조세심판원 심판청구 개인이 일반건축물(점포) 및 그 부속토지를 개인간 유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 신고필 증상 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부(기각)
개인이 일반건축물(점포) 및 그 부속토지 를 개인간 유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 신고필증상 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부(기각)
청구번호 : 2010지0335 결정일자 : 2010-06-08 세목 : 취득세
청구번호 조심 2010지0335
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2009.7.24. ○○○ 730-5번지 405호(토지 33.54㎡, 건물 143.57㎡, 이하 "이 건 부동산"이라 한다)를 취득한 후, 2009.8.31. 이 건 부동산의 취득가액을 279,500,000원으로 하여 취득세 등을 신고하였다.
나. 처분청은 청구인의 이 건 부동산의 취득세 등의 신고에 대하여 신고한 취득가액이 시가표준액 413,110,279원에 미달하므로 그 시가표준액을 과세표준으로 하고 「지방세법」제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 8,262,200원, 농어촌특별세 826,220원, 등록세 8,262,200원, 지방교육세 1,652,440원, 합계 19,003,060원의 납부서를 청구인에게 교부하고 청구인은 이를 납부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.10. ○○○에게 이의신청을 하고, ○○○은 2009.12.21. 이를 기각하는 결정을 하고 2009.12.28. 그 결정서를 청구인에게 송달하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 2009.8.31. 이 건 부동산을 279,500,000원에 취득하고 실거래가로 취득세 등을 신고납부하고자 하였으나, 처분청은 이를 인정할 수 없다며 시가표준액 413,110,279원을 과세표준액으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 청구인에게 교부하여 부득이 이를 납부하였다.
(2) 이 건 부동산은 공인중개사가 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하였고, 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이므로 실거래가격을 과세표준으로 하여야 하고, 「지방세법」 제111조 제5항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조 어디에도 토지와 주택은 검증이 되었고 기타자산은 검증이 되지 않았다는 내용이 없고, 대부분의 부동산은 국가가 공인하는 공인중개사가 중개를 하고 있는바, 부동산 거래가 이루어지면 이를 지방자치단체에 신고하여야 하고, 이를 어길 시에는 양도소득세 등을 추징하게 됨은 물론이고 거래당사자에게 과태료를 부과하고, 이중계약서를 작성한 공인중개사에게는 등록취소 등의 처벌을 하고 있으므로 함부로 실거래금액을 속일 수 없다 할 것이고, 만약 혐의가 있다면 조사권을 발동하면 되는 것이고, 애매한 법을 적용하는 것은 조세법의 원칙인 공평과 명확의 원칙에 어긋난다.
(3) 2007.7.1. 이후 모든 부동산 거래는 실거래가로 신고하고, 2006.1.1. 이후부터는 등기를 할 때에도 실거래가를 등기하도록 하고 있으며, 국세의 경우 실거래가신고를 원칙으로 하고 있고, 계약서대로 실거래가를 신고하는 경우 이를 인정하고 있으며, 청구인의 경우에도 청구인은 매도인과 일면식이 없고, 금융자료, 감정평가서, 공인중개사의 확인서 등에 의하여 실거래가를 확인할 수 있는데도 이를 인정하지 아니하는 「지방세법」 관련규정은 아주 불합리한 조항이므로 국세와 같이 거래가 신고를 인정하는 방향으로 개정하여야 할 것이다.
(4) 이 건 부동산의 개별공시지가는 거래가보다 높게 책정하여 국민의 조세부담을 이유 없이 높게 하는 것은 조세형평성에 문제가 있고, 타 지역과 형평성에도 문제가 있으므로 이 건 부동산의 개별공시지가와 「지방세법」 제111조는 국민의 재산권을 침해하는 위헌의 소지가 있다.
(5) 따라서, 이 건 취득세 등의 과세표준을 실거래가로 경정하여야 한다.
나. ○○○ 의견
(1) 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고, 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 토지의 시가표준액은 개별공시지가로 하고, 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 하고, 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의하되 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있다.
(2) 이 건 부동산 매매계약에 대하여 부동산 거래신고를 하고 이에 따라 부동산 거래계약신고필증을 교부받았다는 사실만으로 신고서상 기재된 거래가액이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 단언할 수 없으므로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득으로서 볼 수 없다고 할 것이다.
(3) 「지방세법」은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이고, 이러한 규정이 조세평등주의나 실질적인 조세법률주의에 반하여 위헌이라고 볼 수 없다할 것이다○○○.
(4) 청구인의 이 건 부동산 거래가액은 「지방세법」 제111조 제5항 제5호에서 규정하는 검증이 이루어진 취득에 해당되지 않는다할 것이고, 처분청이 이 건 부동산에 대하여 사실상의 취득가격이 아닌 「지방세법」 제111조 및 같은 법 시행령 제80조의 규정에 의하여 산출한 시가표준액 413,110,279원을 과세표준으로 하여 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
일반건축물과 그 부속토지를 유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 경우, 그 신고필증상 거래가격을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령
제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
제27조 (부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위
② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. <개정 2008.6.13>
⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.
제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(5) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) 발췌내용(건설교통부 국토정보기획팀-1009 2005.12.19.)
Ⅲ. 신고가격의 검증
1. 가격검증의 대상
가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함
2. 가격검증업무 절차
부동산거래신고가격의 검증업무는 다음 각 호의 절차에 의함
가. 기초자료 준비
나. 가격검증
다. 판정보류건에 대한 정보 수정 및 보완
라. 재검증
마. 검증결과 제공
3. 가격검증 방법
가. 가격검증은 부동산거래관리시스템에 의해 자동으로 이루어지며, 자동으로 처리하지 못한 거래정보에 대해서는 담당공무원이 검증실패의 원인을 찾아 관련 정보를 수정 및 보완한 후 재검증을 하여야 함
나. 자동검증은 추가정보를 모두 입력하고 저장하면 검증시스템에 의해 자동으로 실시되며, 검증결과는 ‘적정’, ‘부적정’, ‘보류’로 구분됨
다. 재검증은 자동검증 결과가 ‘보류’인 거래정보에 대해 담당공무원이 보류의 원인을 확인하여 수정 및 보완한 후 재진단처리를 하는 것이며, 이 과정은 사안에 따라 반복적으로 이루어질 수 있음
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2009.7.24. ○○○과 매매금액을 279,500,000원으로, 잔금지급일을 2009.8.27.로 하는 이 건 부동산의 매매계약을 체결하고, 2009.8.7. 이 건 부동산의 거래계약신고를 하였다.
(나) 처분청은 청구인이 2009.8.31. 이 건 부동산의 취득가격을 279,500,000원으로 하여 취득세 등을 신고한데 대하여 이 건 부동산의 시가표준액을 413,110,279원으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 청구인에게 교부하였다.
(다) 이 건 부동산의 시가표준액 산정내역은 아래와 같다.
1) 이 건 부동산 시가표준액 = 413,110,279원(건축물 시가표준액+토지 시가표준액)
2) 건축물 시가표준액 = 64,710,279원
․ ㎡당가액(449,000원) = 용도지수(117%)×구조지수(100%)×위치지수(130%)×잔가율(0.53)
․ 시가표준액 (64,462,930원) = ㎡당가액(449,000원)×면적(143.57㎡)
․ 엘리베이터 등 부대시설 시가표준액 = 247349원
3) 토지 시가표준액 = 348.400,000원
․개별공시지가(10,400,000원)×면적(33.5㎡)
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가) 「지방세법」 제111조 제2항․제5항 제5호에서는 토지의 시가표준액은 개별공시지가로 하고, 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하고, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여 사실상의 취득가액을 시가표준액으로 하도록 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제80조 제1항에서는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수 등을 적용하여 결정하도록 하고 있다.
(나) 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있을 뿐 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있다.
(다) 청구인이 일반건축물 및 그 부속토지인 이 건 부동산 거래에 대하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 보기 어렵다할 것이고, 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달하는 이상, 그 시가표준액을 이 건 부동산의 과세표준으로 하는 것이 타당하다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
청구번호 : 2010지0335 결정일자 : 2010-06-08 세목 : 취득세
청구번호 조심 2010지0335
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2009.7.24. ○○○ 730-5번지 405호(토지 33.54㎡, 건물 143.57㎡, 이하 "이 건 부동산"이라 한다)를 취득한 후, 2009.8.31. 이 건 부동산의 취득가액을 279,500,000원으로 하여 취득세 등을 신고하였다.
나. 처분청은 청구인의 이 건 부동산의 취득세 등의 신고에 대하여 신고한 취득가액이 시가표준액 413,110,279원에 미달하므로 그 시가표준액을 과세표준으로 하고 「지방세법」제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 8,262,200원, 농어촌특별세 826,220원, 등록세 8,262,200원, 지방교육세 1,652,440원, 합계 19,003,060원의 납부서를 청구인에게 교부하고 청구인은 이를 납부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.10. ○○○에게 이의신청을 하고, ○○○은 2009.12.21. 이를 기각하는 결정을 하고 2009.12.28. 그 결정서를 청구인에게 송달하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 2009.8.31. 이 건 부동산을 279,500,000원에 취득하고 실거래가로 취득세 등을 신고납부하고자 하였으나, 처분청은 이를 인정할 수 없다며 시가표준액 413,110,279원을 과세표준액으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 청구인에게 교부하여 부득이 이를 납부하였다.
(2) 이 건 부동산은 공인중개사가 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하였고, 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이므로 실거래가격을 과세표준으로 하여야 하고, 「지방세법」 제111조 제5항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조 어디에도 토지와 주택은 검증이 되었고 기타자산은 검증이 되지 않았다는 내용이 없고, 대부분의 부동산은 국가가 공인하는 공인중개사가 중개를 하고 있는바, 부동산 거래가 이루어지면 이를 지방자치단체에 신고하여야 하고, 이를 어길 시에는 양도소득세 등을 추징하게 됨은 물론이고 거래당사자에게 과태료를 부과하고, 이중계약서를 작성한 공인중개사에게는 등록취소 등의 처벌을 하고 있으므로 함부로 실거래금액을 속일 수 없다 할 것이고, 만약 혐의가 있다면 조사권을 발동하면 되는 것이고, 애매한 법을 적용하는 것은 조세법의 원칙인 공평과 명확의 원칙에 어긋난다.
(3) 2007.7.1. 이후 모든 부동산 거래는 실거래가로 신고하고, 2006.1.1. 이후부터는 등기를 할 때에도 실거래가를 등기하도록 하고 있으며, 국세의 경우 실거래가신고를 원칙으로 하고 있고, 계약서대로 실거래가를 신고하는 경우 이를 인정하고 있으며, 청구인의 경우에도 청구인은 매도인과 일면식이 없고, 금융자료, 감정평가서, 공인중개사의 확인서 등에 의하여 실거래가를 확인할 수 있는데도 이를 인정하지 아니하는 「지방세법」 관련규정은 아주 불합리한 조항이므로 국세와 같이 거래가 신고를 인정하는 방향으로 개정하여야 할 것이다.
(4) 이 건 부동산의 개별공시지가는 거래가보다 높게 책정하여 국민의 조세부담을 이유 없이 높게 하는 것은 조세형평성에 문제가 있고, 타 지역과 형평성에도 문제가 있으므로 이 건 부동산의 개별공시지가와 「지방세법」 제111조는 국민의 재산권을 침해하는 위헌의 소지가 있다.
(5) 따라서, 이 건 취득세 등의 과세표준을 실거래가로 경정하여야 한다.
나. ○○○ 의견
(1) 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하고, 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 토지의 시가표준액은 개별공시지가로 하고, 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 하고, 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의하되 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있다.
(2) 이 건 부동산 매매계약에 대하여 부동산 거래신고를 하고 이에 따라 부동산 거래계약신고필증을 교부받았다는 사실만으로 신고서상 기재된 거래가액이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 단언할 수 없으므로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득으로서 볼 수 없다고 할 것이다.
(3) 「지방세법」은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이고, 이러한 규정이 조세평등주의나 실질적인 조세법률주의에 반하여 위헌이라고 볼 수 없다할 것이다○○○.
(4) 청구인의 이 건 부동산 거래가액은 「지방세법」 제111조 제5항 제5호에서 규정하는 검증이 이루어진 취득에 해당되지 않는다할 것이고, 처분청이 이 건 부동산에 대하여 사실상의 취득가격이 아닌 「지방세법」 제111조 및 같은 법 시행령 제80조의 규정에 의하여 산출한 시가표준액 413,110,279원을 과세표준으로 하여 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
일반건축물과 그 부속토지를 유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 경우, 그 신고필증상 거래가격을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령
제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
제27조 (부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위
② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. <개정 2008.6.13>
⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.
제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(5) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) 발췌내용(건설교통부 국토정보기획팀-1009 2005.12.19.)
Ⅲ. 신고가격의 검증
1. 가격검증의 대상
가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함
2. 가격검증업무 절차
부동산거래신고가격의 검증업무는 다음 각 호의 절차에 의함
가. 기초자료 준비
나. 가격검증
다. 판정보류건에 대한 정보 수정 및 보완
라. 재검증
마. 검증결과 제공
3. 가격검증 방법
가. 가격검증은 부동산거래관리시스템에 의해 자동으로 이루어지며, 자동으로 처리하지 못한 거래정보에 대해서는 담당공무원이 검증실패의 원인을 찾아 관련 정보를 수정 및 보완한 후 재검증을 하여야 함
나. 자동검증은 추가정보를 모두 입력하고 저장하면 검증시스템에 의해 자동으로 실시되며, 검증결과는 ‘적정’, ‘부적정’, ‘보류’로 구분됨
다. 재검증은 자동검증 결과가 ‘보류’인 거래정보에 대해 담당공무원이 보류의 원인을 확인하여 수정 및 보완한 후 재진단처리를 하는 것이며, 이 과정은 사안에 따라 반복적으로 이루어질 수 있음
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2009.7.24. ○○○과 매매금액을 279,500,000원으로, 잔금지급일을 2009.8.27.로 하는 이 건 부동산의 매매계약을 체결하고, 2009.8.7. 이 건 부동산의 거래계약신고를 하였다.
(나) 처분청은 청구인이 2009.8.31. 이 건 부동산의 취득가격을 279,500,000원으로 하여 취득세 등을 신고한데 대하여 이 건 부동산의 시가표준액을 413,110,279원으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 청구인에게 교부하였다.
(다) 이 건 부동산의 시가표준액 산정내역은 아래와 같다.
1) 이 건 부동산 시가표준액 = 413,110,279원(건축물 시가표준액+토지 시가표준액)
2) 건축물 시가표준액 = 64,710,279원
․ ㎡당가액(449,000원) = 용도지수(117%)×구조지수(100%)×위치지수(130%)×잔가율(0.53)
․ 시가표준액 (64,462,930원) = ㎡당가액(449,000원)×면적(143.57㎡)
․ 엘리베이터 등 부대시설 시가표준액 = 247349원
3) 토지 시가표준액 = 348.400,000원
․개별공시지가(10,400,000원)×면적(33.5㎡)
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가) 「지방세법」 제111조 제2항․제5항 제5호에서는 토지의 시가표준액은 개별공시지가로 하고, 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하고, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여 사실상의 취득가액을 시가표준액으로 하도록 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제80조 제1항에서는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수 등을 적용하여 결정하도록 하고 있다.
(나) 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있을 뿐 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있다.
(다) 청구인이 일반건축물 및 그 부속토지인 이 건 부동산 거래에 대하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 보기 어렵다할 것이고, 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달하는 이상, 그 시가표준액을 이 건 부동산의 과세표준으로 하는 것이 타당하다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.