1. 처분개요

가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일 현재 청구인들이 공동으로 소유OOO 청구인들의 자녀OOO 100분의 2]하고 있는 OOO 토지 220㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 2019.9.13. 그 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 제112조 제1항 제2호에 따른 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구인들은 이 건 토지 중 일부는 임대용 공동주택으로 직접 사용하는 경우에 해당하므로 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에 따른 재산세 감면대상에 해당한다면서 2019.10.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장 

청구인들은 과세기준일 현재 이 건 토지에 임대용 공동주택을 건축 중이고, 「지방세특례제한법」 제123조는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있으므로 이 건 토지는 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에서 감면대상으로 규정한 임대용 공동주택에 직접 사용하는 경우에 해당한다 할 것이다.

나. 처분청 의견

「지방세특례제한법」제31조 제3항은 과세기준일 현재 2세대 이상의 공동주택을 임대목적 사업에 직접 사용하는 경우 감면하는 것이나, 건축 중인 경우에는 실질적으로 고유목적 사업에 제공되기 보다는 당해 사업에 사용하기 위한 준비과정에 해당하므로 임대목적사업에 직접 제공되는 것으로 볼 수 없고, 2018년까지는 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 “건축·매입하는 경우”라고 규정하여 공동주택을 신축하기 위해 토지를 취득한 경우 건축공사 완공 전 그 토지분에 대해서도 이 규정을 적용할 수 있는지 여부에 대해 다툼이 되었으나, 2019년부터는 취득방법에 대해서는 규정하지 아니하고 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다고 규정하여 공동주택(다가구주택 등) 신축용 토지에 대해서는 감면대상이 될 수 없도록 명백하게 규정하고 있으므로 이 건 토지에 대한 재산세 감면규정을 적용하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대용 공동주택을 건축 중인 토지이므로 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에 따른 재산세 감면대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2019.1.1. 법률 제15295호로 개정된 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

2의2. “주택”이란 「지방세법」제104조 제3호에 따른 주택을 말한다. 

3. “공동주택”이란 「주택법」 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법(2019.1.1. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

 (3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(4) 지방세특례제한법 시행령(2019.1.1. 대통령령 제29438호로 개정된 것)

제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2. 「주택법」 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자

③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

④ 법 제31조 제5항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목의 다중주택 및 그 부속토지와 같은 호 다목의 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다) 및 그 부속토지를 말한다.

제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인들은 2018.4.27. 이 건 토지 및 그 지상 건축물(현재는 철거됨)을 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약(잔금지급일 2018.5.31.)을 체결하고, 2018.5.14. 처분청으로부터 이 건 토지에 지상 5층, 지하 1층, 연면적 540,45㎡ 규모의 건축물을 신축하기 위한 건축허가를 받았으며, 2019.5.10. 착공신고를 하였다.

 (나) 처분청은 2018.5.23. 청구인들을 임대사업자로 하고, 이 건 토지에 허가받은 다세대주택 중 일부(201호, 202호, 301호, 302호, 402호, 502호)를 임대물건으로 하는 임대사업자 등록증을 발급하였다.

 (다) OOO은 2018.5.24. 청구인들에게 사업자등록증(업태 : 부동산업, 종목 : 주택임대)을 교부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 처분청은 청구인들이 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중이라 하더라도 재산세 감면요건을 충족한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있고, 「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 「지방세특례제한법」제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점 등에 비추어 청구인들이 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자로서 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중에 있으므로 「지방세특례제한법」제31조 제3항에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다(조심 2019지2150, 2019.10.8. 외 다수, 같은 뜻임)고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.