1. 처분의 경위

  가. 원고는 1996. 2. 1. 주식회사 ☆☆건설(이하 ‘☆☆건설’이라 한다)과 광주 △구 주월동 1256 등 4필지 지상에 건설될 주상복합아파트인 주월2차☆☆프라자(이하 ‘☆☆프라자’라고 한다) 중 별지 목록 기재 53개 점포(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 분양계약서를 작성하였다.

  나. 그 후 원고의 처분금지가처분 신청에 따라 2006. 7. 19. 이 사건 건물에 관하여 ☆☆프라자주월2차입주자대표회의(이하 ‘입주자대표회의’라고 한다) 명의의 소유권보전등기와 원고 명의의 처분금지가처분 등기가 마쳐졌다.

  다. 또한 이 사건 건물에 관하여 2006. 10. 13. 주식회사 한국토지신탁 명의의 소유권이전등기와 2013. 9. 10. 주식회사 기계환경운반엠유티(이하 ‘기계환경운반엠유티’라고 한다) 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌고, 2013. 11. 21. 원고 명의의 처분금지가처분 등기가 해제를 원인으로 말소되었다.

  라. 피고는 2016. 5. 12. 원고에 대하여 ‘원고가 이 사건 건물을 취득하였음에도 취득세 등을 신고·납부하지 않았다’는 이유로 취득세 1,079,919,140원(가산세 479,964,060원 포함), 지방교육세 75,276,350원(가산세 15,280,850원 포함), 농어촌특별세 37,638,170원(가산세 7,640,420원 포함)을 부과·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 5, 6, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

  원고는 1996. 2. 1. ☆☆건설과 분양계약을 체결하면서 ☆☆건설에 대해 기존에 가지고 있던 대여금채권과 분양대금채권을 상계하는 방법으로 분양대금 전부를 납부하였고, 그 후 분양자인 입주자대표회의가 2006. 10. 10. 이 사건 건물에 관한 임시사용승인을 받아 원시 취득한 이상 원고도 같은 날 이를 승계 취득하여 그 무렵 납세의무가 성립하였으므로, 그로부터 5년이 훨씬 지나 이루어진 이 사건 처분은 부과제척기간이 경과한 후에 이루어진 것이므로 위법하다.

  나. 인정사실

  1) 원고와 ☆☆건설의 계약 체결

  가) ☆☆프라자의 시공자이자 시행사이던 ☆☆건설은 1992. 9.경부터 ☆☆프라자의 분양을 시작하였고, 그 후 공사를 하다가 1995. 2. 28.경 부도로 공사를 중단하였다.

  나) ☆☆건설에 대하여 30,282,359,768원의 대여금 채권을 가지고 있던 원고는 위 채권의 회수를 위해 1996. 2. 1. ☆☆건설과 ☆☆프라자 중 53개 점포인 이 사건 건물을 15,598,175,608원에, ☆☆건설이 다른 지역에 건설 중이던 건물의 점포 69개를 14,684,184,160원에 각 분양받는 계약을 체결하고(이하 이 사건 건물에 관한 계약을 ‘이 사건 계약’이라고 한다), 위 분양대금 합계 30,282,359,768원은 원고의 ☆☆건설에 대한 위 대여금 채권과 상계하는 방법으로 납부하였다.

  2) ☆☆건설의 회사정리절차와 회사정리계획인가

  가) ☆☆건설은 1995. 2. 28.경 부도가 난 후 1996. 9. 13. 광주지방법원으로부터 구 회사정리법에 따른 회사정리절차개시결정을 받았고, 원고는 분양대금으로 납부한 30,282,359,768원을 분양선수금채권으로 채권신고를 하였다.

  나) ☆☆건설의 관리인은 1998. 3. 30. 광주지방법원에서 회사정리계획 인가결정을 받았는데, 인가결정에 의하면 원고를 비롯한 수분양자들의 분양선수금채권은 공익채권으로 분류되었고, ☆☆건설이 ☆☆프라자의 준공 시 대물로 상계하는 방법으로 위 채권을 변제하기로 되어 있었다.

  3) 입주자대표회의의 결성과 소유권이전등기청구소송

  가) ☆☆프라자의 아파트와 상가를 분양받은 수분양자 중 원고를 제외한 나머지 이들은 ☆☆건설의 부도로 인한 피해를 막기 위하여 1996. 10.경 입주자대표회의를 결성하였다.

  나) 입주자대표회의는 부족한 사업비를 보충하여 공사를 재개하기 위하여 기존 분양가의 10%를 추가로 납입하기로 결의하였으나, 원고는 추가 납입을 거절하였다.

  다) 입주자대표회의는 2000. 9.경 ☆☆건설과 ‘☆☆건설이 ☆☆프라자 지상물권의 권리와 시공권을 포기하고, 시공보증회사가 시공을 하며, 입주자대표회의가 공사에 필요한 공사비를 충당하고 건물보존등기와 소유권 이전, 토지에 설정한 제한물권 해지 등을 책임지고 처리하고 그 비용을 부담한다’는 내용의 협약(이하 ‘이전 협약’이라 한다)을 체결하였다.

  라) 입주자대표회의는 2004. 2. 18.경 김정필로부터 ☆☆프라자 부지에 관한 근저당권과 지상권을 양도받았고, 2005. 11. 7. 그 근저당권에 기한 임의경매절차를 통하여 그 부지의 소유권을 취득하였다.

  마) 입주자대표회의가 원고에게 추가 분양대금의 납부를 요구하면서 등기비용을 통보하자, 원고는 이에 응하지 아니한 채 이 사건 건물에 관하여 아래와 같이 처분금지가처분 신청을 하였다.

  바) ☆☆프라자는 2004. 8. 31. 완공되었으나 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기가 이루어지지 않다가, 원고가 2006. 7. 19. 입주자대표회의를 상대로 광주지방법원 2006카단7766호로 이 사건 건물에 대한 처분금지가처분결정을 받자, 그 기입등기를 위해 법원촉탁에 의해 입주자대표회의 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 같은 날 가처분등기도 마쳐졌다.

  사) 그 후 입주자대표회의는 2006. 10. 10. 이 사건 건물에 관하여 임시사용승인을 받았고, 2006. 10. 13. 주식회사 한국토지신탁에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

  아) 한편 원고는, 주위적으로는 원고가 ☆☆건설과 분양계약을 체결하고 분양대금을 모두 납부하였고 입주자대표회의가 이전 협약을 통하여 ☆☆건설의 지위를 승계하였음을 이유로, 예비적으로는 ☆☆건설이 회사정리계획 인가결정을 통하여 원고의 분양선수금 채권을 ☆☆프라자 준공 시 대물로 상계하는 방법으로 변제하기로 하였고 ☆☆프라자가 완공되었음을 이유로, 입주자대표회의를 상대로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기청구 소송을 제기하였다(광주지방법원 2009가합7016).

  자) 위 소송에서 제1심 법원은 이전 협약 내용이 ☆☆건설의 권리 포기, 시공보증회사들의 시공, 입주자대표회의의 등기비용 및 세금 부담에 불과한 점, 입주자대표회의가 ☆☆건설의 주택건설사업계획상 사업주체의 지위를 승계하였더라도 사업주체가 제3자에 대하여 부담하고 있는 사법상의 권리의무를 당연히 승계하지는 않는 점, 입주자대표회의가 ☆☆건설로부터 ☆☆프라자 부지의 소유권을 직접 인수한 것이 아니라 임의경매절차를 통하여 소유권을 취득한 점 등에 비추어 입주자대표회의가 ☆☆건설의 모든 권리의무를 승계하였다고 보기 어려워 원고에 대한 분양계약상 의무도 승계하지 않았다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다.

  차) 그런데 위 사건의 항소심 법원은 제1심 법원과는 다르게, 입주자대표회의가 ☆☆건설과 이전 협약을 체결함으로써 정리계획안에서 확정된 이 사건 계약에 따른 ☆☆건설의 원고에 대한 이 사건 건물의 소유권이전의무를 인수하였고 원고는 입주자대표회의에 대하여 소장의 송달로써 그 수익의 의사표시를 하였다는 이유로 ‘입주자대표회의는 원고에게 이 사건 건물에 관하여 1996. 2. 1.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 내용의 판결을 하였고(광주고등법원 2010나5938), 위 판결은 2012. 4. 20. 선고된 대법원 2012다22099 판결로 그대로 확정되었다.

  4) 기계환경운반엠유티의 소유권 취득과 원고와의 합의

  가) 한편 이 사건 건물의 수탁자인 주식회사 한국토지신탁은 2013. 8. 30. 기계환경운반엠유티에게 ☆☆프라자 부지와 이 사건 건물을 매도하였고, 기계환경운반엠유티는 2013. 9. 10. 위 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

  나) 원고와 기계환경운반엠유티는 2013. 11. 14. ‘원고가 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기청구권을 행사하지 않고, 2006. 7. 19.자로 집행된 가처분 신청을 취하하고 그 집행을 해제하되, 이에 대한 대가로 기계환경운반엠유티는 원고에게 2,512,691,161원을 지급한다’는 내용의 합의를 하였고, 위 합의에 따라 원고 명의의 가처분등기는 2013. 11. 21. 말소되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 19, 20호증, 을 제1, 4, 5, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

  다. 판단

  1) 이 사건 계약의 법적 성격

  갑 제2호증, 을 제5호증의 각 기재에 의하면, 원고와 ☆☆건설이 이 사건 계약을 체결하면서 대물변제라는 용어를 사용하거나 원고가 2006. 6.경 이 사건 건물에 처분금지가처분을 신청하면서 그 신청서에 대물변제라는 표현을 사용한 사실은 인정되나, 한편 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고와 ☆☆건설은 이 사건 계약을 체결하면서 차용금채권와 분양대금채권을 상계하는 방법으로 서로간의 채무를 정산처리한 점, ② 대물변제가 되기 위해서는 소유권이전등기를 받기 전까지는 ☆☆건설의 차용금채무는 소멸하지 않고 그대로 존속하여야 할 것인데, ☆☆건설은 이 사건 계약으로 분양계약상 새로운 채무를 지게 되었고, 기존 차용금채무는 앞서 본 바와 같이 상계정산 처리로 소멸한 점, ③ 원고는 ☆☆건설의 회사정리절차에서도 이 사건 계약상의 권리인 분양선수금채권을 신고하여 공익채권으로 인정받은 점(회생채권으로 신고하지 않은 종전 대여금채권은 소멸하였다), ④ 원고가 분양자 지위를 승계하였다는 이유로 입주자대표회의를 상대로 제기한 민사소송에서도 ‘대물변제’가 아닌 ‘1996. 2. 1.자 매매’를 원인으로 소유권이전등기를 이행하라는 취지의 판결이 선고된 점 등을 종합해 보면, 이 사건 계약은 소유권이전등기시까지 ☆☆건설의 기존채무인 차용금채무의 존속을 전제로 한 대물변제계약이라기 보다는 기존 채무의 정산처리와 이에 따른 분양계약상 권리의무를 새롭게 발생시키는 별개의 새로운 계약이라고 봄이 타당하다.

  2) 이 사건 계약에 따른 원고의 소유권 취득 시기

  가) 관련법리

    지방세법 제7조 제1, 2항은 ‘취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하고, 부동산 등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다’고 규정하고 있는데, 위 ‘사실상 취득’이란 소유권 취득의 형식적 요건(등기·등록)을 갖추지 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 것을 의미한다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2000두9311 판결 등 참조).

  한편 지방세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22586호로 개정된 이후의 경우 제20조 제2항 제2호 본문, 위와 같이 개정되기 이전인 경우 제73조 제1항 제2호 본문)에서는 이 사건 계약과 같은 유상승계취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일에 사실상 취득한 것으로 본다고 정하고 있으나, 지방세법 시행령이 위와 같은 유상승계취득의 경우에 계약상의 잔금지급일에 당해 부동산을 사실상 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 것은 지방세법 제7조 제2항에서 규정한 ‘사실상으로 취득한 때’가 불분명하거나 사실상의 취득이 계약상의 잔금지급일과 견련되었을 때 그 취득시기에 대한 의제일 뿐, 현저하고 명백한 사실상의 취득시기를 배제하는 것은 아니므로(대법원 1994. 5. 24. 선고 93누23527 판결 등 참조), 위 시행령 조항에 정한 취득시기와는 다른 현저하고 명백한 사실상의 취득시기가 인정된다면 위 시행령 조항을 배제하고 인정된 취득시기에 취득하였다고 보아야 할 것이다.

  나) 이 사건의 경우

  원고와 피고는 이 사건 처분이 부과제척기간이 도과된 처분인지 여부에 관하여 다투고 있으므로 지방세법상 원고가 이 사건 건물을 사실상 취득한 때가 언제인지에 관하여 살펴본다.

  위 인정사실과 변론 전체의 취지에 의해 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 원고는 ☆☆건설과 이 사건 건물에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금까지 상계의 방법으로 지급하였으나, ☆☆건설은 ☆☆프라자 공사 도중 부도로 공사를 중단한 점, ② 입주자대표회의는 부도난 ☆☆건설과 분양계약을 체결한 계약자들의 모임으로 자신들의 분양계약상 권리를 보존하기 위하여 결성된 단체인데, 이 사건 건물이 포함된 ☆☆프라자를 완공하여 사용승인을 받은 것은 입주자대표회의인 점, ③ 지방세법 시행령 제20조 제6항은 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일 또는 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있으므로 지방세법상 ☆☆프라자의 원시취득자는 그 사용승인을 받은 입주자대표회의이나, 입주자대표회의는 원고에 대한 ☆☆건설의 분양자 지위 내지 분양계약상 의무 승계 사실을 부인하여 원고와 입주자대표회의 사이에 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기청구 소송이 제기된 점, ④ 위 소송에서 입주자대표회의가 원고에 대한 ☆☆건설의 분양자 지위 내지 분양계약상 의무를 승계하였는지 여부에 관하여 제1심 법원은 이를 인정하지 않았으나 항소심 법원은 위 승계를 인정하는 등 제1심 법원과 항소심 법원의 결론이 달랐고, 결국 상고심인 대법원 판결에 의하여 입주자대표회의의 분양자 지위 내지 분양계약상 의무 승계 사실이 확정된 점, ⑤ 원고가 이 사건 건물을 사실상 취득하기 위하여는 원고에 대한 ☆☆건설의 분양자 지위 내지 분양계약상 의무를 입주자대표회의가 승계하는 것이 전제조건이 되는 점 등에 비추어 볼 때, 법원의 최종 판단을 통하여 위 승계 여부가 확정된 시점, 즉 위 승소판결의 확정시인 2012. 4. 20.에야 비로소 원고가 이 사건 건물을 사실상 취득하였다고 보아야 할 것이다.

  따라서 원고는 2012. 4. 20. 이 사건 건물의 소유권을 사실상 취득하였다고 할 것이고, 피고가 그로부터 신고납부기한인 60일이 지난 다음날부터 부과제척기간인 5년이 경과하지 않은 2016. 5. 12.에 이 사건 처분을 하였음은 역수상 명백하므로, 이 사건 처분이 부과제척기간이 경과한 후에 이루어졌다는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.