[결정번호]
감심-2010-0130
[제목]
취득세 등 부과에 관한 심사청구
[결정일]
2010.12.09
[세목]
취득세
[청구인]
주식회사 △△△△ □□□□시 □□구 □□동 1424-28 □□플라자 6층 대표이사 천○○ 대리인: 세무사 김○○
[처분청]
△△구청장
[주문]
1.처분청은 2009. 7. 9. 청구인에게 한 취득세 등 730,221,930원의 부과처분에 관하여 청구인이 지출한 비용 중 법률자문료, 명도비 계 4,315,000,000원을 과세표준에서 제외하여 그 세액을 경정하여야 한다.
2. 나머지 청구를 기각한다.
[이 유]
1. 원 처분의 요지
가. 청구인은 2006. 2. 22. □□□□시 □□구 □□동 1433-1 외 15필지의 토지(면적 2,644.4㎡, 이하 “이 사건 토지”라 한다)를 ‘□□동 복합쇼핑몰 신축사업’(이하 “이 사건 신축사업”이라 한다)을 위하여 취득한 후 그 취득가액 74,663,357,500원을 과세표준으로 하여 취득세 등 3,431,526,560원을 신고·납부하였다.
나. 이에 대하여 처분청은 청구인이 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용으로 대리사무보수 등 10,328,334,000원(이하 “이 사건 부대비용”이라 한다)을 지출하고도 이 사건 토지의 취득가액에서 빠뜨린 것으로 보아 2009. 7. 10. 이 사건 부대비용을 과세표준으로 하여 취득세 등 730,221,930원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 경정하게 해 달라는 것이다.
나. 청구 이유
청구인은 이 사건 부대비용 중 ① 담보신탁보수, 대리사무보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료 계 976,800,000원은 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용이 아닌 이 사건 신축사업 및 운영에 관한 전체 사업의 원활한 이행을 위하여 지출한 비용이고, ② 명도비 4,295,000,000원도 이 사건 토지에서 자영업을 영위하던 다수의 사업자들에 대한 이주보상비 성격으로 취득의 대상이 아닌 권리에 대한 보상금으로 지출한 것이므로 이 사건 부대비용 중 대리사무보수 등 ①과 ②의 비용 5,271,800,000원을 이 사건 부과처분의 과세표준에서 제외하여 세액을 경정하여야 한다는 취지로 주장하고 있다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건의 다툼은 이 사건 부대비용 중 담보신탁보수, 대리사무보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료, 명도비가 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용인지 여부이다.
나. 인정 사실
이 사건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
⑴ 청구인은 부동산 임대 및 개발사업, 부동산 컨설팅업, 레저산업 등을 영위하는 법인이다.
⑵ 청구인은 2006. 2. 22. 이 사건 토지를 취득하기 위하여 청구외 △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관으로부터 689억 원을 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 차입하였다.
⑶ 청구인은 이 사건 신축사업의 시행자로서 2006. 2. 15. 대리대주인 △△△△△△은행주식회사, 시공사인 주식회사 △△, 자금관리자 겸 대리사무 수임·수탁자인 주식회사 △△부동산신탁과 대리사무계약(계약금액 2,139,000,000원)을 맺고 같은 달 21. 주식회사 △△부동산신탁에 대리사무보수 427,800,000원을 지급하였으며, 위 대리사무계약서 제1조(계약의 목적)를 보면, 본 계약은 본 사업에 대한 자금이 안전하게 관리되어 대출금이 정상적으로 상환될 수 있도록 각자 필요한 업무분담 및 책임을 규정함을 목적으로 한다고 되어 있다.
⑷ 청구인은 위 대리사무계약서 제3조(역할 및 업무분담) 제2항에 따라 2006. 2. 17. 위 대리사무 수탁자인 주식회사 △△부동산신탁에 담보신탁보수 309,000,000원을 지급하고 같은 달 21. 부동산담보신탁계약(계약금액 309,000,000원)을 맺었으며, 위 신탁계약서 제1조(신탁목적)를 보면, 이 신탁은 청구인이 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 위 회사를 통해 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하고 청구인의 채무불이행시 환가 정산하는데 그 목적이 있다고 되어 있다.
⑸ 위 부동산담보신탁계약서 제7조 제1항과 특약사항 제2조 및 제3조를 보면, 담보신탁의 1순위 우선수익자는 청구인에게 부동산 취득자금을 대출해준 △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관으로 되어 있고, 수익권의 범위는 이들 15개 금융기관과 주채무자인 청구인 간의 여신거래 및 보증채무와 관련된 원금, 이자 및 지연 손해금 등으로 한다고 되어 있다.
⑹ 청구인은 2005. 12. 27. 주식회사 △△△△△△와 컨설팅용역계약(계약금액 200,000,000원)을 맺고 2006. 2. 17. 용역비 200,000,000원을 지급하였으며, 위 용역계약서 제3조(컨설팅용역 위탁사항)를 보면, 청구인의 □□동 복합빌딩사업을 원활히 추진하기 위하여 위 회사는 컨설팅과 관련한 일체의 업무와 필요시 설계 및 광고 이벤트사와의 업무협조를 성실히 이행하는 것으로 되어 있다.
⑺ 청구인은 2006. 1. 3. 법률사무소 △△과 자문용역계약(계약금액 20,000,000원)을 맺고 같은 해 2. 21. 법률자문료 20,000,000원을 지급하였으며, 위 용역계약서 제1조(목적)를 보면, 청구인이 □□동 복합상가 신축사업을 시행하기 위하여 필요한 자금을 프로젝트 파이낸싱을 통하여 조달하는 것과 관련하여 각종 법률자문을 제공하는 것으로 되어 있다.
⑻ 청구인은 2006. 1. 3. △△합동법률사무소 변호사 김○○과 법률고문 약정(기본보수료 20,000,000원)을 맺고 같은 해 2. 21. 법률고문료 20,000,000원을 지급하였으며, 위 약정서 제1조(기업법률고문의 위임)를 보면, 청구인은 위 변호사 김○○에게 회사운영 및 영업상 발생하는 제반 법령사항과 행정관청에 보고·제출되는 서류와 법률전반에 대한 업무대행 및 검토, 자문, 상담을 위임한다고 되어 있다.
⑼ 청구인은 2006. 2. 15. 이 사건 토지의 지상건물 1층 102호를 점유하고 있는 주식회사 △△△△에게 보증금을 제외한 명도비 500,000,000원을 지급하고 위 부동산에 대한 청구 외 이○○, 김○○와 임대차계약을 해지하기로 하는 내용의 명도확약서를 받는 등 같은 방법으로 같은 해 5. 30.까지 총 59건의 명도비 합계 4,295,000,000원을 지급하였다.
⑽ 청구인은 2006. 2. 22. 이 사건 토지를 이 사건 신축사업을 위하여 취득한 후 그 취득가액 74,663,357,500원을 과세표준으로 하여 취득세 등 3,431,526,560원을 신고·납부하였다.
⑾ 처분청은 청구인이 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용으로 대리사무보수 등 10,328,334,000원1)을 지출하고도 이 사건 토지의 취득가액에서 빠뜨린 것으로 보아 이 사건 부대비용을 과세표준으로 하여 취득세 등 730,221,930원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
다. 관계 법령
이 사건과 관계되는 법령은 「지방세법」 제111조 등으로서 [별지] 기재와 같다.
라. 판단
청구인은 이 사건 부대비용 중 ① 대리사무보수, 담보신탁보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용으로 볼 수 없고, ② 명도비도 이주보상비 성격으로 취득의 대상이 아닌 권리에 대한 보상금으로 지출한 것이므로 이 사건 부과처분의 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.
구 「지방세법」(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 일부 개정되기 전의 것) 제111조(과세표준) 제1항을 보면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 일부 개정되기 전의 것) 제82조의3(취득가격의 범위)2) 제1항을 보면, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 되어 있다.
따라서 위 법령에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체 가격 즉 직접비용은 물론 그 밖에 취득자금 이자나 설계비 등과 같이 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 소개수수료, 준공검사비용 등 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다.3)
청구인의 각 주장이 타당한지 여부를 살펴본다.
(1) 대리사무보수가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△부동산신탁에 지급한 427,800,000원의 대리사무보수는 이 사건 토지 취득에서부터 분양 건축물 사용승인 이후까지 전체 사업의 원활한 수행을 위해 지급된 비용이므로 토지취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, 인정사실 ‘⑵항’ 및 ‘⑶항’과 같이 청구인은 이 사건 토지를 취득하기 위해 2006. 2. 22. △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관으로부터 689억 원을 차입한 사실이 있고 그에 앞서 같은 해 2. 15. 및 2. 21. 각각 대리사무계약을 맺고 그 보수를 지급한 것으로 확인되는 바, 위 대리사무계약은 청구인이 이 사건 토지의 취득에 앞서 청구인과 위 금융기관의 대리대주인 △△△△△△은행주식회사 등이 주식회사 △△부동산신탁을 차입금 상환 등을 위한 자금관리자 겸 대리사무 수임·수탁자로 위임하는 계약으로서 그 성격이 이 사건 토지 취득에 소요되는 자금조달 성격의 계약인 점, 처분청이 토지취득의 부대비용으로 본 금액 427,800,000원은 분양계약 관리 등을 포함하여 청구인이 지급하여야 할 전체 계약금액(2,139,000,000원)이 아니라 그 중 일부에 해당하여 청구인의 주장처럼 토지취득에서 분양관리 등 전체 사업에 소요된 비용이 아닌 점, 그것도 지급시점이 2006. 2. 21.으로서 위 금융기관으로부터 토지취득 자금을 차입하기 이전인 점으로 미루어 볼 때 대리사무보수는 이 사건 토지의 취득자금 조달과정에서 불가피하게 발생한 부대비용에 해당하므로 처분청이 이를 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함한 것은 정당하다고 할 것이다.
(2) 담보신탁보수가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△부동산신탁에 지급한 309,000,000원의 담보신탁보수는 이 사건 토지취득에서부터 건축물 신축 분양 등 전체 사업의 원활한 수행을 위해 지급된 비용이므로 토지취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
인정사실 ‘⑷항’과 같이 청구인은 2006. 2. 17. 위 대리사무 수탁자인 주식회사 △△부동산신탁에 담보신탁보수 309,000,000원을 지급하고 같은 달 21. 부동산담보신탁계약(계약금액 309,000,000원)을 맺은 사실이 확인된다.
살피건대, 동 계약서 제7조 제1항과 특약사항 제2조 및 제3조를 보면 청구인에게 부동산 취득자금을 대출해준 △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관이 1순위 우선수익자로 되어 있고 수익권의 범위도 이들과 청구인 간의 여신거래 및 보증채무와 관련된 원금, 이자 등으로 한다고 되어 있는 점을 볼 때 부동산담보신탁계약은 위에서 살펴본 대리사무계약과 함께 그 목적이 청구인이 이 사건 토지를 취득하는 데 필요한 자금을 위 금융기관으로부터 차입하기에 앞서 그 차입자금의 원활한 상환과 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하기 위한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 불가분의 관계가 있다고 할 것이고, 계약 및 보수의 지급시점도 2006. 2. 17. 및 2. 21.으로서 위 금융기관으로부터 토지취득 자금을 대출받기 이전인 점으로 미루어 볼 때 이 건 담보신탁보수는 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로서 이 사건 토지의 취득가격에 포함되는 것으로 보아야 할 것이다.
(3) 부동산컨설팅 용역비가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△△△△△에 지급한 200,000,000원의 부동산컨설팅 용역비는 이 사건 신축사업의 운영 전반의 업무를 수행하기 위하여 지급된 비용이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, 컨설팅용역의 업무범위를 보면, 컨설팅용역계약서 제1조 및 제3조에 이 사건 토지의 전반적인 ‘컨설팅과 관련한 일체의 업무와 필요시 설계 및 광고 이벤트사와의 업무협조’를 이행하는 것으로 되어 있는 바, 컨설팅용역 계약시점이 이 사건 토지의 취득일 이전인 2005. 12. 27.이고 동 계약서 제4조에 컨설팅용역비 지급시기를 토지 취득자금 조달을 위한 프로젝트파이낸싱 발생 당일로 약정하고 있는 점, 실제로 용역비도 토지 취득자금 차입 이전인 2006. 2. 17. 지급한 점으로 볼 때 컨설팅용역비는 이 사건 토지의 취득과 직접 관련된 것으로 보이므로 처분청이 이를 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.
(4) 법률자문료가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 법률사무소 △△에 지급한 20,000,000원의 법률자문료는 PF자금을 조달하는 것과 관련된 전반적인 법률 자문 대가로 지급한 것이고 조달된 PF자금이 토지의 매입에만 사용된 것이 아니므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용으로 볼 수 없다고 주장한다.
살피건대, 법률자문용역계약서 제1조를 보면, 동 계약의 목적은 법률사무소 △△으로 하여금 이 사건 신축사업을 시행하기 위하여 필요한 자금을 프로젝트 파이낸싱을 통하여 조달하는 것과 관련하여 법률대리 및 법률자문을 제공하도록 되어 있고, 실제로 계약을 맺은 시점과 자문료를 지급한 시점도 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱을 통해 토지 취득자금을 차입하기 이전인 점, 또한 차입된 자금(689억 원) 모두가 이 사건 토지취득에 사용(746억 원)된 점을 볼 때 법률자문료는 토지취득을 위한 자금조달과정에서 발생하는 부대비용에 해당한다고 할 것이고 처분청이 이를 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함한 것은 정당하다 할 것이다.
(5) 법률고문료가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 △△합동법률사무소 변호사 김○○과 법률고문 약정을 맺고 그 대가로 지급한 20,000,000원의 법률고문료는 이 사건 신축사업 및 회사운영 등 법률전반에 대한 업무 대행의 대가로 지급한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 관련이 없다고 주장한다.
살피건대, 법률고문약정서 제1조를 보면, 청구인은 위 변호사 김○○에게 회사운영 및 이 사건 신축사업을 포함하여 영업상 발생되는 제반 법령사항과 행정관청에 보고·제출되는 서류와 법률전반에 대한 업무대행 및 검토, 자문, 상담을 위임한다고 되어 있어, 업무위임의 범위가 회사운영 등 전반에 걸쳐 미치는 점, 동 약정서 제12조에 계약기간을 해지하지 않는 한 법률고문계약기간이 매년 당연 갱신되도록 되어 있어 계약기간이 이 사건 토지의 취득 전후의 시기만으로 한정되지 않을 뿐만 아니라, 더욱이 위 ‘(4)항’에서 본 바와 같이 청구인이 법률자문계약을 맺어 토지취득과 관련한 법률자문을 이미 받고 있는 상태에서 별도의 비용을 들여 토지취득과 관련된 법률고문을 또 받을 필요가 없는 점을 고려할 때 이 건 법률고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련이 없다고 할 것이므로 처분청이 이를 이 사건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 토지 취득가격에 포함한 것이 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 있다.
(6) 명도비가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△△△ 등에 지급한 4,295,000,000원의 명도비는 이 사건 토지에서 자영업을 영위하던 다수의 사업자들에 대한 이주보상비 성격으로서 취득의 대상인 부동산이 아니라 권리에 대한 보상금으로 지급한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
청구인은 인정사실 ‘⑼항’과 같이 2006. 2. 15. 이 사건 토지 지상건물 1층 102호를 점유하고 있는 주식회사 △△△△에게 보증금을 제외한 명도비 500,000,000원을 지급하고 위 부동산에 대한 청구 외 이○○, 김○○와 임대차계약을 해지하기로 하는 내용의 명도확약서를 받는 등 같은 방법으로 같은 해 5. 30.까지 총 59건의 명도비 합계 4,295,000,000원을 지급한 사실이 확인된다.
살피건대, 청구인이 지급한 명도비는 이 사건 토지 및 토지내 건물(상가) 소유자들에게 토지 및 건물에 대한 매입대금을 지급한 후, 동 부지 내에서 사업을 영위하던 주식회사 △△△△ 등에게 토지 매입대금과는 별도의 약정으로 건물 상가에 대한 영업권 보상 및 사업체 이주보상비 성격으로 지급한 것으로서, 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급된 비용에 해당하여 이 사건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다할 것이므로 이 건 처분청이 명도비를 이 사건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 토지 취득가액에 포함한 것은 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 있다.
(7) 소결
이상에서 살펴본바와 같이, 대리사무보수, 담보신탁보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문료는 이 사건 토지의 취득에 앞서 청구인이 취득자금을 조달하는 과정에서 불가피하게 발생한 부대비용으로서 이 사건 토지 취득과 관련하여 지급한 간접비용에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 이를 토지취득가격에 포함하여 취득세 등 과세표준을 산출한 잘못은 없다.
그러나 법률고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련이 없고, 명도비는 영업권 보상 및 사업체 이주보상비 성격으로 지급한 것으로서 취득물건과는 별개의 권리에 관한 것이므로 이를 이 사건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유 있다.
4. 결론
그렇다면, 이 사건 부과처분 중 법률고문료, 명도비를 이 사건 토지의 취득가격으로 보아 과세표준을 산출한 부분은 잘못이 있으므로 심사청구에 이유가 있고, 나머지 부분은 이유가 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.