제 목 이 건 아파트의 매매대금 중 전세보증금과 상계한 부분에 대하여 주택유상거래 세율을 적용할 수 있는지 여부
[청구번호]
조심 2019지1669 (2019.10.31)
[세 목]
취득
[결정유형]
취소
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[제 목]
이 건 아파트의 매매대금 중 전세보증금과 상계한 부분에 대하여 주택유상거래 세율을 적용할 수 있는지 여부
[결정요지]
부동산을 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 전세계약을 함께 체결하는 것은 사적계약 자유의 원칙상 인정할 수 있는 거래의 형태이고, 청구인들이 매매대금 지급의무를 전세보증금과 상계하는 방식으로 이행한 것을 현금으로 매매대금을 지급한 것과 달리 보기 어려운 점, 이 건 매도인이 청구인들 중 000의 직계존속이라 하더라도 ｢지방세법｣ 제7조 제11항 제4호 가목에서 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 청구인들의 지난 5년간 소득이 총 3억 3,000만원 가량으로 나타나는 점, 청구인들은 이 건 전세계약이 만료됨에 따라 이 건 매도인에게 이 건 보증금 상당액(000이 이 건 매도인에게 이미 지급한 6,000만원을 포함)을 계좌이체 방식으로 지급한 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 부동산의 매매대금 16억원 중 9억 5,000만원을 현금으로, 나머지 6억 5,000만원을 이 건 보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 유상으로 취득한 것으로 판단됨.
[관련법령]
「지방세법」제7조 제11항
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]
OOO이 2018.10.26. 청구인들에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. OOO(이하 "청구인들"이라 한다)은 2018.6.4. OOO(OOO의 아버지, 이하 “이 건 매도인”이라 한다)으로부터 OOO(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO원에 매입하기로 하는 매매계약(이하 “이 건 매매계약”이라 한다)을 체결하였고, 그 잔금지급일인 2018.6.22. 이 건 매도인에게 이 건 부동산을 임대하기로 하는 전세계약(이하 “이 건 전세계약”이라 한다)을 체결하면서 이 건 매매계약에 따른 잔금 OOO원 중 OOO원을 이 건 전세계약에 따른 전세보증금(이하 “이 건 보증금”이라 한다)과 상계하고 나머지 OOO원을 이 건 매도인의 계좌로 송금하였다.
나. 청구인들은 2018.6.22. 이 건 부동산을 취득하였다면서 이 건 보증금에 상당하는 금액에 대해서는 증여로 보아 무상취득 세율(1천분의 35)을 적용하고 이 건 매도인의 계좌로 송금한 OOO원에 대해서는 주택유상거래 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
다. 이후, 청구인들은 2018.9.17. 이 건 보증금 상당액에 대해서도 주택유상거래 세율을 적용해야 한다면서 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2018.10.26. 이를 거부하였다.
라. 청구인들은 이에 불복하여 2018.12.19. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
청구인들은 이 건 매도인이 분양받은 다른 아파트의 입주일(2018.8.8.)까지 이 건 부동산에서 거주하고자 하여 이 건 전세계약을 체결하였고, 이 건 보증금의 수령일과 이 건 부동산의 잔금지급일이 같은 날이라서 잔금 OOO원 중 이 건 보증금 상당액을 상계하고 나머지 OOO원을 이 건 매도인에게 송금한 점, 청구인들은 2018.8.8. 이 건 부동산에 입주한 임차인 OOO으로부터 전세보증금 OOO원을 받아 곧바로 이 건 매도인에게 송금한 점 등에 비추어, 이 건 보증금에 대한 지급내역이 명백히 밝혀졌다 할 것이므로 이 건 부동산의 매매대금 중 이 건 보증금에 상당하는 부분에 대해서도 주택 유상거래 세율을 적용하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
공매, 파산으로 인한 처분 및 교환이 아닌 방법으로 배우자 또는 직계존비속의 주택을 해당 주택의 임차보증금 반환채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여로 취득하는 경우에, 「지방세법」 제7조 제12항에 따라 부담부 증여의 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득하는 것으로 보려면, 같은 조 제11항 제4호에 따라 그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것이다. 청구인들은 이 건 부동산을 취득하면서 실질적인 지급액은 OOO원이고, 나머지 OOO원은 이 건 보증금을 부담부로 취득한 사실이 확인되고, 이 건 보증금에 상당하는 소득금액이 증명되지 아니한 이상 처분청이 이 건 보증금에 해당하는 금액을 증여로 보아 무상취득 세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건 아파트의 매매대금 중 전세보증금과 상계한 부분에 대하여 주택유상거래 세율을 적용할 수 있는지 여부
나. 관련 법률
지방세법
제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.
(가) 이 건 매도인은 2018.5.31. OOO에게 이 건 부동산을 2018.8.8.부터 2020.8.7.까지 임대하기로 하는 전세계약을 체결하였는데, 그 계약서에는 임차인은 계약금 OOO원 중 OOO원은 계약일에 지급하고, 나머지 계약금은 2018.6.30.까지 지급한다고 되어있으며, 잔금 OOO원은 2018.8.8.에 지급한다고 되어있다.
(나) 이 건 매매계약서에는 매매대금을 OOO원으로 하고 청구인들은 계약일(2018.6.4.)에 계약금 OOO원을 지급하며 2018.6.11.에 중도금 OOO원을 지급하고 2018.6.22.에 잔금 OOO원을 지급하기로 하면서 OOO과의 전세계약을 승계한다고 되어있다.
(다) 이 건 전세계약서에는 임대기간을 2018.6.22.부터 2018.8.7.까지로 하고 이 건 매도인이 2018.6.22.에 이 건 보증금을 청구인들에게 지급한다고 되어있다.
(라) 이 건 매도인의 예금거래내역서에 따르면, 청구인들은 이 건 매도인에게 OOO원을 송금하였고, OOO은 이 건 매도인에게 OOO원을 송금한 것으로 나타나며, 그 내역은 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 이 건 매도인의 예금거래(입금)내역
(마) 청구인들 중 OOO의 소득금액증명(근로소득자용)에 따르면, 최근 5년간(2014년～2018년) OOO의 소득금액은 OOO원으로 확인되고, 구체적인 내역은 ＜표2＞와 같다.
＜표2＞ OOO의 최근 5년간 소득금액
(바) 청구인들은 근로소득 외에도 연간 OOO원의 임대소득이 있다면서 부동산 월세 계약서 4부를 제출하였고, 그 내용은 ＜표3＞과 같다.
＜표3＞ 부동산 월세 계약서의 주요 내용
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 건 보증금에 상당하는 소득금액이 증명되지 아니하므로 이 건 보증금에 해당하는 부분은 증여로 보아 무상취득 세율을 적용해야 한다는 의견이나, 부동산을 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 전세계약을 함께 체결하는 것은 사적계약 자유의 원칙상 인정할 수 있는 거래의 형태이고, 청구인들이 매매대금 지급의무를 전세보증금과 상계하는 방식으로 이행한 것을 현금으로 매매대금을 지급한 것과 달리 보기 어려운 점, 이 건 매도인이 청구인들 중 OOO의 직계존속이라 하더라도 ｢지방세법｣ 제7조 제11항 제4호 가목에서 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 청구인들의 지난 5년간 소득이 총 OOO원 가량으로 나타나는 점, 청구인들은 이 건 전세계약이 만료됨에 따라 이 건 매도인에게 이 건 보증금 상당액(OOO이 이 건 매도인에게 이미 지급한 OOO원을 포함)을 계좌이체 방식으로 지급한 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 부동산의 매매대금 OOO원 중 OOO원을 현금으로, 나머지 OOO원을 이 건 보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 유상으로 취득한 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 이 건 보증금에 해당하는 부분에 대해서 증여로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.