조심2019지3748(20201026) 취득세취소

 

직계존비속(및 그 배우자) 사이의 쟁점부동산 거래에 있어서, 매도인(직계비속)을 임차인으로 하는 전세계약을 체결하고 매도인이 전세보증금을 차감한 매매대금을 매수인(직계존속)으로부터 지급받는 경우, 전세보증금에 상당하는 금액을 무상거래로 보아 무상취득세율을 적용할 수 있는지 여부

 

결정요지

 

청구인의 연령, 재산내역, 생활환경 및 사회적 관계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 청구인에게 쟁점부동산의 잔여 매매대금 중 직계비속이자 매도인인 ㅇㅇㅇ 지분(50%)에 해당하는 전세보증금 상당액을 지급할 자력이 인정되므로, 청구인이 쟁점부동산 중 직계비속 지분에 해당하는 전세보증금 상당액 부분을 증여를 원인으로 하여 취득한 것으로 보아 무상취득세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨

참조조문

 

지방세법 제7조제11항

주문

 

OOO구청장이 2019.9.10. 청구인에게 한 취득세 OOO부과처분은 이를 취소한다.

이유

 

1. 처분개요

 

 

 

가. 청구인은 2018.12.27. 자녀 OOO(지분 50% 보유)와 OOO(지분 50% 보유, 이하 합하여 “매도인”이라 한다)으로부터 OOO외 1필지 소재 OOO(건축물 59.89㎡ 및 대지권 23.13㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매대금 OOO매수하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 동시에 매도인 중 OOO매매대금 중 OOO매도인이 청구인에게 지급하여야 하는 전세보증금 OOO상계하는 방법으로 쟁점부동산을 전세보증금 OOO임대하는 내용의 전세계약을 체결하고, 같은 날 쟁점부동산에 관하여 매매대금 OOO과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 세율(1천분의 20)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO신고·납부하였다.

 

 

 

나. 처분청은 청구인이 직계비속으로부터 쟁점부동산을 취득한 것이어서 직계비속인 OOO임차인으로 하는 전세계약상 전세보증금 OOO중 매도인 OOO지분에 상당하는 OOO대하여 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제2호의 세율(1천분의 35)을 적용한 후, 2019.9.10. 청구인에게 기납부세액을 차감하여 산출한 취득세 등 OOO부과·고지하였다.

 

 

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.4. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 

 

가. 청구인 주장

 

 

 

(1) 「지방세법」상 직계존비속 사이의 부동산 취득시 증여(무상취득)로 취급하는 경우에도, 소득이 증명된다면 유상취득한 것으로 보고 있으므로, 소득증명이 되는 청구인에 대한 이 건 처분은 부당하다.

 

 

 

(가) 「지방세법」제7조는 직계존비속 사이의 부동산 취득시 이를 증여 즉 무상취득한 것으로 보나, 예외적으로 부동산 취득의 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득증명 등으로 증명되는 경우에는 이를 유상으로 취득한 것으로 보고 있다. 이는 미성년자 등이 부동산을 취득하는데 경제적 여력이 없는 경우 취득세 납부에 있어 상대적으로 세율이 낮은 유상취득세율을 적용하는 등의 세수의 누수를 막기 위한 것이다.

 

 

 

(나) 그러나 청구인은 2018년 3월경 종이박스를 제조하던 공장건물 및 토지를 OOO양도한 후 양도소득세를 신고한 사실이 있고, 별도의 임대사업소득도 있어서 소득증명에 아무런 문제가 없다.

 

 

 

(2) 쟁점부동산에 관한 매매계약 및 전세계약은 실제 매매계약 및 전세계약에 해당하는바, 청구인의 쟁점부동산 취득을 무상취득으로 볼 아무런 이유가 없다.

 

 

 

 

(가) 청구인과 매도인 사이의 매매계약 및 청구인과 매도인 중 OOO사이의 전세계약은 중개인의 입회하에 작성되었고, 계약서의 내용대로 자금이 지급되거나 처리되었으며, 전세계약에는 확정일자까지 받았다.

 

 

 

(나) 일반적으로 부동산 매매시 매매등기를 하기 전에 자금지급을 용이하게 할 목적으로 전세세입자의 보증금에 관하여 매매당사자 사이의 매매대금에서 서로 상계처리하는 것으로 하되, 실제 상계금액 상당의 대금을 주고받지 아니한다.

 

 

 

 

이 건의 경우 전세관계가 종료될 경우 전세보증금의 지급이 있을 수밖에 없는데, 직계존비속 사이의 부동산 거래라는 이유로 매매계약 당시 매매대금 중 전세보증금 상당액의 대가를 지급하지 않았다고 보는 것은 합리적 기준없이 직계존비속 사이의 거래를 차별하는 것이다.

 

 

 

(다) 특히 쟁점부동산에 관한 취득세율 적용에 있어서 전세계약서상 임차인으로 날인한 청구인의 자녀 OOO관한 부분은 무상취득세율을 적용하고, OOO관한 부분은 유상취득세율을 적용하는 것은 동일한 거래에 대하여 차별을 두는 것이어서 부당하다.

 

 

 

따라서 청구인의 쟁점부동산 취득에 관하여 매매대금 중 매도인 OOO지분에 해당하는 전세보증금OOO상당액에 대하여 무상취득세율을 적용한 이 건 처분은 부당하다.

 

 

 

나. 처분청 의견

 

 

 

(1) 직계존비속 사이의 부동산 거래에 관하여 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득증명과 함께 대금지급 사실이 입증되어야 하나, 전세보증금의 경우에는 대금지급사실이 확인되지 아니하므로 증여로 인한 취득으로 보아야 한다.

 

 

 

(가) 행정안전부에서는 “직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다”(행정안전부 지방세운영과-279, 2017.8.30.)라는 견해를 밝히고 있다.

 

 

 

즉, 직계존비속 사이의 거래에 관하여 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득증명 등과 함께 대금지급 사실이 입증되는 경우에 한하여 이를 유상거래로 인정되는 것이다.

 

 

 

 

(나) 이 건의 경우 청구인이 매도인에게 지급한 사실이 증명되는 매매대금은 OOO불과하고, 매매대금의 70% 정도인 전세보증금 OOO관하여는 실제 대가를 지급하였다고 볼 만한 입증자료가 없는 점을 고려할 때, 매매대금 중 매도인 OOO지분에 상당하는 전세보증금 부분에 관하여는 유상거래로 인한 취득으로 보기 어렵다.

 

 

 

(2) 청구인과 매도인 사이의 쟁점부동산 거래는 일반적인 부동산 거래와 차이가 있는 예외적인 경우에 해당한다.

 

 

 

(가) 청구인과 청구인의 자녀인 OOO쟁점부동산 관련 매매계약서에 기재된 잔금지급일인 2018.12.27. 전세계약을 체결하였는데, 쟁점부동산 매도인은 2인OOO인 반면 임차인은 1인OOO으로만 기재되어 있어, 잔금지급 시점에 일반적인 부동산거래(가족 간의 거래가 아닌 경우)라면, 청구인이 OOO지분에 상당하는 매매잔금OOO에게 지급하여야 한다.

 

 

 

즉, 청구인은 쟁점부동산 잔금지급 시점에 OOO지급하여야 하나 지급사실이 확인되고 있지 않다.

 

 

 

(나) 청구인과 OOO전세계약을 체결(2018.12.27.) 한 이후 약 9개월이 경과한 시점인 2019.9.10. 임차인을 OOO으로 변경하였는데, 이는 이 건 처분을 하는 시점에 작성된 것이다.

 

 

 

만약 임차인이 변경되는 계약을 체결하였다면 이러한 계약 또한 위와 마찬가지로 실제 대금을 지급하고 받은 사실이 확인되어야 하나 확인되고 있지 않은 점을 종합하여 볼 때, 청구인과 매도인 OOO사이의 쟁점부동산 매매 및 전세계약은 일반적인 제3자와의 부동산 거래와는 차이가 있다.

 

 

 

 

따라서 청구인의 쟁점부동산 취득에 관하여 매매대금 중 매도인 OOO지분에 해당하는 전세보증금 상당액에 대하여 무상취득세율을 적용한 이 건 처분은 정당하다.

 

 

 

3. 심리 및 판단

 

 

 

가. 쟁점

 

 

 

직계존비속(및 그 배우자) 사이의 쟁점부동산 거래에 있어서, 매도인(직계비속)을 임차인으로 하는 전세계약을 체결하고 매도인이 전세보증금을 차감한 매매대금을 매수인(직계존속)으로부터 지급받는 경우, 전세보증금에 상당하는 금액을 무상거래로 보아 무상취득세율을 적용할 수 있는지 여부

 

 

 

 

나. 관련 법령

 

 

 

(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제7조[납세의무자 등] ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

 

 

 

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

 

 

 

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

 

 

 

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

 

 

 

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

 

 

 

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

 

 

 

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

 

 

 

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

 

 

 

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

 

 

 

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

 

 

 

  

 

 

 

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

 

 

 

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

 

 

 

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

 

 

 

가. 농지 : 1천분의 30

 

 

 

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

 

 

 

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정ㆍ지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. (2문 생략)

 

 

(2) 민법 제492조[상계의 요건] ① 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

② 전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

 

 

제493조[상계의 방법, 효과] ① 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.

 

 

 

② 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.

 

 

 

  

 

 

 

다. 사실관계 및 판단

 

 

 

(1) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다.

 

 

 

(가) 가족관계증명서(2019.8.30.)를 보면, 청구인과 쟁점부동산의 매도인 OOO직계존비속 관계로 확인된다.

 

 

 

(나) 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 매도인은 쟁점부동산을 2006.10.16. 각 1/2 지분씩 취득하였고, 2018.11.30. 청구인과 쟁점부동산 매매계약(매매대금 OOO)을 체결하였으며, 청구인은 2018.12.27. 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

 

 

 

(다) 아파트 매매계약서(2018.11.30.)에 의하면, 청구인과 매도인은 쟁점부동산을 OOO매매하기로 하되, 잔금지급시기는 2018.12.27.로 정하고, 특약사항으로 “매도 후 매도인이 보증금 OOO전세하기로 하며, 매매대금에서 보증금 OOO을 공제하기로 한다”고 기재되어 있다.

 

 

 

(라) 아파트 전세계약서(2018.12.27.)를 보면, 청구인과 매도인 OOO위 아파트 매매계약상 잔금지급시기와 특약사항에 따라 보증금을 OOO으로 하여 전세계약을 체결하였고, 확정일자는 2018.12.31.로 나타난다.

 

 

 

(마) 아파트 전세계약서(2019.9.10.) 및 동의서(2019.9.10.)에 의하면, 청구인과 매도인 OOO당초 아파트 전세계약서(2018.12.27.)의 임차인을 매도인 OOO으로 변경하기 위하여 동의서를 작성하였고, 동일한 전세보증금OOO으로 하여 전세계약(임대인 : 청구인, 임차인 : OOO)을 변경한 것으로 확인된다.

 

 

 

＜동의서(2019.9.10.)＞

 

 

 

(2) 청구인이 청구주장에 관하여 제출한 증빙은 다음과 같다.

 

 

 

(가) 양도소득세 과세표준신고서(2018.5.10.) 및 OOO세무서장의 납부내역 증명(2020.7.15.)에 의하면, 청구인은 2018.3.29. 청구인 소유의 토지 및 건물을 합계 OOO매각하여 과세대상 양도차익이 OOO발생한 사실 및 청구인이 2018.5.31. 및 2018.7.31. 합계 OOO양도소득세를 납부한 사실이 각 확인된다.

 

   

 

 

 

(나) 청구인 명의의 금융거래내역(OOO2018.11.1.∼2018.12.31.)을 보면, 청구인은 2018.11.30. 매도인 OOO에게 쟁점부동산 매매대금 중 계약금 OOO지급하고, 2018.12.27. 잔금 OOO지급한 사실이 나타나는바, 총 OOO지급하고 나머지 OOO전세보증금으로 상계한 것으로 확인된다.

 

       

 

 

 

(다) OOO세무서장의 소득금액증명(2019.9.30.)에 의하면, 청구인의 종합소득세 관련 소득금액(과세대상 급여액)은 2013년 OOO등으로 나타나고, 2018년 귀속 양도소득세 OOO납부한 것으로 나타난다.

 

 

 

   

 

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

 

   

 

 

 

(가) 「지방세법」제7조 제11항 제4호 가·나목 및 라목은 배우자 또는 직계존비속이 소유한 부동산 등의 취득을 위하여 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득으로 증명되는 경우나 취득자의 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 또는 이에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 배우자 또는 직계존비속이 소유한 부동산 등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

 

 

 

 

 

(나) 살피건대, OOO세무서장의 소득금액증명(2019.9.30.)에 의하면 청구인의 종합소득세 소득금액이 2013년 OOO으로 확인되고, 비록 2017년 및 2018년 청구인의 종합소득세 소득금액이 하락한 것으로 나타나나 양도소득세 과세표준신고서(2018.5.10.) 및 OOO세무서장의 납부내역 증명(2020.7.15.)에 따르면 청구인이 2018년경 토지 및 건물을 합계 OOO매각하여 양도차익 약 OOO얻은 사실 및 청구인이 2018년경 이에 대한 양도소득세 합계 약 OOO납부한 사실이 확인되는바, 청구인의 연령, 재산내역, 생활환경 및 사회적 관계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 청구인에게 쟁점부동산의 잔여 매매대금OOO중 직계비속이자 매도인인 OOO 지분(50%)에 해당하는 전세보증금OOO상당액을 지급할 자력이 인정된다 하겠다.

 

 

 

  

 

따라서 청구인이 쟁점부동산 중 직계비속 지분에 해당하는 전세보증금 상당액 부분을 증여를 원인으로 하여 취득한 것으로 보아 무상취득세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

 

 

4. 결론

 

 

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.