지방세운영과-2203(2019.07.22.)
재개발사업구역내 조합원 지분(건물만 보유) 승계 시 취득세 과세 여부 등 질의 회신
<질의요지>
재개발사업구역 내에 토지없이 건축물만 소유한 조합원으로부터 철거된 건축물의 지분을 승계받고 그 대가로 프리미엄 등을 함께 지급한 경우
- 조합원 지위승계 시점에 건축물은 멸실되고 토지도 보유하고 있지 않아 외형상 이전되는 부동산이 없으므로, 조합원 지위승계 또는 신규주택 준공 시점 중 언제 취득세를 과세해야 하는지
- 재개발사업 완료(준공) 후 프리미엄에 대한 과표 호함여부 및 적용 세율
<회신내용>
가. 이 회신은 지방세기본법 제148조에 따른 지방세예규심사위원회의 심의를 거친 사안입니다.
나. 조합원 지위승계(매수) 시점에 취득세 납세의무성립 여부에 대해 보면
- 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과(지방세법 제7조제1항)하도록 규정하고 있습니다.
- 토지 없이 건축물만 소유하고 있던 조합원으로부터 철거된 건물에 대한 권리가액을 지급하고 조합원 지위를 승계한 경우에는 '도시 및 주거환경정비법' 제49조에 따라 관리처분계획 인가를 받고, 공사 착공으로 인하여 건축물이 멸실된 이후에는 지방세법 제7조제1항에 따른 취득세 과세 대상인 부동산이 존재하지 않으며,
- 조합원 지위를 승계 받은 것은 재개발 구역 내에서 종전의 부동산 등을 소유함으로써 향후 신규 주택을 분양받을 수 있는 권리 즉 입주권을 취득한 것으로 보아야 할 것입니다.
- 따라서 지방세법에서는 재개발사업에 관한 입주권을 과세 대상으로 규정하고 있지 않으므로, 입주권만을 취득한 조합원 지위승계 시점에는 취득세를 과세할 수 없고, 향후 지방세법 시행령 제20조에 따라 도시정비법 제83조에 따른 정비사업의 준공일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 기준으로 하여 취득세를 과세하여야 할 것으로 판단됩니다.
다. 취득세를 과세하여야 할 경우 적용 세율 및 취득세 과표에 프리미엄 포함 여부에 대해 보면
- 취득세의 과세표준인 취득가격의 범위는 취득시기를 기준으로 하되, 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 및 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직간접 비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있습니다.(지방세법 시행령 제18조)
- 이 경우 토지는 재개발사업이 완료되고 해당 건축물이 준공될 때에 토지를 소유하지 않았던 조합원이 다른 조합원으로부터 토지를 승계취득하는 것에 해당하므로 토지 취득에 대해서는 지방세법 제11조 제1항 제7호 마목에 따른 세율을(1천분의 40)을 적용하여 과세하여야 하고,
- 건축물은 매수자가 조합원으로서의 지위를 갖게 된 이후 건축물이 준공되므로 매수자는 해당 건축물의 원시취득자로서 지방세법 제11조 제1항 제3호에 따른 세율(1천분의 28)을 적용하여 과세하는 것이 타당할 것입니다.
-또한 조합원 지위 승계 시 지급한 프리미엄은 단독으로 과세대상이 되는 것이 아니라, 재개발 사업 완료에 따라 신규 건축물과 토지를 취득하기 위해 제3자에게 지급한 비용으로서 토지 및 건축물의 취득세 과세표준에 추가하여야 할 것으로 보입니다.(지방세운영과-3536, 2015.11.9. 참고)
-따라서 질의의 경우와 같이 준공시점에 토지 및 건축물에 대한 취득세를 과세하게 되는 경우에는 토지 및 건축물에 대한 적용 세율이 각각 다르므로, 토지 및 건축물의 취득세 과세표준에 따라 프리미엄을 안분하여 각각의 과세표준에 포함하여야 할 것으로 보입니다.
라. 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세기관인 지방자치단체에서 객관적이고 구체적인 사실관계를 종합적으로 검토하여 결정하여야 할 것으로 판단됩니다. 끝.