문서번호 조심 2015지1283, 2015. 11. 12.
제 목 이 건 부동산의 취득을 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택 및 오피스텔의 취득으로 보아 취득세 등을 감면할 수 있는지 여부
[청구번호] 조심 2015지1283 (2015. 11. 12.)
[세 목] 취득 [결정유형] 기각
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[제 목] 이 건 부동산의 취득을 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택 및 오피스텔의 취득으로 보아 취득세 등을 감면할 수 있는지 여부
[결정요지] “용도변경”을 “건축”으로 보기 어려운 점 등에 비추어 그 용도를 변경한 자는 건축주에 해당하지 아니하므로 건축물의 용도를 변경한 자로부터 이 건 부동산을 분양받은 청구인들은 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 보기 어렵고, 처분청이 청구인들의 취득신고를 신뢰하여 감면통지서를 교부하였다 하여 이를 가산세 면제의 정당한 사유로 보기 어려움
[관련법령] 「지방세특례제한법」(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 처분청은 청구인들이 OOO 소재 도시형생활주택(<별지1> 이 건 부동산 취득 내역 등 기재, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 2012.11.9.부터 2012.12.21.까지의 기간 중에 이를 취득한 후, 「지방세특례제한법」(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항의 규정에 따라 취득세 감면을 신청하자 청구인들이 이 건 부동산을 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 것으로 보아 취득세 등을 감면하였다.
나. 처분청은 청구인들이 이 건 부동산을 건축한 건축주로부터 최초로 분양받은 경우가 아니라고 보아 <별지1> 기재와 같이 기 감면한 취득세 등(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2015.8.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 임대주택의 “건설 촉진”은 단순한 “건설(건축)”만 대상으로 하는 경우에 건설이 촉진된다고 볼 수 없고, 결국 임대주택을 건설하여도 이를 분양받거나 임차할 실수요자 등이 없는 한 “건설(건축)” 자체도 촉진 될 수 없는 것이라고 할 것이므로 매입임대사업자가 아닌 “건설(건축)임대사업자”에 한정하여서는 “임대주택의 건설촉진”이라는 공익을 달성할 수 없다고 할 것이어서 「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 규정하는 “건축주”는 “건설(건축)임대사업자”에 한정되어야 한다고 볼 수는 없으며, 이 건 부동산은 2011.3.9. OOO가 소유권이전을 받은 후 건축물의 내부를 일부 용도변경하고 전유부를 분할하여 새로운 건물을 만들어 2012.12.10.경 취득하였다가 청구인들에게 분양한 것인바, 이를 달리 건축주가 아니라고 판단할 이유가 없다.
(2) 이 건 부동산에 대한 감면에 대하여 처분청 담당 공무원은 단순한 유선상의 안내만 해준 것이 아니라 취득세 비과세(감면)확인서를 발급해 주어 청구인들이 이를 첨부하여 등기를 하였던 것으로 청구인들에게 신뢰의 이익이 적다고 할 수 없으며, 신고납부제도라는 것만으로 신뢰의 이익이 멸실된다고 볼 수는 없다 할 것이므로처분청의 비과세(감면)확인서 교부에 따라 청구인들은 부담할 불측의 손실을 배상할 책임이 있다할 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 이 건 부동산은 당초 OOO가 이 건 부동산의 내부를 일부 용도변경하여 분할한 주택(공동주택)을 취득한 사실이 확인되는바, 이는 ‘건축’으로 취득한 자가 아닌 기존의 건축물을 승계취득한 자로부터 공동주택을 매매로 취득한 경우로서「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문의 “건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우”에 해당하지 아니하므로 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에 따른 취득세 등의 감면대상으로 보기는 어렵다.
(2) 처분청에서 이 건 부동산에 대한 취득세 신고내용에 따라 청구인에게 감면결정을 하였다고 하더라도, 이는 청구인이 제출한 서류와 그 기재사항을 기준으로 형식적 심사를 통해 감면결정을 한 것에 불과하며 이와 같은 감면처리 경위 및 신고납부방식 조세의 특성을 감안하여 볼 때, 당해 감면결정이 청구인에게 확정적으로 감면대상에 해당한다는 공적인 견해를 표명하였다거나 신뢰를 부여한 것으로는 볼 수 없다 할 것이고, 납세자 스스로 취득세를 신고하는 과정에서 감면신청서를 제출함에 따라 처분청이 취득세 납부서 등을 교부하였다는 사정만으로는 과세관청이 취득세 면제요건을 확인하였다고 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청의 이 건 취득세 가산세 부과처분 또한 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
이 건 부동산의 취득을 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택 및 오피스텔의 취득으로 보아 취득세 등을 감면할 수 있는지 여부
나. 관련 법률 : <별지2> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.
(가) 이 건 부동산은 OOO가 제2종 근린생활시설 및 판매시설 신축에 대한 건축허가를 받아 이를 신축한 부동산으로서 2008.8.29. 사용승인을 득한 사실이 확인된다.
(나) 이 건 부동산은 2012.10.10. 전유부분 분할 및 용도변경 절차를 거쳐 제2종 근린생활시설에서 오피스텔 및 공동주택(아파트)으로 그 용도가 변경(지상 5～6층 : 오피스텔, 지상 7～11층 : 공동주택)되었다.
(다) 이 건 부동산은 2008.8.29. 신축되어 2008.9.19. OOO 등에 소유권이 이전되었다가 매매를 원인으로 청구인들에게 소유권이 이전된 사실이 등기사항전부증명서(집합건물), 집합건축물대장(전유부, 갑) 등에 의하여 확인된다.
(라) 청구인들은 2012년 11월～12월 경 매도인 OOO 도시형생활주택 공급계약”을 체결하여 이를 취득한 후, “매매”를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다.
(마) 청구인들은 이 건 부동산에 대하여 「임대사업법」에 따라 임대사업자등록을 한 후, 이 건 부동산의 취득이 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 분양받은 공동주택 또는 오피스텔이라는 사유로 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에 따라 처분청에 취득세 등의 감면을 신청하였으며, 처분청은 청구인들의 감면신청에 대해 취득세 등을 감면하였다가 청구인들이 이 건 부동산을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니한 것으로 보아 기 감면한 취득세 등(가산세 포함)을 부과·고지한 사실이 제출된 자료에 의하여 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에 의하면, 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 취득세를 감면한다고 규정하고 있고, 「지방세법」제6조 제5호에서는"건축"이란 「건축법」 제2조 제1항 제8호에 따른 건축을 말한다고 규정하고 있으며,「건축법」제2조 제1항 제8호에 의하면, "건축"이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있다.
한편, 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제1호 내지 제4호에서는 "건축물"이란 「건축법」제2조 제1항 제2호의 건축물을, "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을, "분양사업자"란 「건축법」제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를, "분양받은 자"란 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다고 각각 규정하고 있으며, 「건축법」 제2조 제1항 제2호에서는 "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말하고, 그 제12호에서는 "건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다고 규정하고 있다.
(나) 살피건대, 건축관계법령에서 “건축주” 및 “분양” 등에 관한 명문 규정을 두었다 하더라도 지방세법령에서 그 용어의 정의 및 적용 등에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단하여야 할 것이지 건축관계법령을 바로 그대로 적용하여 감면 여부를 판단하는 것은 조세법률주의 및 과세요건명확주의 원칙상 타당하지 아니하다할 것이므로 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에 의한 취득세의 감면 여부는 건축관계법령이 아닌 지방세법령에 의한 “건축” 등에 해당되는지를 합리적으로 고려하여 판단하는 것이 타당하다 할 것이다.
(다) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에서는 취득세 감면 대상이 되는 임대주택의 취득을 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택 등으로 규정하고 있는바, 제2종 근린생활시설 및 판매시설의 용도로 건축된 부동산을 “용도변경” 절차 등을 통해 공동주택 및 오피스텔로 그 용도를 변경한 이 건 부동산의 경우를 「지방세법」제6조 제5호 등에서 정하고 있는 “건축(신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것)”이 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그 용도변경을 한 자를 “건축주”로 보기는 어렵다 할 것이므로 2008.9.29. 이 건 부동산을 신축하여 건축한 자로부터 수차례 소유권이 이전이 된 상태에서 재차 이를 승계취득하여 보유한 자로부터 매매를 원인으로 취득한 청구인들의 이 건 부동산의 취득을 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택 및 오피스텔의 취득으로 보기는 어렵다고 판단된다.
(라) 또한, 신고납세방식의 조세는 납세자가 법에 정한 방식에 의하여 과세표준과 세액을 신고하면 그 내용대로 확정되는 것에 불과하므로, 납세자 스스로 취득세를 신고하는 과정에서 감면 신청서를 제출함에 따라 처분청이 취득세 납부서 등을 교부하였다는 사정만으로는 과세관청이 취득세 면제요건을 확인하였다고 보기는 어렵고, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수는 없다 할 것인바, 이 건의 경우, 처분청은 청구인들의 취득세 신고 및 감면신청 행위에 대하여 「지방세법 시행규칙」제9조 제2호에 따른 취득세 납부서 및 취득세(감면) 확인서 교부와 「지방세특례제한법」제98조 제2항에 따라 감면에 따른 의무사항을 위반하는 경우 감면받은 세액이 추징될 수 있다는 내용과 함께 그 결과를 서면으로 통지하는 취득세 감면 통지서의 교부에 불과하다할 것이어서 이를 이유로 가산세 면제의 정당한 사유가 있다고 보기는 어려워 보이므로 처분청이 기 과세면제한 취득세 등을 추징하면서 가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지2> 관련 법률
(1)지방세특례제한법(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」제2조 제3호에 따른오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우그 공동주택 또는 오피스텔(「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.
(2) 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것)
제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
5. "건축"이란 「건축법」 제2조 제1항 제8호에 따른 건축을 말한다.
제20조(신고 및 납부) ①취득세 과세물건을 취득한 자는그 취득한 날(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제118조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.
제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하면 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 조에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에 다음 각 호의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.
1. 「지방세기본법」 제53조 제1호에 따른 신고불성실가산세(이하 "신고불성실가산세"라 한다): 해당 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 해당하는 금액
2. 「지방세기본법」 제53조 제2호에 따른 납부불성실가산세(이하 "납부불성실가산세"라 한다)
(3)지방세기본법(2013.1.1. 법률 제11616호로 개정되기 전의 것)
제53조(가산세의 부과) 지방자치단체의 장은 다음 각 호에 따라 가산세를 부과할 수 있다. 이 경우 가산세는 해당 지방세의 세목으로 한다.
1. 이 법 또는 지방세관계법에 따른 신고 의무를 이행하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액보다 적을 때에는 「지방세법」에서 정한 비율에 따른 가산세(이하 "신고불성실가산세"라 한다)
2. 이 법 또는 지방세관계법에 따른 지방세를 납부하지 아니하였거나 산출세액보다 적게 납부하였을 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 금융회사의 연체이자율을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 납부지연일자를 곱하여 산출한 가산세(이하 "납부불성실가산세"라 한다)
제54조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 그 가산세를 부과하지 아니한다.
(4) 건축물의 분양에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "건축물"이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
2."분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. "분양사업자"란 「건축법」 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. "분양받은 자"란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.
제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.
(5) 건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
8. "건축"이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.
12. "건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
5. 문화 및 집회시설
6. 종교시설
7. 판매시설
8. 운수시설(이하 생략)