지방세운영과-2110(2019.07.12.)
<질의요지>
[질의 ①] 환지 예정지에 종전주택에 대한 주택가격 산정이 어려운 경우도 주택으로 볼 수 있는지 및 주택부속으로 보는 경우 주택가격 산정방법
[질의 ②] 여러 필지가 한 블록으로 구성되어 있는 환지 예정지에 대한 과세방법
[질의 ③] 종전 건축물(주택 포함)의 납세의무자
<회신내용>
< [질의 ①] 환지 예정지 내 주택을 주택으로 과세할 수 있는지 여부 등 >
가. 「지방세법 시행령」제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있고, 「지방세관계법 운영 예규」법112…111-1에서 환지 예정지의 경우에는 그 환지 예정지의 지목?용도 등 현황을 기준으로 과세한다고 규정하고 있으므로,
- 과세기준일 현재 환지 예정지에 종전 주택이 있고, 해당 주택에 주민이 거주하는 등 사실상의 현황이 주택인 경우, 해당 주택의 건물부분과 그 부속토지는 주택으로 과세해야 하며, 해당 지역에 표준주택이 없거나 개별주택가격이 공시되지 않은 경우라 하여 일반 건축물과 별도합산과세대상 토지로 과세하는 것은 아닙니다.
나. 또한, 개별주택가격이 공시되지 않은 주택의 시가표준액은 「지방세법」제4조제1항에 따라 지방자치단체의 장이 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 해야 합니다.
< [질의 ②] 여러 필지가 한 블록으로 구성되어 있는 환지 예정지 과세방법 >
다. 환지 예정지가 하나의 블록으로 지정되어있다 하더라도, 도시개발사업이 지연되어 과세기준일 현재 환지 예정지 내의 토지의 사용현황이 서로 다른 경우, 각각의 지목·용도 등 사실상의 현황을 기준으로 과세하여야 합니다.
< [질의 ③] 종전 건축물 또는 주택의 납세의무자가 누구인지 >
라. 「지방세법」제107조제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 「도시개발법」제36조에서 환지 예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자와 임차권자등은 지정 효력 발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있으므로,
- 환지 예정지는 환지 예정지를 지정받은 사람에게 토지분 재산세를 부과하는 것이 타당한데(조심 2016지1075 결정 참조),
마. 종전 토지 위의 종전 건축물(주택의 건물부분 포함)은 「도시개발법」 제38조에 따른 이전 또는 철거의 대상에 불과할 뿐, 소유권 귀속에 대한 별도의 규정이 없으므로,
- 과세기준일 현재 종전 건축물의 소유권이 이전된 사실이 없고, 종전 소유자가 종전과 동일하게 사용?수익하고 있는 경우라면, 종전 소유자가 사실상 소유자이므로 납세의무자에 해당합니다.
바. 또한, 「지방세법」제107조제1항제2호에서는 주택의 건축물과 토지의 소유자가 다른 경우 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자를 납세의무자로 하고 있으므로,
- 만약, 환지 예정지 위에 있는 종전 주택 건축물 부분의 소유자와 환지 예정지의 소유자(환지 예정지를 지정받은 사람)가 다른 경우, 주택분 재산세를 산출한 후 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산하여 각각의 소유자에게 과세해야 합니다.
사. 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세권자인 지방자치단체의 장이 구체적인 사실관계를 토대로 최종판단하여야 합니다. 끝.