[청구번호] 조심 2017지0018 (2017. 7. 5.)

[세     목] 취득 [결정유형] 취소

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[제     목] 소유권보존등기 후 신탁등기되었다가 해지된 쟁점부동산을 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 볼 수 있는지 여부

[결정요지] 신탁계약 종료에 따라 위탁자가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자는 사실상 최초로 분양받은 것으로 인식하는 것이 통상적이며, 청구인은 쟁점주택을 최초로 분양받아 임대사업을 하고 있음에도 취득세의 감면혜택을 받을 수 없어 서민의 주거안정을 지원하기 위하여 건축주로부터 주택 등을 분양받아 임대사업을 하는 매입임대사업자들에게 취득세 감면혜택을 부여하기 위한 「지방세특례제한법」제31조의 입법취지상 청구인이 쟁점주택을 실질적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 등의 면제대상에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것임

[관련법령] 「지방세특례제한법」제31조 제1항

[참조결정]

[따른결정]

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[주    문]

 

 

 

  OOO구청장이 2016.10.7. 청구인에게 한취득세 등 합계 OOO의경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

 

 

 

[이    유]

 

 

 

1. 처분개요

 

 

 

 가. 청구인은 OOO(건물 29.78㎡, 토지 21.399㎡, 이하 쟁점주택 이라 한다)를 2016.8.31. OOO로부터 OOO에 매매로 취득하고, 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다.

 

 

 

 나. 청구인은 2016.10.5. 쟁점주택의 취득은 건축주로부터 최초로 분양받는 임대용 부동산에 해당한다며 기 신고·납부한 취득세 등에 대한 환급을 요구하며 경정청구를 하였으나 처분청은 2016.10.7. 거부처분을 하였다.

 

 

 

 다.청구인은 이에 불복하여 2016.10.28. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 

 

 가. 청구인 주장

 

 

 

  쟁점주택의 건축주가 건축주 명의로 소유권보존등기를 한 후 신탁회사와 신탁계약하여 신탁등기 한 것은 수분양자의 재산권 침해와 손실을 방지하려고 한 것이고, 청구인은 건축주 명의로 쟁점주택에 대한 매매계약체결 및 잔금완납증명서를 발급받았으므로 쟁점주택은 건축주로부터 최초로 분양받은 주택으로 보아야 하는데도 처분청에서 이러한 사유를 인정하지 아니하고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

 

 

 

 나. 처분청 의견

 

 

 

  건축주가 쟁점주택을 신축하고 소유권보존등기를 경료한 후 신탁회사 명의로 소유권이전등기를 하게 되면 이는 대내외적으로 그 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산인 부동산을 관리·처분할 수 있는 권능을 갖게 되고 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁재산을 관리·처분하여야 하는 신탁계약상의 의무만을 부담하며 위탁자와의 내부관계에 있어서 부동산의 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니므로,

 

 

 

  쟁점주택은 2016.4.29. 건축주 명의로 소유권보존등기가 되었고, 같은 날 신탁을 원인으로 신탁등기가 되어 신탁회사 명의로 소유권이 이전된 후, 2016.8.31. 청구인이 이를 취득한 것이 등기사항전부증명서 등에서 확인되고 있으므로 이는 건축주가 이미 쟁점주택을 취득한 후  수탁자인 신탁회사에게 소유권을 이전한 다음 청구인이 취득한 것이므로 건축주가 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료한 이상 신탁재산의 귀속을 원인으로 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 청구인에게 분양하였더라도 이는「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 건축주로부터 임대주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

 

 

 

 

 

3. 심리 및 판단

 

 

 

 가. 쟁  점

 

 

 

 건축주가 쟁점주택을 신축하고 소유권보존등기를 한 다음에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료한 후 신탁재산의 귀속을 원인으로 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 청구인에게 쟁점주택을 분양한 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 주택에 해당하여 취득세 등의 감면대상에 해당하는지 여부

 

 

 

 나. 관련 법률 : <별지> 기재

 

 

 

 다. 사실관계 및 판단

 

 

 

  (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

 

 

 

   (가) OOO(건축주)는 2016.4.29. OOO지상에 다세대주택을 신축하고 소유권보존등기를 하였으며, OOO를 수탁자로 하여 신탁등기를 하였다.

 

 

   (나) 청구인은 2016.7.6. OOO(건축주)과 쟁점주택에 대해 매매대금을 OOO으로 하고 잔금지급일을 2016.8.31.로 하여 매매계약을 체결하였음이 분양계약서로 확인된다.

 

 

   (다) 청구인은 2016.8.31. 쟁점주택을 취득하고, OOO억원 이하 주택유상거래에 따른 세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였으며, 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기말소 후 청구인 명의로 소유권이전등기 하였다.

 

 

   (라) 청구인은 2016.9.27. 쟁점주택을 임대주택으로 하여 OOO에 임대사업자 등록OOO을 하였다.

 

 

 

   (마) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은2016.4.29. OOO로 소유권보존등기가 된 후, 같은 날 OOO에 신탁되어 소유권이전이 되었고, 2016.8.31. OOO로 신탁재산의 귀속이 되어 소유권이전이 된 후 2016.8.31. 청구인에게 매매로 인해 소유권이전이 된 것으로 나타난다.

 

 

   (바) 청구인은 2016.10.5. 쟁점주택 취득은 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택에 해당한다며 기 신고·납부한 취득세 등에 대해 환급을 요구하며 경정청구를 하자 처분청은 2016.10.7. 쟁점주택은 건축주로부터 최초로 분양받은 것이 아니라는 이유로 거부처분을 하였다.

 

 

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 취득한 것은 위탁자인 건축주가 쟁점주택을 취득한 후 수탁자에게 소유권을 이전한 다음 그 건축주가 소유권을 다시 취득하여 청구인에게 분양하였더라도 이는 건축주로부터 임대주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니하여 취득세 면제대상이 아니라는 의견이나,

 

 

 

  「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문 및 제1호에서「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정하고 있는바,

 

 

 

   청구인의 경우를 보면, 건축주인 OOO이 쟁점주택을 신축하고 2016.4.29. 소유권보존등기를 한 후 신탁계약에 따라 쟁점주택을 같은 날 OOO명의로 소유권이전등기를 하였고 이후 2016.8.31. 신탁재산의 귀속으로 인해 건축주인 OOO 명의로 소유권이 이전된 상태에서 청구인이 쟁점주택을 취득한 사실을 볼 때 청구인은 쟁점주택을 건축주로부터 최초로 분양받은 것에 해당하지 아니하는 것으로 보아야 하는 측면은 있으나,

 

 

 

   신탁계약 종료에 따라 위탁자가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자는 사실상 최초로 분양받은 것으로 인식하는 것이 통상적이며, 청구인은 쟁점주택을 최초로 분양받아 임대사업을 하고 있음에도 취득세의 감면혜택을 받을 수 없어 서민의 주거안정을 지원하기 위하여 건축주로부터 주택 등을 분양받아 임대사업을 하는 매입임대사업자들에게 취득세 감면혜택을 부여하기 위한「지방세특례제한법」제31조의 입법취지상 청구인이 쟁점주택을 실질적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 등의 면제대상에 해당한다고 보는 것이 타당하다 하겠다.

 

 

 

   따라서 처분청이 쟁점주택에 대한 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

 

 

 

 

4. 결  론

 

 

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

<별지> 관련 법률

 

 

 

  (1) 지방세법

 

 

 

제11조(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 

 

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

 

 가. 농지 : 1천분의 30

 

 나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

 

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집,「아동복지법」제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및「노인복지법」제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

 

 

 

  (2) 지방세특례제한법

 

 

 

제31조(임대주택 등에 대한 감면)①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 

 

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

 

2.「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

 

 

 

제31조(임대주택 등에 대한 감면)①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

 

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

 

2.「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

 

② 제1항을 적용할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항 또는「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

 

 

 

  (3) 신탁법

 

 

 

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

 

 

 

제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.