<질의요지>

  ○ 준공 후 미분양 아파트에 대한 조건부 분양계약*체결시 수분양자의 주택 수에 포함하는지 여부

    * 계약금 완납 후 입주, 잔금납부 2년간 유예(연부취득 미해당, 분양권으로 실거래신고 완료)

<회신내용>

  가. 「지방세법」제13조의2제1항에서 법인 및 다주택자의 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택, 이하 같음)취득에 따른 취득세 중과를 규정하고 있고, 같은 법 제13조의3에서 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다고 규정하고 있으며,

  - 그 제2호에서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 "부동산거래신고법") 제3조제1항제2호에 따른 "부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(이하 "주택분양권")는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있고,

  - 「부동산거래신고법」제3조제1항제2호에서 부동산에 대한 공급계약 중 하나로 「주택법」에 따른 공급계약을 규정하고 있으며, 「주택법」제54조 및 국토교통부령(「주택공급에 관한 규칙」)에서 주택의 공급계약에 관한 세부내용을 규정하고 있습니다.

  나. 살피건대, 주택분양권을 주택 수에 가산하도록 규정한 것은 실질적인 주택을 소유한 것은 아니지만 사실상 주택을 이미 소유한 자로 간주함으로써 주택의 추가 취득을 제한하기 위한 취지입니다.

  - 또한, 준공 이후에 미분양상태라면 주택으로서의 실체가 존재하므로 사업시행자가 소유한 주택으로 볼 수 있어, 일반적인 매매계약의 유형과 크게 다르지 않은 점,

  - 주택분양권 취득자는 분양권의 취득 당시에는 주택이 완성되지 않아 입주할 수 없지만 일정기간 지속적으로 분양대금을 지불함으로써 준공 이후에 해당 주택에 입주할 수 있는 권리가 부여되는 것인 반면, 준공 이후의 미분양주택에 대한 분양계약의 경우 언제든지 입주가 가능한 점,

  - 재개발‧재건축 주택의 준공 이후 소유권 이전고시 사이에 소유권이 이전되는경우 해당 승계조합원에 대하여 주택유상거래 취득세율을 적용하고 있고(지방세운영과-1569, 2019.5.30.), 조합원입주권(「지방세법」§13의3 제2호)의 경우 주거용 건축물의 멸실 전까지는 주택으로 보되 멸실 이후부터를 조합원입주권으로서주택 수를 산정하는점 등을 종합적으로 고려할 때,

  - 주택으로서의 실체가 존재(원시취득 시기 도래)하는지 여부는 주택 수에 포함하는 주택분양권인지 여부를 판단하는 중요한 기준이라 할 것입니다.

  다. 따라서, 주택 수에 포함되는 '주택분양권'은 '주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금지급이 완료되기 전'까지로 한정하고,

  - '준공이 완료된 이후의 주택'에 대한 공급계약을 체결한 경우(잔금 미지급 상태)는 주택분양권으로 보지 않고 수분양자의 주택 수에 포함하지 않는 것이 타당합니다.

  라. 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.