1. 제1심판결의 인용

  이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 판결의 이유는, 제1심 판결문 제7쪽 6행의 “건축자”를 “건축주”로 고쳐 쓰고, 원고들이 당심에서 강조하는 주장에 대한 판단을 아래와 같이 추가하는 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 원고들 주장에 대한 판단

가. 주장의 요지

   1) 대법원 2017. 6. 15. 선고 2017두32401 판결은, 신축된 건물이 건축주 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 뒤 그 보유기간이나 임대기간에 상관없이 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하는 것을 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 후단의 ‘최초분양’이라고 판단하였다. 또한 매매와 분양은 모두 유상승계라는 점에서 동일하므로 원고들이 이 사건 오피스텔을 매수하여 취득하였다고 하더라도 이는 위 판례에서 말하는 최초분양에 해당한다. 그럼에도 이 사건 오피스텔(이 사건 부동산 중 오피스텔 32세대 부분을 말한다. 이하 같다) 취득이 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 감면요건을 충족하지 못하였다고 본 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘제1주장’이라 한다).

   2) 국토교통부의 업무편람(건축행정편람, 건축행정 길라잡이), 지방자치단체의 각 질의회신 및 법제처의 법령해석 등에 의하면, 원고들의 이 사건 오피스텔 취득은 건축주로부터 최초로 매입, 취득한 것이어서 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 감면요건을 충족하는 것으로 해석하여야 한다. 원고들은 이러한 행정청의 업무편람, 질의회신, 법령해석을 믿고 이 사건 오피스텔을 취득하였으므로 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙에 따라 취득세 감면을 받아야 한다(이하 ‘제2주장’이라 한다).1)

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주1) 원고들이 신뢰보호의 원칙이나 비과세 관행 존중의 원칙을 명시적으로 주장하지 않았으나, 원고들의 2020. 10. 15.자 준비서면 기재 주장을 선해하면 신뢰보호의 원칙이나 비과세 관행 존중의 원칙을 이유로 이 사건 오피스텔의 취득이 감면대상이라고 주장하는 것으로 보인다.

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나. 판단

   1) 제1주장에 대한 판단

    가) 대법원 2017. 6. 15. 선고 2017두32401 판결은, “구 지방세특례제한법(2013. 1. 1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항에 의하여 ‘임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자’가 임대주택의 취득에 대하여 취득세를 감면받기 위해서는 임대할 목적으로 그 전단에 따라 공동주택을 ‘건축’하거나, 후단에 따라 공동주택 또는 오피스텔을 ‘건축주로부터 최초로 분양’ 받아야 한다. 이와 같이 위 조항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도, 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있다. 즉 위 조항 전단은 임대사업자가 임대를 목적으로 건축한 일정한 건설임대주택으로 감면대상을 한정하고 있고, 후단은, 임대사업자가 매매 등으로 취득한 매입임대주택 중에서도 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한하여 취득세를 감면하도록 하고 있다. 이러한 위 조항의 내용과 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 위 조항 후단에서 정하고 있는 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 위 조항 후단에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 한다.”라고 판시하였다. 

    나) 위 판례의 내용과 취지 및 제1심 법원이 인정한 사실관계에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 구 지방세특례제한법 제31조 제1항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다) 후단에 의하여 취득세 감면을 받기 위해서는 ‘건축주가 분양을 목적으로 건축한 임대주택을 분양계약에 따라 최초로 매입하여 취득’하여야 하고, 원고들의 주장과 같이 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면 분양을 목적으로 건축되어 분양계약을 체결한 경우가 아니더라도 취득세 감면 대상에 포함된다고 보기는 어렵다.

     ① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 조세감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다. 그런데 이 사건 조항 후단은 ‘임대사업자가 매매 등으로 취득한 매입임대주택 중에서도 건축주로부터 최초로 분양받은 경우’라고 규정하고 있는바, “최초로 분양” 받은 경우를 단지 분양계약이 아닌 매매계약을 통해 최초로 취득하는 경우까지 포함한다고 해석하는 것은 납세자인 원고들에게 유리하게 확장해석하는 것에 해당한다. 따라서 위 판례를 적용함에 있어 그 판시와 같이 해당 건축물이 “건축행위를 통한 건축물의 분양을 전제로 하는 것”이어야 하고 임대사업자가 이 사건 조항 후단에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 “건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하는 경우”이어야 취득세 감면대상이 되는 것으로 엄격하게 해석할 필요가 있다.

     ② 이 사건 부동산의 건축주는 당초 이 사건 부동산에 관하여 일반건축물로 사용승인을 받았고, 구분등기를 하지 아니한 채 일반건축물로 소유권보존등기를 마치기도 하였으며, 이 사건 부동산을 신축한 후 원고들에게 매도하기에 이르기까지 약 7년여 동안 이 사건 부동산을 임대하는 등 본인이 직접 장기간 사용․수익하였다. 이처럼 건축주가 분양을 목적으로 이 사건 부동산을 건축하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이 사건 오피스텔의 경우 이미 임대주택으로 사용되고 있었던 이상 이를 매수한 원고들에게 이 사건 오피스텔의 취득세를 감면해 주는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 구 지방세특례제한법 제31조 제1항의 입법취지에도 부합하지 않는다.

     ③ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제2항 제2호는 임대사업자로 등록할 수 있는 자를 열거하면서, ‘민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자’(다목)와 ‘민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자’(라목)를 구별하여 규정하고 있는바, 이러한 규정 내용에 비추어 보더라도 원고들의 주장과 같이 매매와 분양이 그 거래의 성격이 유사하다는 이유로 취득세 감면에 있어 동일하게 취급되어야 한다고 보기는 어렵다. 위 대법원 2017두32401 판결도 같은 취지에서 임대사업자가 매매 등으로 취득한 매입임대주택에 해당한다고 하여 취득세 감면대상이 되는 것이 아니고 그 주택 중에서 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한한다고 판시함으로써 매매로 인한 취득과 분양으로 인한 취득을 구별하고 있다.

   2) 제2주장에 대한 판단

    가) 조세법률관계에 있어서 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다. 그러므로 과세관청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다. 비록 과세관청이 질의회신 등을 통하여 어떤 견해를 표명하였다고 하더라도 그것이 중요한 사실관계와 법적인 쟁점을 제대로 드러내지 아니한 채 질의한 데 따른 것이라면 공적인 견해표명에 의하여 정당한 기대를 가지게 할 만한 신뢰가 부여된 경우라고 볼 수 없다. 또한 비과세 관행 존중의 원칙도 비과세에 관하여 일반적으로 납세자에게 받아들여진 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 존재하여야 적용될 수 있는 것으로서, 이는 비록 잘못된 해석 또는 관행이라도 특정 납세자가 아닌 불특정한 일반 납세자에게 정당한 것으로 이의 없이 받아들여져 납세자가 그와 같은 해석 또는 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이른 것을 의미하고, 단순히 세법의 해석기준에 관한 공적인 견해의 표명이 있었다는 사실만으로 그러한 해석 또는 관행이 있다고 볼 수는 없으며, 그러한 해석 또는 관행의 존재에 대한 증명책임은 그 주장자인 납세자에게 있다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두5940 판결 등 참조).

    나) 갑 제7 내지 20호증의 각 기재에 의하면, 국토교통부의 건축행정 길라잡이에 ‘다가구주택 자체로는 분양이 되지 않으나, 건축기준 등 제반기준에 적합하여 다세대주택으로 용도변경이 가능하면 용도변경 후 분양가능’, 건축물분양제도 업무편람에 ‘일반건축물로 사용승인을 득한 건축물을 집합건축물로 전환한 후 분양할 경우 분양신고 없이 분양이 가능함’이라고 각 기재되어 있는 사실, 성남시 분당구청에서 국민신문고를 통한 민원에 대하여 ‘분양계약서가 아닌 매매계약서를 작성 매입하는 경우라 하더라도 계약서 형식에 상관없이 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우에 해당된다면 취득세 감면요건을 충족하는 것’이라고 회신한 사실, 행정안전부 지방세특례제도과에서 국민신문고를 통한 민원에 대하여 ‘신축 당시 다가구주택에 해당된다 하더라도 취득 시 공동주택 또는 오피스텔을 최초분양으로 취득하는 경우라면 취득세 감면이 적용된다’고 회신한 사실, 부산광역시 세정담당관이 ‘건축주가 건축물 보존등기 후 임대를 주어 사용하다가 임대사업자에게 매매하는 경우에는 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하여 지방세를 감면받을 수 있다’고 회신한 사실 등이 인정되기는 한다.

     그러나 국토교통부의 업무편람은 행정청 내부의 업무처리 편의를 위하여 마련된 것이고, 지방자치단체의 질의회신은 민원인의 민원사항을 토대로 일반적인 법령해석에 관한 회신을 한 것이며, 법제처의 법령해석 또한 정부 내 통일성 있는 법령집행과 행정운영을 위해 법령해석에 관한 지침을 제시하기 위한 것에 불과하다. 따라서 지방자치단체나 법제처가 질의회신이나 법령해석을 통하여 어떤 견해를 표명하였다고 하더라도 그것이 중요한 사실관계와 법적인 쟁점을 드러내지 아니한 채 질의한 것이고, 더욱이 그 상대방이 원고들이 아닌 이상 이와 같은 공적인 견해표명에 의하여 원고들로 하여금 정당한 기대를 가지게 할 만한 신뢰가 부여된 경우라고 볼 수 없다(더구나 대부분의 질의회신에서는 결국 개별 사안에서 취득세 감면대상에 해당하는지 여부는 과세권자가 사실조사를 하여 판단할 사항이라고 밝히고 있다).

     나아가 단순히 세법의 해석기준에 관한 지방자치단체나 법제처의 견해 표명이 있었다는 사실만으로 이 사건과 같은 경우 취득세를 감면해 준다는 해석 또는 관행이 있다거나 납세자가 그러한 해석 또는 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이르렀다고 보기도 어렵다. 

3. 결론

  그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론이 같아 정당하므로 원고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.