제목

포괄양수도 방식으로 취득한 임대주택 감면 여부 검토

 

질의내용

 ○ 주택재개발조합이 민간건설임대주택으로 감면받은 공동주택을 임대주택사업자가 포괄양수도 방식으로 취득하는 경우「지방세특례제한법」제31조제1항 또는 제2항의 취득세 감면대상에 해당하는지

 

회신내용

가.「지방세특례제한법」(법률 제17771호로 일부개정되어 2021. 1. 1. 시행된 것) 제31조제1항에서는 ‘「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산을 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다’고, 

  - 같은 조 제2항에서는‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.’고 규정하고 있습니다.

 

나. 「지방세특례제한법」에서 임대주택 등에 대한 지방세 감면주체는 공공주택사업자와 임대사업자로 규정하고 있으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 “임대사업자”란 「공공주택 특별법」제4조제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록한 자를 말한다고 규정하고 있고, 임대주택에 대한 지방세 감면대상인 임대사업자는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나, 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받아 임대주택 사업을 영위하거나, 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하는 등「지방세특례제한법」제31조에서 규정하고 있는 감면요건을 갖추었다면 감면대상에 해당된다 할 것이므로, 임대사업자가 등록 신청을 하면서 임대주택 종류를 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택으로 등록하였는지는 여부는 감면요건을 판단할 때 고려대상이 아닙니다.

 

다. 「지방세특례제한법」은 임대사업의 신규창출을 촉진하여 국민의 주거안정에 기여하고자 임대사업자가 취득하는 임대 주택에 대해 취득세 감면혜택을 부여하고 있으나, 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위는 임대사업자가 임대주택의 구체적 취득방법에 따라 감면조문을 달리하여 제한적으로 적용하고 있는바,「지방세특례제한법」제31조제1항은 임대사업자가 임대를 목적으로 "건축"하는 공동주택을, 같은 법 제31조제2항에서는 임대사업자가 건축주로부터 "최초로 분양"받은 공동주택 또는 오피스텔을 임대주택으로 사용하기 위하여 승계 취득하는 부동산에 한하여 취득세를 감면하도록 규정하고 있습니다.

 

라. (제31조제1항 적용여부) 주택재개발조합이 민간건설임대주택을 건축한 후 주택재개발조합 명의로 소유권 보전등기를 경료한 임대주택을 건설회사가 사업에 관한 일체의 물적·인적시설을 포함하여 권리·의무를 포괄적으로 승계받는 매매특약을 약정하고 반대급부로서 양수금액을 지급하는 포괄양수도 방식으로 종전 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계받았다 하더라도, 주택재개발 조합명의로 소유권 보전등기가 완료된 공동주택을 신축한 건축주에 해당된다 볼 수 없으므로「지방세특례제한법」제31조제1항에서 규정하고 있는 감면요건인 공동주택을 임대할 목적으로 “건축”한 경우에 해당되지 않는다 할 것입니다.

 

마. (제31조제2항 적용여부)「지방세특례제한법」에서는 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않으나, 「건축물 분양에 관한 법률」제2조제2호에서는 ‘분양’이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제6조제3항에서 분양사업자는 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개 추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 하며, 같은 법 제6조제5항에서 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약으로 분양할 수 있다고 규정하고 있으며,

  - 대법원은 “임대사업자가 매매 등으로 취득한 매입임대주택에 해당한다고 하여 취득세 감면대상이 되는 것이 아니고 그 주택중 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한한다.(대법원 2017두32401, 2017. 6. 15.판결)”고 판결함으로써 매매로 인한 취득과 분양으로 인한 취득을 구별하고 있습니다.

  - 또한,「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조제1항제2호는 임대사업자로 등록할 수 있는 자를 열거하면서 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자(다목)와, 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 분양계약을 체결한 자(라목)를 구별하여 규정하고 있는바, 이러한 규정 내용에 비추어 보더라도 매매와 분양이 그 거래의 성격이 유사하다는 이유로 취득세 감면에 있어 동일하게 취급되어야 한다고 보기 어렵다 할 것입니다.

 

바. 따라서, 주택재개발조합이 건축한 후 조합명의로 소유권 보전등기를 경료 한 임대주택을 포괄적양수도 방식으로 승계취득한 건설회사는 「지방세특례제한법」제31조에서 규정하고 있는 취득세 감면요건인 ‘임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우’(제31조제1항 감면요건)에 해당하지 않으며, 공동주택 또는 오피스텔을 ‘최초로 분양받은 경우’(제31조제2항 감면요건)에도 해당되지 않는다 판단됩니다.

 

사. 다만, 이는 질의 당시 서면 및 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다. 끝.

 

 

지방세특례제도과-1161(2021.5.21.)