[사건번호]
조심2008지0476 (2009.09.17)
[세 목]
취득
[결정유형]
기각
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[제 목]
재건축조합이 공동주택 등을 건축하면서 지출된 쟁점비용이 취득가액에 포함되는지 여부(기각)
[결정요지]
처분청이 이 건 부동산 등의 취득가액에 채권매입비, 교통시설부담금, 감정평가비, 행정용역비, 조합운영비, 철거비, 무이자이주비·금융비용을 포함한 가액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[관련법령]
지방세법 제104조【정의】 / 지방세법 제105조【납세의무자 등】 / 지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령 제82조의3【취득가격의 범위】
[참조결정]
[따른결정]
조심2009지0866 / 조심2011지0891
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[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 청구법인이 OOO 토지(이하 “이 건 토지”라 한다)상에 공동주택 8,934세대(조합용 3,261세대, 조합원용 5,673세대) 및 상가 225호(조합용 109호, 조합원용 116호) 건축물 1,474,123.17㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 2007.8.1. 준공인가를 득한 후, 총 신축비용 1,177,109,918,179원(당초 신축비용 1,186,600,934,366원에서 이중으로 합산 신고한 감리비9,491,016,187원을 차감하여 신고한 가액)을 이 건 건축물의 연면적에 청구법인이 취득한 일반분양용 공동주택 3,261세대 및 상가 109호의 면적488,681.5033㎡(이하 “이 건 일반분양용 건축물”이라 한다)으로 안분하여 산출한 이 건 일반분양용 건축물의 취득가액 390,219,659,592원에서 감면대상이 되는 인천광역시세감면조례 제16조 규정에 의한 전용면적 60㎡이하의 공동주택 부분을 제외한 건축물 면적 430,688.39㎡에 대한 취득가액 343,911,267,771원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제112조 제1항 및 제131조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 아래와 같이 하여 2007.8.30. 신고하고 2007.8.31.과 2007.9.27.위 취득세 등을 납부하자 처분청은 이를 수납하였다.
< 2007.8.31. 최초신고(총과세표준액 : 1,177,109,918,179원) >
구분 | 과세표준(원) | 취득세 | 농특세 | 등록세 | 지방교육세 | 세액합계(원) |
아파트 | 332,854,840,403 | 6,657,096,800 | 23,499,790 | 2,662,838,720 | 532,567,740 | 9,876,003,050 |
상가 | 11,056,427,368 | 221,128,540 | 22,112,850 | 88,451,410 | 17,690,280 | 349,383,080 |
계 | 343,911,267,771 | 6,878,225,340 | 45,612,640 | 2,751,290,130 | 550,258,020 | 10,225,386,130 |
나. 처분청은 청구법인이 2007.10.30. 이 건 일반분양용 건축물 중 상가면적을 정산하여 감소된 상가면적 126.7323㎡에 대한 초과 납부세액11,146,430원(취득세 7,054,700원, 농어촌특별세 705,470원, 등록세 2,821,880원,지방교육세 564,380원)을 차감한 취득세 등을 아래와 같이 수정신고를 함에 따라 이를 경정결정하였다.
< 2007.10.30. 상가수정(총과세표준액 : 1,177,109,918,179원) >
다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.11.22. 인천광역시장에게 이의신청을 하고, 인천광역시장은 2008.2.19. 청구법인의 이의신청에 대하여 과세표준액에 포함된 부가가치세를 제외하는 것으로 경정 결정함에 따라 처분청은 2008.3.5. 취득세 등을 아래와 같이 감액결정하였다.
< 2008.2.19. 이의신청 결정(총과세표준액 : 1,176,647,990,247원) >
라. 청구법인은 이에 불복하여 2008.5.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1)채권매입비(356,910,000원)에 관하여
(가) 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서는 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용”으로 규정하고 있고, 비용 또는 자산이란 용어는 회계학에서 차용한 용어로서 회계학에서 일반적으로 비용이란 “소비된 경제적 가치”라고 정의할 수 있고 자산은 “화폐로 전환 가능한 미래의 용역”이라 정의하고 있는 바, 세법 또는 회계에서 자산과 비용은 엄격히 구분되는 것이며, 「지방세법」에서도 일반적인 회계원칙에 따라 비용은 자산과 구별하여야 할 것인바, 이 건 건축물의 취득비용 중 채권매입비 356,910,000원은 주택건설 사업승인을 받는 과정에 의무적으로 매입한 국민주택채권 및 지역개발공채로서 국민은행 대여금고에 보관하다가 2008.3.31. 만기일에 현금으로 회수하여 예금에 입금하였으므로, 청구법인이 보유하고 있는 채권은 유가증권으로서 만기일에 회수한 현금으로서 지출한 비용이 아니라 자산이라 할 것이므로 위 규정에서 정한 비용에는 해당하지 아니한다.
(나) 또한, 구 행정자치부 질의회신 사례(세정 13407-40, 2000.1.3.)에서도 「전라북도지역개발기금설치조례」 제5조의 규정에 의한 지방채의 매입비용은 취득세의 과세표준이 되는 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항 규정의 취득가격에 포함되지 않는 것으로 해석한 사례가 있으므로 채권매입비는 취득가격에서 제외되어야 한다.
(2) 교통시설부담금(1,831,614,150원)에 관하여
(가) 「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」 제11조에서는 주택재개발사업·주택재건축사업 등을 시행하는자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금을 납부하도록 규정하고 있고, 청구법인이 지출한 교통시설부담금 1,831,614,150원은 위 규정에 따라 건물 취득과는 관련이 없는 도로 등 교통시설에 대한 지출한 부담금으로서 교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 비용이므로 건물 건설과 관계가 없다.
(나) 구 행정자치부 심사청구 결정(제2001-252호 2001.5.28.)에서도 급수시설 공사비, 지역난방공사비분담금, 전기공사분담금은 이에 대한시설물을 취득한 것이 아니라 단지 공사비를 부담한 것에 불과한 이상, 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이라면 취득세 과세표준으로 삼을 수 없는 것으로 결정한 사례가 있고, 대법원 판례(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)에서도 공급시설로부터 건물까지 인입하는 데 소요된 급수공사시설비로 지역난방공사비분담금, 전기공사분담금을 법인장부상에 건물의 취득비용으로 계상하였다 하더라도 이에 대한 시설물을 취득한 것이 아니라 단지 공사비를 부담한 것에 불과한 이상, 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 건축물의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세과세표준으로 삼을 수는 없는 것으로 판결한 바가 있다.
(다) 따라서, 광역교통시설부담금은 인천광역시에서 부과하는 공과금이며, 또한 취득세도 인천광역시에서 부과하는 공과금이라 할 것이므로 같은 기관에서 이미 부과한 공과금에 또 다른 공과금을 부과하는 것은 이중부과에 해당한다.
(3) 감정평가비(1,177,211,000원)에 관하여
(가) 재건축사업에서 종전 토지건물에 대한 조합원의 권리가액을 산정하기 위하여 종전 토지 건물에 대한 감정평가와 분양예정주택에 대한 감정평가는 분양자간의 형평을 유지하고, 부담금 또는 분양가를 산정하기 위한 분양예정주택에 대한 감정평가를 실시하고 있으며, 청구법인은 종후감정평가비 1,177,211,000원(한국감정원 570,000,000원, 제일감정평가법인 607,211,000원, 부가세 별도)을 지출하였으나, 종후감정평가는 건물취득보다는 건물분양을 위한 지출이므로 재건축사업에서의 종후 감정평가는 건축과는 관계없는 분양과 관련된 비용에 해당되고, 고정자산의 매입·제작·건설에 소요되는 감정평가비는 취득가액에 포함되어야 하나, 분양·담보제공 등 건설과 관련 없는 감정평가비는 취득가액에서 제외되어야 한다.
(나) 기업회계기준 제43조를 보면 “판매비와 일반관리비는 상품과 용역의 판매활동 또는 기업의 관리와 유지에서 발생하는 비용”이라 규정하고 있어 이는 손익계산서상 당기비용 처리하므로 건물의 취득가액과 구별하고 있고, 종후감정평가비는 아파트분양을 위한 판매비에 해당한다 할 것이므로 분양용 건물을 신축하면서 건물을 분양하기 위한 광고비 등은 건물신축공사비와 관련 없는 판매비이므로 지출시기에 관계없이 과세표준에서 제외된다 할 것이다.
(다) 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서는 취득세 과세표준에 포함될 비용을 “당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용”으로 규정하고 있으므로 판매와 관련된 비용인 종후감정평가비는 취득세과세표준에서 제외되어야 한다.
(4) 행정용역비(4,045,775,011원)에 관하여
(가) 「도시 및 주거환경정비법」제69조 제1항에서는 정비사업전문관리업을 하고자 하는 경우 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 등록을 하도록 하고 있고, 조합집행임원의 능력과 인력 및 경험 부족으로 전문회사에 맡겨 수행하고 있고, 청구법인이 (주)OOO 사이에 체결한 재건축사업컨설팅계약서상 업무범위는 조합업무의 자문, 조합설립인가업무대행, 조합총회업무, 조합행정업무 등(제2조)으로 하였고, 행정용역비는 정비사업과정에 조합설립부터 사업종료까지 각종 행정절차를 전문적으로 수행하는 정비사업 전문회사에 대한 용역비로서 기업회계기준 제43조에서는 “판매비와 일반관리비는 상품과 용역의 판매활동 또는 기업의 관리와 유지에서 발생하는 비용”으로 규정하고 있어 이는 손익계산서상 당기비용 처리하므로 건물의 취득가액과 구별하고 있다.
(나)「지방세법 시행령」제82조의3 제1항에서 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용(괄호 생략)을 말한다.” 라고 규정한 바, 취득세과세표준에 포함될 비용은 취득과 관련된 비용이므로 조합의 유지관리와 관련된 비용인 행정용역비는 취득세과세표준에서 제외되어야 한다.
(5)조합운영비(1,816,625,242원)에 관하여
(가) 청구법인은 법인인 조합의 일반적 사무업무를 집행하기 위한 조합임직원의 인건비, 복리후생비, 회의비, 사무용품비, 수도광열비, 업무추진비, 소송비, 세금과 공과금, 사무실 임차료, 여비교통비, 수선유지비, 회계감사비, 지급수수료, 협회비, 도서인쇄비, 보험료 등의 지출하였다.
(나) 조합운영비는 위 행정용역비와 마찬가지로 기업회계기준에서 판매 및 일반관리비에 해당하는 비용이므로 건축행위 또는 건물취득과 관련 없는 지출에 해당하고, 종전 기본통칙(111-1)에서는 골프장등 조성공사에 있어 공사기간 중 회원권 판매업무와 일반관리업무를 위하여 건설현장이 아닌 본사에서 발생된 임·직원의 급여(공사인부임금은 제외), 차량유지비, 교통비, 통신비, 도서비, 접대비 등 일반관리비와 회원권분양광고비는 취득세 과세표준에서 제외되는 것으로 하였고, 구 행정자치부 심사청구결정(제99-646호 1999.11.24.)에서도 본사관리에 필요한 일반관리비는 취득세 과세표준에서 제외하고 있다.
(6)철거비(8,000,000,000원)에 관하여
(가) 철거비는 OOO과 당초에 80억원으로 약정하였으나, 40억원은 OOO에서 철거하고 나머지 40억원은 OOO 및 OOO에서 수행하도록 약정을 변경하여 지출하였다.
(나) 「법인세법」 기본통칙 23-31…1[고정자산의 범위에 대한 자본적 지출의 범위] 제1호에서는 “토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나 자기소유의 토지상에 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우, 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.”라고 규정하고 있어, 보유 및 사용 중인 자기건물을 철거하는 경우에는 규정되어 있지 않고, 한편, 기업회계기준서 5호(유형자산) 제14문단에서는 “건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존 건물을 철거하는 경우 그 건물의 장부가액은 제거하여 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리한다. 다만, 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거 관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 가액은 토지의 취득원가에 산입한다.”라고 규정하여 신축목적으로 토지를 취득하여 철거하는 경우의 철거비용은 「법인세법」과 같이 취득원가에 산입하나, 건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존 건물을 철거하는 경우의 철거비용은 건물취득비용이 아닌 당기비용처리하고 있다.
(다) 지방세 예규OOO에서도 “기존건축물을 멸실하고 신축하는 경우, 기존건축물의 철거비용은 신축건물의 취득가액에 포함되지 않는다.”라고 해석하고 있고, 조합의 재건축사업의 경우에는 사용 중인 기존건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축하는 것이므로 철거비용은 당기비용으로 처리하여야 하며, 따라서 건물의 취득가액에 포함되지 아니함이 타당하다.
(7)도급공사비 중 무이자이주비 금융비용(55,289,788,360원)에 관하여
(가)청구법인과 시공사인 OOO(주) 및 OOO(주)가 2004.5.31.약정한 공사도급계약서 제12조 제2항에서 『“을”은 “갑”의 아파트조합원에게 무이자이주비로 기존 세대당 10평형의 경우 2천4백만원을, 13평형의 경우 2천9백만원을, 15평형의 경우 3천4백만원을, 17평형의 경우 3천9백만원을 대여하고 ....(이하 중략).... 대여한다.(단 상가조합원에게는 총액50억원 한도 내에서 무이자로 대여한다). ...(이하 생략)』라고, 또한, 공사도급계약서 제3조에서 “건축연면적에 대해 평당 단가 2,582,600원(공사비 2,458,600원, 금융비용 124,000원)”으로 약정하였고, 같은 조 제1항 제12호 “무이자대여금(이주비, 사업추진비)에 대한 금융비용”으로 약정한 바, 공사비에는 무이자 대여 금융비용으로 평당 단가 124,000원이 포함되어 있고, 이러한 약정에 따라 청구법인은 위 시공사에 공사비 및 무이자대여금 금융비용으로 1,151,543,582,388원 (= 건물연면적 445,885.38평 x 2,582,600원)을 지급하였고, 공사변경 및 추가공사계약에 따라 이와 별도로 30억과 175억원을 지급하였으므로 순수공사비와 별도로 조합원에게 무이자로 이주비를 대여한 약정 무이자금융비용은 55,289,788,360원(445,885.38평 x 124,000원)이다.
(나) 무이자이주비는 조합원이 재건축 사업기간중 다른 주택으로 이주하여 거주할 수 있도록 취득 또는 임차자금을 지원하는 금액으로서 건설회사에서 지원하고, 청구법인은 이주자금에 대한 이자를 무이자로 계약하고 공사비 외로 별도로 지급하였다. 비록, 무이자이주비 금융비용이 공사 계약금액에 포함되어 약정되었으나, 공사계약서에 그 내역을 “공사비 : 2,458,600원 금융비용 : 124,000원”으로 명확히 구분하고 있고, 공사단가내역에서도 “(12) 무이자대여금(이주비. 사업추진비)에 대한 금융비용”이 포함되었음을 명시하고 있으며, 「지방세법」 제82조에 의하면 지방세의 부과와 징수에 관하여 「국세기본법」을 준용하며, 「국세기본법」 제14조 제2항에서 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 수익 재산 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.”라고 규정하고 있는 바, 계약의 형식이 도급공사비라 할지라도 그 실질내용이 도급공사비가 아닌 금융비용이라면 그 실질내용에 따라 취득세과세표준에 해당여부를 가려야 할 것이고, 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다.”라고 규정한 바와 같이 조합주택의 건물을 신축 및 취득과 관련된 비용만 취득가액에 포함하여야 할 것이다.
(다) 또한, 대법원 판례OOO에 의하면『.........그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다』라고 판시하고 있으므로 무이자 이주비 금융비용은 조합의 건물을 신축하기 위하여 지출한 자금에 대한 금융비용이 아닌, 조합원 개개인의 이주를 위하여 대여한 자금에 대한 이자이므로, 공사비라는 형식에 불구하고 실질내용이 건물신축과는 무관한 비용인 바, 조합이 신축한 건물의 취득가액에 포함된다고 할 수 없다할 것이다.
(라) 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서는 취득세의 과세표준에 건설자금이자를 포함하고 있는 바, 건설자금이자는 특정자산을 취득하기 위한 이자비용을 수익비용의 대응이라는 회계처리기준에 따라 당기비용이 아닌 투자비용으로 인식하여 이자를 자산화 하는 것으로서 기업회계기준뿐만 아니라 「법인세법」에서도 건설자금이자를 자산처리하고 있으며, 「지방세법」에서도 이러한 근거 하에 건설자금이자라는 용어를 사용하고 이를 취득가액으로 규정하고 있다. 건설자금이자에 대하여 기업회계기준(기준서 7호)나 「법인세법 시행령」 제52조 제1항을 살펴보면, 차입자금이 특정차입금이든 일반차입금이든 건설용도에 사용한 경우의 이자에 한정하여 취득가액으로 하고 있으나, 「지방세법」에서는 자금용도에 대한 특별한 규정이 없으므로 기업회계기준이나 「법인세법」을 원용하여야 할 것이므로 취득가액에 포함되는 건설자금이자는 건설용도에 사용한 자금의 이자로 보아야 할 것이고, 공사계약서 제12조 제2항 후단을 보면 『.......이주비에 대하여 “갑”의 조합원의 명의로 금융회사로부터 차용하고 “을”은 이를 연대보증하며 대여이전에 “갑”의 모든 조합원은 금융회사 대출관련 제반서류 등을 “을”에게 제출하여야 한다』라고 약정하고, 또한 같은 조 제6호를 보면『이주비의 상환은 입주지정일까지 “을”에게 상환하고 “을”은 근저당권을 해지하여야 하며.......』라고 약정한 바와 같이, 이주비는 조합원이 대출받아 조합원이 직접 상환한 것이므로 조합이 이를 사용한 사실이 없고, 또한 조합의 결산서를 보면 이주비차입금을 조합의 차입금으로 계상하지 아니하고 있으므로 조합원에게 이주자금으로 대여한 자금은 조합의 주택 및 상가 건설에 사용된 자금이 아니므로 「지방세법」상의 건설자금이자에 해당하지 아니하여 취득세 과세표준에 포함되지 아니함이 타당하다.
(마) 판례(서울고등법원 2006.12.13. 선고 2006누9131 판결)*/에 의하면, 무이자 이주비는 조합원들의 이주를 원활히 하기 위해 조합원들에게 대여한 자금으로서, 이것이 기업회계기준서상의 재건축아파트를 취득할 목적으로 직접 차입한 ‘특정차입금’에 해당되거나, 일반적인 목적으로 차입한 자금 중 자본화대상자산의 취득에 소요되었다고 볼 수 있는 ‘일반차입금’에 해당된다고 볼 수 없는 것으로 판시한 바가 있고, 대법원 판례/*(대법원 1989.1.31.선고 86누811 판결)*/에 의하면, “과세대상물건의 취득자가 그 취득을 위하여 실질적으로 투자한 직접, 간접의 소요금액 자체를 취득세의 과세표준으로 삼는다고 해석할 것이므로 법인이 부동산의 취득을 위한 차입금이 있었다면 이에 대한 이자 즉 건설자금이자는 그 취득을 위하여 간접적으로 투자된 것이어서 취득세의 과세표준에 합산하여야할 것이다. 그러나 위와 같이 부동산의 취득을 위한 차입금이 있음이 명백히 인정되지 아니하고 법인의 차입금이 그 부동산취득에 소요된 여부가 분명하지 아니한 경우에는 여기에 「법인세법」 제16조 제11호, 같은 법 시행령 제33조 제6항, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항의 규정을 준용할 수는 없으므로 같은 규정들에 의하여 계산한 건설자금 이자를 위 취득세의 과세표준에 합산할 수 없는 것으로 판시한 바가 있으므로 청구법인이 이 건 무이자이주비에 대한 이자를 도급계약에 따라 공사비에 포함하여 지급되었으나, 위와 같은 사유로 사실상 공사비가 아니므로 실질과세원칙 및 판례에 따라 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
(8)따라서, 청구법인이 신고한 조합 및 조합원의 취득세 및 등록세 등의 과세표준액 1,177,109,918,179원(수정된 과세표준액 1,176,647,990,247원)에서채권매입액 356,910,000원, 교통시설부담금 1,831,614,150원 감정평가비 1,177,211,000원, 행정용역비 4,045,775,011원, 조합운영비 1,816,625,242원, 철거비 8,000,000,000원 그리고 무이자이주비금융비용 55,289,788,360원 합계 72,517,923,763원을 공제한 후의 금액을 과세표준으로 하여 조합과 조합원의 취득세 및 등록세를 재계산하여야 한다.
나. 인천광역시장 의견
(1)채권매입비를 과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
「지방세법 시행령」 제82조의3에서 취득가격의 범위를 규정하여 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나, 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 하고 그 일체의 비용은 소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당된 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용을 포함하되, 법인이 아닌 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다고 규정하고 있으므로 취득가격의 범위에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이므로/*(행정자치부 심사결정 제2007-443호, 2007.8.27)*/ 이에 따라 그 취득가격에 포함여부를 판단하여야 할 것인 바, 채권매입비는 이를 매입하지 아니하고는 사업승인을 득하여 사업을 추진할 수 없는 취득을 위한 간접비용에 해당한다할 것이므로/*(행정자치부 심사결정 제2007-656호, 2007.11.26.)*/ 취득가격에 포함되어야 할 것이다.
(2) 교통시설부담금을 과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
교통시설부담금은 건물을 취득하지 않을 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 단순히 교통시설에 대한 지출적 성격으로, 토지의 효용가치를 증가시키기 위한 비용이라기보다는 이 건 건축물의 취득을 위해 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로/*(행정자치부 심사결정 제2006-1054호, 2006.11.27)*/ 취득을 위한 직접·간접비용에 해당한다 할 것이다.
(3)감정평가비를 과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
「도시 및 주거환경정비법」제48조 제1항, 제5항 및 제6항에서 규정하고 있는 재건축사업의 관리처분계획에 의하여 수행하는 감정평가의 경우 재건축사업의 추진과정상 필수적으로 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이고, 종후 감정평가비용이라 하더라도 자산의 공정하고 객관적인 평가를 통한 부담금 산정기준 등의 재건축사업의 관리처분계획의 추진을 위하여 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이므로 취득가격의 범위에 해당한다 할 것이다.
(4)행정용역비를 과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
청구법인이 시행대행사와 위탁계약을 체결하여 지출한 조합원 가입 및 관리·이주업무의 처리 등 제반 조합사업 업무수행을 위한 시행대행비는 공사도급계약과 별도인 업무활동비용이므로 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 시행대행비가 비록 공사도급계약에서는 제외되었지만 이는 아파트 건설공사에 있어서 필수불가결하게 수반되는 부수업무로서 이에 소요되는 제반비용은 지방세법령상 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 및 제3자에게 지급하는 일체의 비용에 해당한다 할 것이다/*(행정자치부 심사결정 제2006-193, 2006.5.29. 참조)*/.
(5)조합운영비를 과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
청구법인은 이 건 주택재건축사업을 추진 운영하기 위하여 설립된 법인으로 이는 재건축사업의 완료로 인하여 해산 및 청산되는 것이므로 재건축사업 추진이 그 존립목적이라고 보아야 할 것인 바, 그 조합의 추진운영비의 경우 재건축사업의 추진과정에 수반되는 청구법인의 업무에 해당하는 비용이라 할 것이므로 이 건 건축물의 취득과 관련 없는 지출이라고 볼 수 없다 할 것이다.
(6)철거비를 과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
기존 건축물의 철거비용의 경우 주택재건축사업의 특성상 새로운 건축물을 신축하기 위해서는 반드시 기존 건축물을 멸실하여야 하는 것으로 이 건 건축물의 신축을 위한 사전적 비용에 해당한다 할 것이므로 취득세 등의 과세표준에 포함되는 간접비용에 해당한다 할 것이다/*(행정자치부 심사결정 제2004-249호, 2004.8.30. 참조)*/.
(7)무이자이주비, 금융비용등을과세표준액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여
무이자이주비, 금융비용의 경우 청구법인과 공동시행사간에 공사도급계약서에 그 금액을 약정하여 계약을 체결한 사실이 확인되고, 도급제방식의 주택재건축사업의 경우 공동시공사의 도급공사원가에 계상되는 비용이며 청구법인의 총 사업경비에 포함되는 점 등에 비추어 이 건 건축물의 취득을 위하여 소요되는 비용에 해당한다할 것이다.
(8) 따라서, 처분청이 이 건 건축물의 취득가액을 산정하면서 채권매입비, 교통시설부담금, 감정평가비, 행정용역비, 조합운영비, 철거비, 무이자이주비를 그 취득가액에 포함한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재건축조합이 공동주택 등을 건축하면서 지출된1)채권매입비, 2) 교통시설부담금, 3) 감정평가비, 4) 행정용역비, 5) 조합운영비, 6) 철거비, 7) 무이자이주비·금융비용이취득가액에 포함되는지 여부
나. 관련 법령
(1)지방세법
제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
제105조 (납세의무자등) ① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.
⑩ 「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.
제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1.～2. (생략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2)지방세법 시행령
제82조의2 (취득가격의 입증등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다. <개정 1991.5.23>
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서
제82조의3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 청구법인은 1999.11.5. 법인설립등기를 하고, 2001.8.29. (주)OOO와 업무범위를 조합업무의 자문, 조합설립인가 업무대행, 조합총회업무, 조합행정업무, 조합원 및 세입자의 이주계획자문 등으로 하는 재건축사업컨설팅계약(계약금 : 3,990,791,000원)을 체결하여 그 비용으로 4,045,775,011원을 지급하였으며, 2003.3.10. 사주택재건축사업승인을 받은 다음, 2003.7.4. OOO 대표 /*안소윤*/과 업무범위를 1) 재건축구역내 철거대상건물의 완전철거 및 잔재반출, 2) 현장내 위험물 제거 및 철거작업완료 후 부지평탄정리, 3) 철거기간내 신규 지상 가건물 및 테트 설치방지(주변방해세력 및 기타민원관련) 등으로 하는 철거공사 도급계약(계약금 : 8,000,000,000원)을 체결하여 그 비용으로 4,000,000,000원을 지급하고, 2003.11.24. (주)/*제일감정평가법인*/과 /*종후*/아파트 세대별자산가치 산정업무 계약을 체결하여 그 비용으로 607,211,000원을 지출하였으며, 2003.12. .(일자기재 없음) (주)/*한국감정원*/과 /*종후*/아파트 세대별자산가치 산정업무 계약체결을 체결하여 그 비용으로 570,000,000원을 지출하였다.
(나) 청구법인은 2004.5.31. OOO(주) 및 OOO(주)과 공사규모를 건축연면적 445,885.38평·지하 3층·지상 12～37층 아파트 103개동 9,834세대로, 공사금액을 건축연면적에 대해 공사비는 2,458,600원으로, 건축연면적에 대한 금융비용은 124,000원으로 하여 건축연면적에 평당단가(2,582,600원)를 곱한 금액으로 하고, 업무범위에 기존건축물의 철거 및 잔재처리비(40억원)와 무이자대여금(이주비·사업추진비)를 포함하는 것으로 하여 공사도급계약 체결하고, 2006.3.10. 당초 체결한 도급공사비에 30억원을 증액하기로 하는 변경계약을, 2007.4.1에는 175억원을 증액(총 금액 1,172,043,582,388원)하는 공사도급변경계약서를 각각 체결을 하여 이 건 건축물을 신축하여 2007.8.1. 처분청으로부터 이 건 건축물에 대한 준공인가(「도시 및 주거환경정비법」 제52조 제3항)를 받았다.
(다) 청구법인은 2007.8.30. 이 건 건축물에 대한 취득세 등을 신고하고, 2007.10.30. 이 건 일반분양용 건축물 중 상가면적을 정산하여 감소된 상가면적에 대한 초과 납부세액을 수정신고한 다음, 이에 불복하여 2007.11.22. 인천광역시장에게 이의신청을 하고, 인천광역시장은 2008.2.19. 부가가치세액을 과세표준에서 제외하는 것으로 경정결정하였다.
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가) 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용 (부가가치세를 제외한다)을 포함〕을 말한다고 규정하고 있는 바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함한다 할 것이나 다만, 그것이 과세대상물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다/*(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조)*/.
(나) 채권매입비가 취득가격에 포함되는지 여부
청구법인이 비록 매입한 국민주택채권 및 지역개발채권을 대여금고에 보관하다가 만기일에 회수하여 예금에 입금하였다하더라도 이 건 건축물 신축을 위하여 주택건설사업계획 승인을 받은 경우에는 「주택법」 제68조 제1항, 「지방공기업법」 제19조 제3항 등 관련법령에서 국민주택채권 및 지역개발채권을 매입하여야 하는 것으로 규정하고 있어 이를 매입하지 아니하고는 이 건 건축물을 신축할 수 없었다 할 것이므로 청구법인이 위 「주택법」 등 관련법령에 따라 매입한 채권의 매입비용은 이 건 건축물을 취득하기위한 간접적인 비용에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.
(다) 교통시설부담금이 취득가격에 포함되는지 여부
「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」 제11조에서는 주택재개발사업·주택재건축사업 등을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금을 납부하도록 규정하고 있고, 청구법인은 광역교통시설부담금을 「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」 제11조 규정에 따라 아파트신축을 위해 납부하였음을 알 수 있으므로 이 건 광역교통시설부담금은 건물을 취득하지 않는 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 토지의 효용가치를 증가시키기 위한 비용이라기보다는 이 건 건축물의 취득을 위해 지출한 비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 직접·간접비용에 해당된다 할 것이므로 청구법인이 지불한 광역교통시설부담금은 이 건 건축물의 취득을 위한 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다/*(행정자치부 심사청구 결정 2006.11.27. 제2006-1054호 참조)*/.
(라) 감정평가비가 취득가격에 포함되는지 여부
「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제1항·제5항·제6항에서는 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 포함한 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 하는 것으로 규정하고 있고, 이 건 감정평가비는 종후 감정평가비용이라 하더라도 재건축사업의 관리처분계획의 승인을 받기위하여 지출된 비용으로서 재건축사업의 추진과정상 필수적으로 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이고, 자산의 공정하고 객관적인 평가를 통한 부담금 산정기준 등의 재건축사업의 관리처분계획의 추진을 위하여 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이고, 또한, 이 건 건축물을 취득(준공인가)를 받기 전에 지출한 비용이므로 취득가격의 범위에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다
(마) 행정용역비가 취득가격에 포함되는지 여부
이 건 행정용역비는 2001.8.29. 청구법인과 (주)OOO 사이에 체결한 「재건축사업 컨설팅 계약서」제1조에서 구월주공아파트의 성공적인 사업수행을 위하여 용역사업을 수행하는 것으로 하고 있고, 제2조에서는 위 업무와 관련된 조합사업의 자문, 조합설립인가의 대행, 조합총회 업무, 관리처분계획 관련 업무대행 등 조합사업추진에 관한 제반업무를 용역업무의 범위로 하고 있는바, (주)OOO의 위탁관리업무는 공사도급계약서에서는 제외되었지만 이는 아파트건설공사에서 있어서 필수불가결하게 수반되는 부수업무로서 이에 소요되는 제반비용은 지방세법령상 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 일체의 비용에 해당된다 할 것이므로 이 건 건축물의 공사원가에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다/*(행정자치부 심사결정 제2006-193, 2006.5.29)*/.
(바) 조합운영비가 취득가격에 포함되는지 여부
청구법인은 이 건 주택재건축사업을 추진 운영하기 위하여 설립된 법인으로 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 조합의 추진운영비는 재건축사업의 추진과정에 수반되는 청구법인의 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다
(사) 철거비가 취득가격에 포함되는지 여부
기존 건축물 철거비용은 신축 건축물의 직접 비용으로는 볼 수 없으나 건축물을 신축하기 위해서는 반드시 기존 건축물을 멸실하여야 하므로, 이는 신축건축물 취득을 위한 사전적 비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 간접비용에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고/*(행정자치부 심사결정 제2004-249호, 2004.8.30. 참조)*/, 청구법인은 1999.11.5. 법인설립등기를 하고, 2003.7.4. 철거공사 도급계약 체결하여 이 건 토지상의 기존건축물을 철거하고 그 비용으로 4,000,000,000원을 지출하고, 2004.5.31. 공사도급계약을 체결하여 그 계약내용에 철거공사비를 추가하여 40억원을 지출하였으며, 2007.8.1. 이 건 건축물을 완공하여 준공인가를 받았으므로 이 건 철거비는 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
(아) 무이자이주비, 금융비용 등이 취득가격에 포함되는지 여부
청구법인은 2004.5.31. OOO(주)·OOO(주)와 공사도급계약 체결하고, 그 제3조에서는 공사계약금액을 공사단가 내역에 무이자대여금(이주비, 사업추진비)에 대한 금융비용을 포함하는 것으로 하여 건축연면적에 대해 평당 단가 2,582,600원(공사비 2,458,600원, 금융비용 124,000원)원으로 확정하고, 제12조에서는 신탁등기 완료 및 사업계획승인을 득한 후 조합원이 이주비의 대여를 요구할 경우 금융회사로부터 대출을 받을 수 있도록 조치하는 것으로 하고, 그 제13조에서는 사업시행을 위하여 실제 소요되는 조합운영비·설계비·감리비·신탁등기비·행정용역비·광역교통분담금·측량 및 지질조사비·인허가비 등 사업추진비를 8,600백만원 한도 내에서 무이자 대여하는 것으로 하였으므로, 무이자 이주비, 금융비용은 이 건 건축물 신축을 위하여 청구법인이 OOO(주) 등에게 지급한 비용으로서 이 건 건축물의 취득을 위하여 소요되는 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 부동산 등의 취득가액에채권매입비, 교통시설부담금, 감정평가비, 행정용역비, 조합운영비, 철거비, 무이자이주비·금융비용을 포함한 가액을과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.