각 세대를 기준으로 전용면적과 공용면적이 산정을 하여 건축허가 및 건출물관리대장 작성의 기초 면적으로 사용케 되며, 이들 면적의 합산이 건축물 전체의 연면적이 됩니다.
즉, 층 단위로 전용면적이 아닌 단위세대별로 전용면적을 산출하여야 합니다.
■ 근거법령
* 주택법시행규칙 제2조제2항
제2조 (주거전용면적의 산정방법)
① 삭제 <2004.3.30>
② 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다. <개정 2004.3.30, 2005.3.9>
1. 단독주택의 경우에는 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고 · 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적
2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도 · 계단 · 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층 · 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
* 건축법 시행령 제119조제1항제3호의 규정
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 · 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.
가. 벽 · 기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. <삭제>
다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
라. 피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의 1이상이 당해 층의 바닥면에서 윗층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행또는 차량의 통행 · 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에산입하지 아니한다.
마. 승강기탑 · 계단탑 · 장식탑 · 다락 [층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것에 한한다], 건축물의외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝ㆍ다스트슈트 · 설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상 · 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 · 기름탱크 · 냉각탑 · 정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.바. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실 · 어린이놀이터 · 조경시설의경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다.
1. 단독주택 : 층수가 몇층이던 1개의 세대가 사용하는 것을 전제로 지어지는 주택이므로, 전체 바닥면적의 합계가 바로 전용면적입니다. 물론 법규정상 제외할 수 있는 발코니 등의 면적은 빠집니다. 만약 단독주택을 과거와 같이 세를 줄 수 있는 구조로 약간 변형을 한다면, 건축법상 용도분류의 단독주택내의 다가구주택을 허가를 받아야 합니다.
2. 다가구주택 : 기본적으로 임대를 목적으로 하는 여러세대(통상 2세대~19세대)를 구성하는 것으로서, 각세대별로 호수(101호, 102호, 201호 등)가 정해지고 각 세대별로 전용면적이 산정이 됩니다.
여기에 공동으로 사용하는 복도, 계단 등의 공용면적이 부가적으로 붙어 전용+공용면적이 임대면적이 되겠죠.
3. 다세대주택 : 면적 산정 방식은 다가구주택과 같다고 보시면 됩니다. 다만 앞서 말씀 드린대로 분양을 할 수가 있다는 것이고 한 건물 내라도 집을 여러 채 가지고 있는 셈이 됩니다. 소위 1가구 2주택 등의 적용 시엔 불리하겠죠. 이에 반해 다가구주택은 아무리 여러 채라 하더라도 임대용이기에 1주택으로 인정을 받습니다.
이렇게 각 세대를 기준으로 전용면적과 공용면적이 산정을 하여 건축허가 및 건출물관리대장 작성의 기초 면적으로 사용케 되며, 이들 면적의 합산이 건축물 전체의 연면적이 됩니다.
즉, 층 단위로 전용면적이 아닌 단위세대별로 전용면적을 산출하여야 합니다.
■ 근거법령
* 주택법시행규칙 제2조제2항
제2조 (주거전용면적의 산정방법)
① 삭제 <2004.3.30>
② 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다. <개정 2004.3.30, 2005.3.9>
1. 단독주택의 경우에는 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고 · 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적
2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도 · 계단 · 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층 · 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
* 건축법 시행령 제119조제1항제3호의 규정
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 · 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.
가. 벽 · 기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. <삭제>
다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
라. 피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의 1이상이 당해 층의 바닥면에서 윗층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행또는 차량의 통행 · 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에산입하지 아니한다.
마. 승강기탑 · 계단탑 · 장식탑 · 다락 [층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것에 한한다], 건축물의외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝ㆍ다스트슈트 · 설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상 · 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 · 기름탱크 · 냉각탑 · 정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.바. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실 · 어린이놀이터 · 조경시설의경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다.