1. 처분개요

가. 청구법인은 분양 및 임대업을 영위하는 법인으로, 2017.8.31.∼2019.3.12. 기간 동안 OOO외 9필지(이하 합하여 “쟁점토지”라 한다, 세부내용 : ＜별지＞ 기재) 및 그 외 26필지(이하 쟁점토지와 합하여 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 그 취득가격 합계 OOO과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제2호(1천분의 35)의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO신고·납부하였다.

나. OOO2019.4.24.∼2019.4.30. 기간 동안 처분청에 대한 지도점검을 실시한 결과, 청구법인이 쟁점토지 관련 취득세 과세표준 일부[쟁점토지 취득일 이후부터 쟁점토지 취득을 위하여 차입한 대출의 종료일까지 발생한 이자비용(이하 “쟁점이자비용”이라 한다) 및 쟁점토지 중 일부를 담보로 한 담보신탁계약의 수수료(이하 “쟁점담보신탁수수료”라고 한다)]를 누락하여 신고하였다고 보아 처분청에 처분지시를 하였고, 이에 처분청은 2019.7.25. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO부과·고지하였다(이하 “이 건 처분”이라 한다). 

다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.10.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점토지의 취득일 이후 발생한 쟁점이자비용은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

 (가) 청구법인은 쟁점토지 관련 개발사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다) 등에 필요한 자금을 조달하기 위하여 2017.8.25. OOO(이자율 3%, 대출개시일 : 2017.8.29., 대출종료일 : 2017.11.29.)의 대출 약정 및 2017.11.29. OOO(이자율 : 6%, 대출개시일 : 2017.11.29., 대출종료일 : 2018.1.29., 이하 합하여 “이 건 대출금”이라 한다)의 추가 대출약정을 체결하였다.

 (나) 청구법인은 이 건 개발사업을 위하여 2017.8.31.∼2017.12.15. 기간 동안 쟁점토지를 각기 다른 상대방으로부터 개별적으로 순차 취득하고 각 매매대금 지급이 완료된 시점에 취득세를 납부하고 등기하였다. 한편 이 건 토지 중 쟁점토지 외의 토지들은 이 건 대출금의 대출종료일〜2019.3.13. 기간 동안 취득하였다.

(다) 처분청은 이 건 대출금에서 발생한 이자비용을 쟁점토지를 취득하기 위하여 발생한 건설자금이자로 보고, 쟁점토지의 개별적인 취득완료시기와 무관하게 이 건 대출금의 대출종료일까지 발생한 쟁점이자비용OOO을 쟁점토지의 취득가액에 가산하였다.

 (라) 쟁점이자비용을 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함된다고 본 이 건 처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.

1) 처분청은 쟁점토지를 포함한 이 건 토지를 하나의 취득거래로 보아 이 건 개발사업을 위한 이 건 토지의 취득이 전부 완료된 시점에 각 개별토지들의 취득이 완료된 것으로 보아야 한다는 의견으로 이해되나, 청구법인은 쟁점토지를 포함한 이 건 토지를 각기 다른 거래 상대방으로부터 개별적·순차적으로 취득완료(잔금지급 + 부동산 등기경료)하였으므로, 각 개별토지 거래를 하나의 취득거래로 볼 수 없다.

2) 위와 같은 처분청의 의견대로라면 각 개별토지들에 대한 잔금지급일에 관계없이 이 건 토지 취득이 완료된 시점이 각 개별토지의 취득일이 되는바, 각 개별토지에 대한 부동산 등기 및 취득세 신고까지 완료되었음에도 불구하고 취득시기가 도래하지 않았다고 보는 모순이 발생한다. 특히 쟁점토지 중 OOO토지의 경우 2017.8.31. 잔금을 지급하고 부동산 등기까지 경료하였음에도 불구하고 그 취득시기는 이 건 토지 전부를 취득한 2019.3.13.이 되는 모순이 발생한다. 

3) 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 하여야 할 비용으로 건설자금에 충당한 차입금의 이자를 취득가격으로 규정하고 있다. 즉 쟁점토지 중 각 개별토지의 잔금지급완료일을 개별토지의 취득일로 보아야 하는 이상 개별토지에 충당한 차입금 및 개별토지의 취득완료일까지의 이자비용만을 취득가액에 가산하여야 한다(조심 2017지2223, 2017.10.12. 같은 뜻임).

4) 국세청은 전체 취득물건의 취득 완료 시점이 아닌 개별 취득물건의 취득완료 시점을 취득시기로 보아야 한다는 입장이고(법인46012-3475, 1997.12.30. 참조), 쟁점토지의 취득시기도 달리 취급할 이유가 없다. 

따라서 쟁점토지 중 각 개별토지 잔금지급시기를 취득시기로 보아야 하는바, 이 건 토지를 최종적으로 취득한 날을 쟁점토지의 취득일로 보아 쟁점토지 취득일(각 개별토지 취득일) 이후부터 이 건 대출금 종료일까지의 기간 동안 발생한 쟁점이자비용을 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 부당하다.

 (2) 쟁점담보신탁수수료는 쟁점토지의 취득과 무관한 비용이므로 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 부당하다.

 (가) 청구법인은 OOO토지를 OOO주식회사(이하 “수탁자”라 한다)에게 신탁하되, OOO(이하 “우선수익자”라 한다)을 제1순위 우선수익자로 지정하는 부동산 담보신탁계약을 체결(이하 “이 건 담보신탁”이라 한다)하고, 2017.8.31. 수탁자에게 이에 대한 수수료로 쟁점담보신탁수수료OOO를 지급하였다.

 (나) 처분청은 쟁점담보신탁수수료를 쟁점토지의 취득자금을 조달하기 위한 간접비용에 해당한다고 보아 취득세 과세표준에 포함하였으나, 이 건 담보신탁 제2조는 신탁등기일로부터 5년을 신탁기간으로 하되 우선수익자의 채권소멸시까지 5년씩 자동 연장되도록 정하고 있다. 

 (다) 토지의 취득 이후 상업시설이 분양되는 시점까지 이 건 담보신탁이 유효하게 유지되는 것으로 보아야 한다는 점에서, 쟁점담보신탁수수료는 토지의 취득부터 상업시설의 분양 시점까지 청구법인의 이 건 개발사업과 관련된 차입금 등의 자금을 투명하게 관리하기 위하여 자금관리를 수탁자에게 신탁하고 이에 대한 대가로 지급된 수수료일 뿐 토지 취득과는 무관한 비용에 해당한다. 

따라서 쟁점담보신탁수수료를 쟁점토지 관련 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 이 건 대출금은 오직 쟁점토지의 매입을 위한 금원이므로, 쟁점이자비용은 쟁점토지를 취득하기 위한 이자비용에 해당한다.

 (가) 「지방세법」제10조 제5항 제3호는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제18조는 사실상 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 간접비용의 하나로 건설자금에 충당한 차입금 이자를 나열하고 있다.

 (나) 청구법인은 2017.8.25. OOO으로부터 쟁점토지 취득을 위한 잔금 등에 필요한 자금 OOO차입하고, 2017.8.31.부터 쟁점토지를 취득하기 시작하였으며, 2017.11.29. 쟁점토지의 잔금 등에 사용하기 위하여 추가로 OOO차입하는 약정을 체결하였다. 

특히 이 건 대출금 약정은 차주인 청구법인이 차입한 대출금을 사업부지 토지 잔금의 지급 및 기타 비용 지출 용도로만 사용하여야 한다고 규정하여, 이 건 대출금은 특정차입금에 해당한다. 

(다) 특정차입금을 조달할 때 차입금 전액을 한꺼번에 인출하여야만 대출승인이 이루어질 수 있으므로, 토지의 잔금을 지급하기 전에 미리 차입금 전액을 대출받았더라도, 차입의 목적은 쟁점토지를 취득하기 위한 자금조달이므로 쟁점이자비용은 여전히 쟁점토지 취득에 소요된 비용에 해당하여 취득세 과세표준에서 제외할 것이 아니다. 즉 위 법률 규정 및 위 약정 내용과 같이, 이 건 대출금은 오직 쟁점토지 매입을 위한 차입금이므로, 쟁점이자비용 역시 모두 쟁점토지를 취득하기 위하여 발생한 이자비용이라고 볼 수 있다.

따라서 쟁점이자비용을 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 정당하다.

 (2) 이 건 담보신탁의 목적이 쟁점토지를 취득하기 위하여 필요한 자금을 차입하고 상환함에 있어 원활한 상환을 신탁부동산의 담보가치로 보전하기 위한 것이므로, 쟁점담보신탁수수료는 쟁점토지의 취득과 밀접한 관련이 있는바, 쟁점담보신탁수수료를 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 정당하다.

 (가) 청구법인이 수탁자와 체결한 이 건 담보신탁의 내용을 보면, 청구법인에게 쟁점토지의 취득자금을 대출하여 준 OOO제1순위 우선수익자로 지정하고 있고, 수익권의 범위도 당초 여신거래에 따른 우선수익자의 원금, 이자 등으로 지정하고 있다.

 (나) 이와 같이 이 건 담보신탁의 목적은 청구법인이 쟁점토지를 취득하는데 필요한 이 건 대출금을 차입하고 상환함에 있어서 이를 신탁부동산의 소유권으로 담보하기 위한 것인바, 쟁점담보신탁수수료는 쟁점토지 취득을 위한 간접비용에 해당한다.

따라서 쟁점담보신탁수수료를 쟁점토지 관련 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점이자비용은 쟁점토지의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점담보신탁수수료는 쟁점토지의 취득과 관련이 없으므로 쟁점토지의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것)

제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

 (2) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것)

제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 (3) 법인세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 개정되기 전의 것)

제52조[건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위] ① 법 제28조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자"란 그 명목여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입·제작 또는 건설(이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)에 소요되는 차입금(고정자산의 건설등에 소요된지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다. 이하 이 조에서 "특정차입금"이라 한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금(이하 이 조에서 "지급이자등"이라 한다)을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

 (가) 청구법인과 OOO사이의 대출약정(2017.8.25. 및 2017.11.29.)의 주요 내용은 아래와 같고, 각 대출약정의 대출원금, 차주, 대주, 금리 등은 ＜표1＞과 같다.

＜대출약정서(2017.8.25.)＞

＜대출약정서(2017.11.29.)＞

＜표1＞ 대출약정서상 주요 내용

 (나) 청구법인은 ＜별지＞와 같이 2017.8.31.〜2017.12.15. 기간 동안 각기 다른 상대방으로부터 쟁점토지를 순차적으로 취득하였고, 이 건 대출금의 대출종료일인 2018.1.29.〜2019.3.13. 기간 동안 이 건 토지 중 쟁점토지를 제외한 나머지 토지를 취득하였다.

 (다) 처분청은 이 건 대출금에서 발생한 이자비용을 쟁점토지를 취득하기 위한 차입금의 이자로 보았는바, 그 내역은 아래 ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같다.

＜표2＞ 이 건 대출금의 총 이자 내역

(단위: %, 원)

＜표3＞ 쟁점토지 중 각 개별토지의 차입금 이자 안분 내역

(단위: 원)

 (라) 청구법인은 이 건 대출금 차입시부터 쟁점토지를 구성하는 각 개별토지의 취득일까지 발생한 이자만을 쟁점토지의 과세표준에 산입하여야 한다고 주장하는바, 이를 정리하면 아래 ＜표4＞와 같다. 

＜표4＞ 청구법인이 주장하는 각 개별토지 취득을 위한 차입금 이자 내역

(단위 : 원)

(마) 부동산담보신탁계약서(2017.8.31.)에 의하면, 위탁자는 청구법인, 수탁자는 OOO주식회사, 제1순위 우선수익자는 OOO으로, 신탁부동산은 쟁점토지 중 OOO(118.3㎡)로 나타나고, 특약사항 제1조 등을 보면 청구법인과 수탁자는 이 건 담보신탁에 따라 제1순위 우선수익자가 청구법인에 대하여 가지는 여신거래와 관련된 채권을 보전하기 위하여 이 건 담보신탁계약을 체결한다고 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 처분청은 이 건 대출금이 오직 쟁점토지의 취득을 위한 금원이므로 쟁점이자비용 역시 쟁점토지를 취득하기 위한 간접비용(이자비용)에 해당한다는 의견이나, 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호는 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용이라고 규정하고 있으므로, 취득세 과세표준에 포함되는 차입금의 이자는 과세대상 물건의 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생한 것만을 포함하는 것으로 해석된다 하겠다(조심 2017지223, 2017.10.12. 같은 뜻임).

따라서 쟁점토지 취득일 이후부터 쟁점토지 취득을 위하여 차입한 대출의 종료일까지 발생한 이자비용인 쟁점이자비용은 쟁점토지의 취득가격에서 제외되어야 하는바, 쟁점이자비용을 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함시킨 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구법인은 쟁점담보신탁수수료가 쟁점토지의 취득세 과세표준에 해당하지 않는다고 주장하나, 이 건 담보신탁의 특약사항 제1조 등을 보면 청구법인과 수탁자는 이 건 담보신탁에 따라 제1순위 우선수익자인 OOO청구법인에 대하여 가지는 여신거래와 관련된 채권을 보전하기 위하여 이 건 담보신탁계약을 체결하는 것으로 나타나고, 이 건 담보신탁계약일인 2017.8.31.부터 쟁점토지를 순차적으로 취득한 점 등에서 이 건 담보신탁은 청구법인이 쟁점토지 취득을 위하여 OOO으로부터 차입한 이 건 대출금을 담보하기 위한 목적으로 체결한 신탁계약이라 하겠으므로 쟁점담보신탁수수료는 쟁점토지를 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급된 간접비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다(조심 2010지10, 2010.9.14. 같은 뜻임).

따라서 쟁점담보신탁수수료가 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함된다고 본 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 쟁점토지 내역 및 개별토지의 취득일자 등

(단위 : 원)