공동주택을 건설하기 위하여 취득한 토지의 취득가격이 적법하게 산정되었는지 여부(경정, 일부 인용)
청구번호 : 2009지0170 결정일자 : 2010-06-14 세목 : 취득세
청구번호 조심 2009지0170
주 문
처분청이 2009.1.9. 청구인에게 한 취득세 409,997,380원, 농어촌특별세 30,698,860원, 등록세 334,754,600원, 지방교육세 62,393,620원, 합계 837,844,460원의 부과처분은 그 과세표준액 13,954,032,895원에서 영업권 등의 대가로 지급한 1,303,000,000원, 무허가 건축물 보상비 등 730,000,000원, 금융기관 차입금 이자 1,837,638,602원, 일반관리비 132,464,000원을 차감한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구법인은 2005.4.25.부터 2006.6.27.까지의 기간 중에 ○○○ 197외 32필지 토지 24,542㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 그 취득가액 15,937,188,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 처분청에 신고납부(토지 취득 내역은 <별표>와 같음) 하였다.
<별표> 토지 취득 내역
나. 처분청은 2008년 9월 ○○○ 세무조사결과 청구법인이 이 건 토지의 취득과 관련하여 지급한 취득가액 15,628,872,895원이 누락되었음을 확인하고 동 취득가액 중 과세전적부심사결정에서 ○○○가 일부 인용결정한 금액을 제외한 13,954,032,895원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 409,997,380원, 농어촌특별세 30,698,860원, 등록세 334,754,600원, 지방교육세 62,393,620원, 합계 837,844,460원(가산세 포함)을 2009.1.9. 청구법인에게 부과고지 하였다.
다. 청구법인은 2009.2.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 등 의견
가. 청구법인 주장
(쟁점1) 청구법인의 법인장부에 단순히 이중기재 되거나, 동업자명의분 취득재산까지 청구법인의 취득재산으로 이중 기재한 금액 2,255,620,000원이 부당하게 이 건 토지의 취득가액에 포함되었다.
(가) 계정별 원장에 기표된 2005.6.7. 용지대계약금 500,000,000원〔○○○이 이 건 토지의 취득원가에 가산되었으나 동 토지는 공동사업자인 주식회사 ○○○이 ○○○으로부터 취득한 토지로 청구법인이 자금을 대여하여 준 것일 뿐인데 회계담당자의 착오로 사실과 다르게 표기되었다.
(나) 이 건 토지 중 ○○○ 166-3, 195 및 211-3 토지의 취득비용은 청구법인이 가등기 권리자에게 권리비용을 포함하여 지급하였고 이미 건설계정에 기표하여 2006.5.11. 청구법인이 이에 따른 취득세 등을 처분청에 납부하였음에도 주식회사 ○○○에 사업권 인수대금으로 지급한 1,334,600,000원을 회계담당자가 동 토지취득 가액으로 이중기재 하였다.
(다) 주식회사 ○○○과 현물교환한 토지의 취득가액 342,020,000원 중 현금지급액 239,330,000원이 이중으로 기표되어 취득가액에 이중으로 계상되었고 청구법인이 실제로 지급한 금액은 239,330,000원이므로 342,020,000원은 취득가액에서 삭제되어야 한다.
(라) ○○○로부터 토지 매입시 ○○○주식회사에 대위지불한 전세보증금 35,000,000원은 이미 용지대에 포함시켜 취득세 등을 납부하였음에도 이중으로 가산되었다.
(마) ○○○소유의 ○○○ 180-1 토지 52㎡는 공동사업자인 주식회사 ○○○이 2005.10.10. 취득하여 취득세 및 등록세를 납부하였고 청구법인과는 무관한 토지임에도 회계담당자의 착오로 2006.1.2. 청구법인 장부상 건설용지 계정에 다시 44,000,000원을 계상하여 이중으로 과세표준에 산입되었다.
(쟁점2) 처분청이 토지 소유자가 아닌 제3자에게 별개의 권리로 대가로 지급한 1,303,000,000원을 이 건 토지 취득관련 비용으로 가산하여 취득세 등을 추징하였으므로 동 가액은 이 건 토지의 취득가액에서 제외하는 것이 타당하다.
(가) 주식회사 ○○○이 ○○○으로부터 매매금액 15,000,000,000원에 취득하여 2005.8.2. 소유권이전등기까지 경료한 ○○○ 168-2 토지 4,068㎡ 및 168-3 토지 122㎡ 상에 있는 “○○○”의 영업권의 대가로 청구법인이 2005.10.10. 지급한 1,410,000,000원 중 1,300,000,000원을 청구법인의 회계담당자가 이 건 토지의 취득세 과세표준에 산입하였으나 동 금액은 토지 자체의 취득대금으로 지급한 것이 아니라 영업권에 대한 대가이므로 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(나) ○○○ 211-3 토지 331㎡를 2005.10.7. ○○○로부터, 같은 동 211-4 토지 331㎡를 2005.8.16. ○○○로부터 각각 취득하면서 동 토지의 지상 점유자였던 ○○○에게 지장물철거 및 이주보상비로 지급한 3,000,000원도 이 건 토지의 취득비용에 가산하였으나 동 금액은 토지 자체의 취득대금으로 지급한 것이 아니라 지장물철거 및 이주보상비로 지급한 것이므로 이 또한 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(쟁점3) 처분청은 ○○○ 769-12 국유 구거부지 상에 실제로 무허가 건물을 짓고 살던 16명 중 동 부지에 주민등록을 한 6명의 보상비 500,000,000원만 이 건 토지 취득비용과 관련이 없는 건물보상비 및 이주보상비용으로 인정하고 나머지 10명에 대한 보상금 730,000,000원은 이 건 토지의 취득비용으로 부당하게 가산하였으므로 동 보상금도 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(쟁점4) 청구법인과 동업사업자인 주식회사 ○○○이 취득한 64개 필지중 60필지는 2005년도에 취득이 완료되었고, 2006년도에 이전등기된 4개 필지도 실질적으로 2005년도에 취득이 완료된 토지이므로 토지 취득 이후에 ○○○에 지급된 이자 3,340,418,664원은 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 하며, ○○○ 주식회사에 지급한 32,422,806원과 ○○○에 지급한 16,597,049원은 토지 취득과 관련 없는 운영자금에 대한 이자이므로 이 또한 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(쟁점5) 청구법인과 공동사업자였던 주식회사 ○○○이 이미 취득세 등을 납부한 토지에 대한 미상환 대출금을 청구법인이 사업권을 승계하면서 대위변제 하였는바, 이때 대위변제한 금액이 이중으로 이 건 토지의 취득가액에 가산되었다.
(쟁점6) 공동사업자의 사업권 인수대가로 지급한 비용과 사업권 인수관련이해관계자의 정리비용으로 지급된 토지취득과 관련이 없는 1,910,000,000원이 이 건 토지의 취득가액에 포함되었다.
(쟁점7) 사업의 안정적인 추진을 위하여 신탁계약에 근거하여 수탁자에게 지급한 개발신탁수수료 전액을 건물준공시 건물 취득가액에 산입함이 정당함에도 불구하고 일부를 토지 취득원가에 산입한 것은 부당하다.
(쟁점8) 이 건 토지 취득 후, 분양승인 등 건축사업과 관련한 일반관리비(측량수수료, 감정평가수수료, 제용역비) 132,464,000원이 이 건 토지의 취득원가에 부당하게 산입되었다.
나. 처분청 및 ○○○ 의견
(쟁점1) 「지방세법」 제111조 제5항 제3호에서 법인장부에 의하여 입증되는 취득가격의 경우에는 법인장부가액을 취득세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있는데, 이와 같이 법인장부가액을 사실상 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액을 실제 취득가액에 부합되는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 한 것으로서, 청구법인의 경우 대여금으로 주장하고 있으나 법인장부상 건설용지 계정에 기장되어 있고, 주식회사 ○○○에 사업권 인수대금으로 지급한 금액은 주식회사 ○○○ 소유의 용지를 청구법인으로 소유권이전하면서 주식회사○○○에 지급한 것이므로 용지비용에 해당된다고 할 것이고, 주식회사 ○○○과 현물 교환토지를 이중으로 기표하였다고 주장하고 있으나 이를 입증할 수 있는 근거자료가 없고, ○○○에 대위지불한 전세보증금은 이미 ○○○로부터 토지 매입시 취득세 등의 과세표준에 포함되었다고 주장하나 이에 해당되는 건설용지 계정별 원장(2005.8.1. 용지대 220,000,000원, 2005.8.16. 용지대 1,945,000,000원, 2005.10.20. 용지대 35,000,000원, 2006.2.8. 임대보증금반환 35,000,000원)에는 2,235,000,000원으로 35,000,000원이 누락된 것을 확인할 수 있고, 2006.1.2. 건설용지 계정에 ○○○ 180번지 토지대금이라는 명목으로 44,000,000원을 기장한 것을 볼 때 이에 해당되는 금액이 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.
(쟁점2) 토지 소유자가 아닌 제3자에게 다른 권리에 대한 대가로 지급한 금액에 대해 보면, 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있으므로, 청구법인이 이 건 토지를 취득하는 과정에서 해당 토지의 세입자 지상건축물 이전보상비는 이 건 토지에 대하여 청구법인이 완전한 형태의 소유권을 행사하기 위한 비용으로 보아야 할 것이므로 이러한 부동산의 취득목적대로의 사용을 위하여 지급한 비용은 이 건 토지의 취득과 관련하여 지급한 비용에 해당된다고 할 것이다.
(쟁점3) 국유지 무단 점유자에 대한 무허가 건물 보상비 및 이주보상비용은 당초 법인장부상에 국유지 무단점유자 보상금으로 1,230,000,000원이 기장되어 있으나 과세전적부심사결정에서 청구법인이 취득하지 아니한 국유지상 무단 점유자 보상금 500,000,000원은 이 건 토지 취득과 무관한 물건으로 권리에 관한 비용으로 제외되었으나, 국유지가 아닌 사업지구내 무허가 건물 보상비 및 이주보상비용은 이 건 토지에 대하여 청구법인이 완전한 형태의 소유권을 행사하기 위한 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 토지의 취득세 등의 과세표준에서 제외할 수 없다 할 것이다.
(쟁점4) 이 건 토지 취득 완료 후 정상적인 주택건설사업계획승인 기간에 발생된 사업관련 차입금 이자라는 주장에 대해 보면, 회계처리방법의 차이에 상관없이 토지 취득일을 기준으로 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용에 해당되는 건설자금이자인 경우에는 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것으로 해석하고 있으며, 청구법인의 건설용지 계정에서 보면 이 건 토지의 취득이 2006.6.27.까지 계속되었고 마지막 잔금이 2006.12.29. 지급된 점으로 볼 때 2006년도까지 발생한 이자비용은 토지 취득 비용에 포함되어야 한다 할 것이다.
(쟁점5) 공동사업자가 이미 취․등록세 과세표준에 포함하여 신고한 토지에 대한 승계 대출금 대위변제액에 대해 보면, 공동사업자인 주식회사 ○○○이 해당 토지 취득시 납부한 취득세 등은 청구법인이 납부한 취득세 등이 아니므로 이중 납부한 것은 아니며 주식회사○○○ 소유 토지의 소유권을 이전하면서 부대비용으로 지출한 대위변제액은 이 건 토지의 취득세 등의 과세표준에 포함된다 할 것이다.
(쟁점6) 공동사업자의 사업권 인수대가로 지급한 비용과 사업권 인수관련 이해관계자의 정리비용에 대해 보면, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시에는 전 소유자의 토지 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 아파트 사업을 가능하게 하는 제반비용 등이 토지가액에 포함되어 있다고 볼 수 있으며 이러한 제반비용 등은 이 건 토지와 직․간접적으로 관련되었다고 보는 것이 합리적이어서 청구법인이 주장하는 아파트 사업시행권 가액 명목의 금액도 토지 취득가액에 포함된다고 할 것이므로 아파트 사업시행권 가액을 토지 취득가액에서 제외하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(쟁점7) 사업의 안정적인 추진을 위하여 신탁계약에 근거한 개발신탁 수수료에 대하여 보면, ○○○의 과세전적부심사 결정에서 청구법인과 주식회사 ○○○이 ○○○부동산신탁주식회사를 수탁자로 하여 2005년 10월 작성한 ‘분양형토지신탁계약서’를 보면 토지 및 미완성건물을 신탁하고 토지위에 건물을 건설하고 토지와 건물을 분양하는 데 신탁목적이 있으므로 토지와 건물 중 어떤 과세대상의 취득세 과세 표준에 해당하는가 하는 문제는 지출한 개발신탁보수비 1,440,000,000원 중에서 토지와 건물이 차지하는 비율로 안분하여 토지와 건물의 취득과표에 각각 산입하는 것이 합당하다고 결정하였으므로, 개발신탁보수비 1,440,000,000원 중 청구법인이 제출한 분양원가산출내역서상의 전체금액에서 토지구입 비용에 해당하는 21.4%에 대한 금액 308,160,000원을 이 건 토지의 취득가액에 포함한 것은 적법하다 할 것이다.
(쟁점8) 토지 취득 후, 분양승인 등 건축사업과 관련한 일반관리비용에 대해 보면, 토지를 취득하기 위하여 지출한 측량비, 감정평가비 등은 법인장부상 기재된 사실상의 취득가액으로 토지의 과세표준에 포함되므로 동 비용은 청구법인의 장부에 지급한 내역이 확인이 되고 토지와 무관하게 지출된 경비임을 확인할 수 없으므로 이 건 토지 취득가액에서 제외하기는 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
공동주택을 건설하기 위하여 취득한 토지의 취득세 과세표준 산정이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 지방세법 시행령
제82조3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접․간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인이 2005.4.25.부터 2006.6.27.까지의 기간 중에 이 건 토지를 취득한 후, 취득가액을 15,937,188,000원으로 하여 처분청에 취득세 등을 신고납부 하였고, 2008년 9월 청구법인에 대한 처분청 및 ○○○의 세무조사가 있었으며, 처분청이 2008.10.9. 청구법인에게 이 건 토지의 취득가액 신고 누락분 15,628,872,895원 과세예고를 하자 청구법인은 2008.11.17. ○○○ 과세전적부심사청구를 하여, 2008.12.11. ○○○로부터 일부인용 결정을 받은 사실은 제출된 자료에서 알 수 있다.
(2) 쟁점별 심리 및 판단
<쟁점1>에 대하여 본다.
법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 토지 등의 취득원가에 포함하여 계상한 금액이라면, 특별히 취득가액을 조작하였거나 명백한 착오로 인하여 오기되었다고 인정되지 아니한 이상, 토지 등을 취득하기 위한 직․간접 비용으로 보아야 하겠고, 청구법인은 법인장부에 단순히 이중기재 되거나, 동업자명의분 취득토지까지 청구법인의 취득재산으로 이중 기재한 금액 2,255,620,000원이 부당하게 이 건 토지의 취득가액으로 가산되었다고 주장하지만, 동 금액이 착오로 이중기재된 것이라면 이를 발견한 후, 이중기재된 금액을 청구법인의 법인장부에서 삭제하고 국세청장에게 사업연도별 표준재무제표 등의 자료 신고시 이에 대한 오류 수정신고를 하였어야 함에도 청구법인이 2005년도부터 2008년도까지 국세청장에게 제출한 사업연도별 표준재무제표에서 이중기재된 금액에 대한 전기 오류수정신고를 한 사실이 없는 점을 볼 때, 청구법인이 제출한 법인장부 상의 적요란의 기재사항 및 금액일치 입증자료 등 만으로는 동 금액이 착오로 이중기재 된 것이라 인정하기는 어렵다 할 것이다.
<쟁점2>에 대하여 본다.
○○○ 168-2 토지, 168-3 토지는 청구법인이 취득한 토지가 아니고, 청구법인의 공동사업자인 주식회사 ○○○이 ○○○으로부터 취득한 토지인 사실이 부동산 매매계약서, 취득․등록세 영수증 사본에서 입증되므로 동 토지상에 있는 사업장의 영업권에 대한 보상합의금으로 지급된 1,300,000,000원이 청구법인의 법인장부에 기재되어 있다고 하더라도 동 보상합의금을 이 건 토지 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이고, ○○○ 211-3 토지 및 211-4 토지를 청구법인이 ○○○ 및 ○○○로부터 2005.10.7. 및 2005.8.16. 각각 취득하고, 토지 취득 이후인 2006.4.21. 동 토지 지상 건축물 소유자인 ○○○과 동 토지 상의 지장물 철거 및 부동산 명도 합의서를 작성하였고, 2006.5.3. 청구법인이 ○○○에게 합의금 3,000,000원을 지급한 점 등을 보면 동 합의금은 이 건 토지 취득 이후에 지장물 철거 및 부동산 명도 대가로 지급된 비용으로 보이므로 이 건 토지의 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.
<쟁점3>에 대하여 본다.
국유지 무단 점유자의 무허가 건축물은 ○○○ 769-50 내지 769-53 구거부지에 소재하는 부동산으로서 이 건 토지상에 소재하는 건축물이 아닌 사실이 동 건축물의 철거전 사진 및 지적도에서 입증되므로 동 건물보상비 등 730,000,000원은 이 건 토지의 취득과는 관련이 없는 것임에도 이 건 토지의 취득가액에 포함시킨 것은 잘 못이 있다 할 것이다.
<쟁점4>에 대하여 본다.
청구법인의 차입금 이자 중 이 건 토지 취득시 까지 발생한 금액은 이 건 토지의 취득을 위하여 지급된 직․간접 비용으로 보아 이 건 토지의 취득가액에 포함하여야 할 것이고, 청구법인은 이 건 토지를 사실상 2006년도 이전에 취득하였다고 주장하고, 처분청은 2006년도 말까지 이 건 토지를 취득하였다고 주장하지만 청구법인이 이 건 토지 취득시 신고한 잔금지급일 및 등기부등본의 내용을 보면 이 건 토지는 2005.4.25.부터 2006.6.27.까지의 기간 중에 취득한 토지로 보아야 하므로 청구법인이 2006년도 지급한 차입금 이자 3,389,438,519원 중 이 건 토지 취득이 종료된 2006년도 7월 이후 발생한 차입금 이자 1,837,638,602원은 이 건 토지의 취득과 관련한 직․간접 비용으로 보기는 어렵다 할 것인바, 이 건 토지의 취득가액에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이다.
<쟁점5>에 대하여 본다.
공동사업자였던 주식회사 ○○○이 이미 취득세 등을 납부한 토지에 대한 미 상환대출금을 청구법인이 대위변제 하여 이중기재 하였다고 주장하지만 청구법인이 2005년도부터 2008년도까지 국세청장에게 제출한 사업연도별 표준재무제표에서 전기 오류수정신고를 한 사실을 발견할 수 없는 이상, 청구법인이 제출한 자료만으로는 동 금액이 착오로 이중기재 되었다고 인정하기는 어렵다 할 것이다.
<쟁점6>에 대하여 본다.
청구법인이 주식회사 ○○○으로부터 사업권을 인수받는 대가로 위 비용을 주식회사 ○○○에 투자한 자들에게 지급하였다 하더라도 청구법인이 2006.5.10. 주식회사 ○○○으로부터 ○○○ 166-3 및 195 토지를 취득한 사실이 있고, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 동 토지의 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 기 소요된 제반비용이 토지가액에 포함되었다고 볼 수 있으며 동 비용 등은 토지 취득과 관련하여 지급하거나 지급하여야할 직․간접 비용에 해당한다고 할 것인바, 이 건 토지의 취득가액에 포함된다고 보아야 할 것이다.
<쟁점7>에 대하여 본다.
청구법인 및 공동사업자인 주식회사 ○○○이 ○○○부동산신탁 주식회사와 체결한 분양형토지신탁 계약서의 내용을 보면, 수탁자인 케이비부동산신탁 주식회가가 건물건축자 선정, 자금차입, 건설공사의 설계․감리자 선정 등의 업무를 담당하도록 한 점을 보면, 이 건 아파트 공사추진에 중요한 기능을 담당하고 있다 할 것인바, 토지 취득 및 아파트 신축과 관련하여 청구법인이 케이비부동산신탁 주식회사에 지급한 개발신탁수수료는 토지 및 건축물 취득과 관련하여 발생한 비용으로 보아야 할 것이므로 처분청이 개발신탁수수료 중 이 건 토지 분에 해당하는 금액을 산출하여 토지 취득비용에 포함한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
<쟁점8>에 대하여 본다.
이 건 토지의 취득가액에 포함된 측량수수료 21,654,000원은 대부분 주식회사 ○○○ 소유토지를 측량한 것이고, 동 금액을 ○○○에 이 건 토지 취득이후인 2006.11.14. 지급한 사실이 청구법인의 법인장부 및 세금계산서에서 입증되고 있으며, 측량결과도 또한 2006.10.26. 작성된 사실이 분할측량성과도에서 입증되는 이상, 동 측량수수료를 이 건 토지의 취득과 관련된 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이고, 감정평가수수료 58,810,000원은 ○○○감정평가법인 및 ○○○감정평가법인에 이 건 토지 취득이후인 2006.11.15. 각각 지급하였고, 감정평가의 목적이 주택신축판매를 위하 아파트분양가 산출을 위한 것임이 세금계산서 및 아파트분양가 산출내역서 등에서 알 수 있으므로 동 감정평가수수료를 이 건 토지의 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이며, 이 건 제 용역비 52,000,000원 또한 이 건 토지 취득이후인 2006.9.8. 기초자료분석 및 개발부담금 산정 등을 용역범위로 하여 청구법인과 사단법인 대한 경제연구원원장과 용역계약을 체결한 후, 2006.12.4. 용역비를 지급한 사실이 업무용역계약서, 청구법인의 법인장부 및 세금계산서에서 입증되는 이상, 이 건 제용역비 또한 이 건 토지의 취득비용으로 보기는 어렵다 할 것이다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
청구번호 : 2009지0170 결정일자 : 2010-06-14 세목 : 취득세
청구번호 조심 2009지0170
주 문
처분청이 2009.1.9. 청구인에게 한 취득세 409,997,380원, 농어촌특별세 30,698,860원, 등록세 334,754,600원, 지방교육세 62,393,620원, 합계 837,844,460원의 부과처분은 그 과세표준액 13,954,032,895원에서 영업권 등의 대가로 지급한 1,303,000,000원, 무허가 건축물 보상비 등 730,000,000원, 금융기관 차입금 이자 1,837,638,602원, 일반관리비 132,464,000원을 차감한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구법인은 2005.4.25.부터 2006.6.27.까지의 기간 중에 ○○○ 197외 32필지 토지 24,542㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 그 취득가액 15,937,188,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 처분청에 신고납부(토지 취득 내역은 <별표>와 같음) 하였다.
<별표> 토지 취득 내역
|
연번 |
토지 내역 |
지목 |
면적(㎡) |
잔금지급일 |
등기이전일 | |
|
행정구역 |
지번 | |||||
|
계 |
|
33필지 |
|
24,542 |
|
|
|
1 |
○○○ |
166-3 |
전 |
317.0 |
2005.5.17 |
2005.6.14. |
|
2006.5.10. |
2006.5.11. | |||||
|
2006.5.11. |
2006.5.11. | |||||
|
2 |
170 |
전 |
126.0 |
2006.6.27 |
2006.6.27. | |
|
3 |
194 |
전 |
2,790.0 |
2005.5.16 |
2005.5.17. | |
|
4 |
195 |
전 |
1,600.0 |
2005.3.30 |
2005.4.8. | |
|
2006.5.10. |
2006.5.11. | |||||
|
2006.5.11. |
2006.5.11. | |||||
|
5 |
196 |
전 |
1,736.0 |
2005.5.26. |
2005.5.26. | |
|
6 |
197 |
전 |
968.0 |
2005.7.29. |
2005.8.2. | |
|
7 |
197-2 |
전 |
468.0 |
2005.4.25. |
2005.4.27. | |
|
8 |
198-3 |
잡 |
1,377.0 |
2005.9.8. |
2005.9.9. | |
|
9 |
198-5 |
도 |
12.0 | |||
|
10 |
198-6 |
도 |
29.0 | |||
|
11 |
199-3 |
도 |
6.0 | |||
|
12 |
200-2 |
답 |
783.0 |
2005.8.1. |
2005.8.1. | |
|
13 |
212 |
전 |
1,891.0 | |||
|
14 |
201 |
답 |
1,257.0 |
2005.8.16. |
2005.8.16. | |
|
15 |
201-2 |
답 |
694.0 | |||
|
16 |
204-1 |
전 |
1,916.0 |
2005.7.29. |
2005.8.2. | |
|
17 |
204-2 |
묘 |
787.0 | |||
|
18 |
205-1 |
답 |
310.0 | |||
|
19 |
205-2 |
답 |
4.0 | |||
|
20 |
213 |
전 |
813.0 | |||
|
21 |
206 |
답 |
2,519.0 |
2005.8.16. |
2005.8.16. | |
|
22 |
209 |
답 |
724.0 |
2005.12.10. |
2005.12.12. | |
|
23 |
210 |
답 |
555.0 |
2005.9.8. |
2005.9.9. | |
|
24 |
211-3 |
전 |
331.0 |
2005.10.7. |
2005.10.10. | |
|
25 |
211-4 |
전 |
331.0 |
2005.8.16. |
2005.8.16. | |
|
26 |
214-1 |
전 |
198.0 |
2005.4.26. |
2005.4.26. | |
|
27 |
217-3 |
답 |
60.0 |
2005.7.20. |
2005.7.20. | |
|
28 |
308 |
답 |
421.0 |
2005.7.29. |
2005.8.2. | |
|
29 |
310 |
답 |
1,196.0 |
2005.9.8. |
2005.9.9. | |
|
30 |
306-2 |
답 |
5.0 |
2005.12.6. |
2005.12.6. | |
|
31 |
226-6 |
전 |
3.0 | |||
|
32 |
312 |
답 |
269.0 | |||
|
33 |
313-2 |
답 |
46.0 | |||
나. 처분청은 2008년 9월 ○○○ 세무조사결과 청구법인이 이 건 토지의 취득과 관련하여 지급한 취득가액 15,628,872,895원이 누락되었음을 확인하고 동 취득가액 중 과세전적부심사결정에서 ○○○가 일부 인용결정한 금액을 제외한 13,954,032,895원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 409,997,380원, 농어촌특별세 30,698,860원, 등록세 334,754,600원, 지방교육세 62,393,620원, 합계 837,844,460원(가산세 포함)을 2009.1.9. 청구법인에게 부과고지 하였다.
다. 청구법인은 2009.2.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 등 의견
가. 청구법인 주장
(쟁점1) 청구법인의 법인장부에 단순히 이중기재 되거나, 동업자명의분 취득재산까지 청구법인의 취득재산으로 이중 기재한 금액 2,255,620,000원이 부당하게 이 건 토지의 취득가액에 포함되었다.
(가) 계정별 원장에 기표된 2005.6.7. 용지대계약금 500,000,000원〔○○○이 이 건 토지의 취득원가에 가산되었으나 동 토지는 공동사업자인 주식회사 ○○○이 ○○○으로부터 취득한 토지로 청구법인이 자금을 대여하여 준 것일 뿐인데 회계담당자의 착오로 사실과 다르게 표기되었다.
(나) 이 건 토지 중 ○○○ 166-3, 195 및 211-3 토지의 취득비용은 청구법인이 가등기 권리자에게 권리비용을 포함하여 지급하였고 이미 건설계정에 기표하여 2006.5.11. 청구법인이 이에 따른 취득세 등을 처분청에 납부하였음에도 주식회사 ○○○에 사업권 인수대금으로 지급한 1,334,600,000원을 회계담당자가 동 토지취득 가액으로 이중기재 하였다.
(다) 주식회사 ○○○과 현물교환한 토지의 취득가액 342,020,000원 중 현금지급액 239,330,000원이 이중으로 기표되어 취득가액에 이중으로 계상되었고 청구법인이 실제로 지급한 금액은 239,330,000원이므로 342,020,000원은 취득가액에서 삭제되어야 한다.
(라) ○○○로부터 토지 매입시 ○○○주식회사에 대위지불한 전세보증금 35,000,000원은 이미 용지대에 포함시켜 취득세 등을 납부하였음에도 이중으로 가산되었다.
(마) ○○○소유의 ○○○ 180-1 토지 52㎡는 공동사업자인 주식회사 ○○○이 2005.10.10. 취득하여 취득세 및 등록세를 납부하였고 청구법인과는 무관한 토지임에도 회계담당자의 착오로 2006.1.2. 청구법인 장부상 건설용지 계정에 다시 44,000,000원을 계상하여 이중으로 과세표준에 산입되었다.
(쟁점2) 처분청이 토지 소유자가 아닌 제3자에게 별개의 권리로 대가로 지급한 1,303,000,000원을 이 건 토지 취득관련 비용으로 가산하여 취득세 등을 추징하였으므로 동 가액은 이 건 토지의 취득가액에서 제외하는 것이 타당하다.
(가) 주식회사 ○○○이 ○○○으로부터 매매금액 15,000,000,000원에 취득하여 2005.8.2. 소유권이전등기까지 경료한 ○○○ 168-2 토지 4,068㎡ 및 168-3 토지 122㎡ 상에 있는 “○○○”의 영업권의 대가로 청구법인이 2005.10.10. 지급한 1,410,000,000원 중 1,300,000,000원을 청구법인의 회계담당자가 이 건 토지의 취득세 과세표준에 산입하였으나 동 금액은 토지 자체의 취득대금으로 지급한 것이 아니라 영업권에 대한 대가이므로 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(나) ○○○ 211-3 토지 331㎡를 2005.10.7. ○○○로부터, 같은 동 211-4 토지 331㎡를 2005.8.16. ○○○로부터 각각 취득하면서 동 토지의 지상 점유자였던 ○○○에게 지장물철거 및 이주보상비로 지급한 3,000,000원도 이 건 토지의 취득비용에 가산하였으나 동 금액은 토지 자체의 취득대금으로 지급한 것이 아니라 지장물철거 및 이주보상비로 지급한 것이므로 이 또한 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(쟁점3) 처분청은 ○○○ 769-12 국유 구거부지 상에 실제로 무허가 건물을 짓고 살던 16명 중 동 부지에 주민등록을 한 6명의 보상비 500,000,000원만 이 건 토지 취득비용과 관련이 없는 건물보상비 및 이주보상비용으로 인정하고 나머지 10명에 대한 보상금 730,000,000원은 이 건 토지의 취득비용으로 부당하게 가산하였으므로 동 보상금도 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(쟁점4) 청구법인과 동업사업자인 주식회사 ○○○이 취득한 64개 필지중 60필지는 2005년도에 취득이 완료되었고, 2006년도에 이전등기된 4개 필지도 실질적으로 2005년도에 취득이 완료된 토지이므로 토지 취득 이후에 ○○○에 지급된 이자 3,340,418,664원은 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 하며, ○○○ 주식회사에 지급한 32,422,806원과 ○○○에 지급한 16,597,049원은 토지 취득과 관련 없는 운영자금에 대한 이자이므로 이 또한 이 건 토지의 취득가액에서 제외되어야 한다.
(쟁점5) 청구법인과 공동사업자였던 주식회사 ○○○이 이미 취득세 등을 납부한 토지에 대한 미상환 대출금을 청구법인이 사업권을 승계하면서 대위변제 하였는바, 이때 대위변제한 금액이 이중으로 이 건 토지의 취득가액에 가산되었다.
(쟁점6) 공동사업자의 사업권 인수대가로 지급한 비용과 사업권 인수관련이해관계자의 정리비용으로 지급된 토지취득과 관련이 없는 1,910,000,000원이 이 건 토지의 취득가액에 포함되었다.
(쟁점7) 사업의 안정적인 추진을 위하여 신탁계약에 근거하여 수탁자에게 지급한 개발신탁수수료 전액을 건물준공시 건물 취득가액에 산입함이 정당함에도 불구하고 일부를 토지 취득원가에 산입한 것은 부당하다.
(쟁점8) 이 건 토지 취득 후, 분양승인 등 건축사업과 관련한 일반관리비(측량수수료, 감정평가수수료, 제용역비) 132,464,000원이 이 건 토지의 취득원가에 부당하게 산입되었다.
나. 처분청 및 ○○○ 의견
(쟁점1) 「지방세법」 제111조 제5항 제3호에서 법인장부에 의하여 입증되는 취득가격의 경우에는 법인장부가액을 취득세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있는데, 이와 같이 법인장부가액을 사실상 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액을 실제 취득가액에 부합되는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 한 것으로서, 청구법인의 경우 대여금으로 주장하고 있으나 법인장부상 건설용지 계정에 기장되어 있고, 주식회사 ○○○에 사업권 인수대금으로 지급한 금액은 주식회사 ○○○ 소유의 용지를 청구법인으로 소유권이전하면서 주식회사○○○에 지급한 것이므로 용지비용에 해당된다고 할 것이고, 주식회사 ○○○과 현물 교환토지를 이중으로 기표하였다고 주장하고 있으나 이를 입증할 수 있는 근거자료가 없고, ○○○에 대위지불한 전세보증금은 이미 ○○○로부터 토지 매입시 취득세 등의 과세표준에 포함되었다고 주장하나 이에 해당되는 건설용지 계정별 원장(2005.8.1. 용지대 220,000,000원, 2005.8.16. 용지대 1,945,000,000원, 2005.10.20. 용지대 35,000,000원, 2006.2.8. 임대보증금반환 35,000,000원)에는 2,235,000,000원으로 35,000,000원이 누락된 것을 확인할 수 있고, 2006.1.2. 건설용지 계정에 ○○○ 180번지 토지대금이라는 명목으로 44,000,000원을 기장한 것을 볼 때 이에 해당되는 금액이 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.
(쟁점2) 토지 소유자가 아닌 제3자에게 다른 권리에 대한 대가로 지급한 금액에 대해 보면, 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있으므로, 청구법인이 이 건 토지를 취득하는 과정에서 해당 토지의 세입자 지상건축물 이전보상비는 이 건 토지에 대하여 청구법인이 완전한 형태의 소유권을 행사하기 위한 비용으로 보아야 할 것이므로 이러한 부동산의 취득목적대로의 사용을 위하여 지급한 비용은 이 건 토지의 취득과 관련하여 지급한 비용에 해당된다고 할 것이다.
(쟁점3) 국유지 무단 점유자에 대한 무허가 건물 보상비 및 이주보상비용은 당초 법인장부상에 국유지 무단점유자 보상금으로 1,230,000,000원이 기장되어 있으나 과세전적부심사결정에서 청구법인이 취득하지 아니한 국유지상 무단 점유자 보상금 500,000,000원은 이 건 토지 취득과 무관한 물건으로 권리에 관한 비용으로 제외되었으나, 국유지가 아닌 사업지구내 무허가 건물 보상비 및 이주보상비용은 이 건 토지에 대하여 청구법인이 완전한 형태의 소유권을 행사하기 위한 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 토지의 취득세 등의 과세표준에서 제외할 수 없다 할 것이다.
(쟁점4) 이 건 토지 취득 완료 후 정상적인 주택건설사업계획승인 기간에 발생된 사업관련 차입금 이자라는 주장에 대해 보면, 회계처리방법의 차이에 상관없이 토지 취득일을 기준으로 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용에 해당되는 건설자금이자인 경우에는 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것으로 해석하고 있으며, 청구법인의 건설용지 계정에서 보면 이 건 토지의 취득이 2006.6.27.까지 계속되었고 마지막 잔금이 2006.12.29. 지급된 점으로 볼 때 2006년도까지 발생한 이자비용은 토지 취득 비용에 포함되어야 한다 할 것이다.
(쟁점5) 공동사업자가 이미 취․등록세 과세표준에 포함하여 신고한 토지에 대한 승계 대출금 대위변제액에 대해 보면, 공동사업자인 주식회사 ○○○이 해당 토지 취득시 납부한 취득세 등은 청구법인이 납부한 취득세 등이 아니므로 이중 납부한 것은 아니며 주식회사○○○ 소유 토지의 소유권을 이전하면서 부대비용으로 지출한 대위변제액은 이 건 토지의 취득세 등의 과세표준에 포함된다 할 것이다.
(쟁점6) 공동사업자의 사업권 인수대가로 지급한 비용과 사업권 인수관련 이해관계자의 정리비용에 대해 보면, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시에는 전 소유자의 토지 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 아파트 사업을 가능하게 하는 제반비용 등이 토지가액에 포함되어 있다고 볼 수 있으며 이러한 제반비용 등은 이 건 토지와 직․간접적으로 관련되었다고 보는 것이 합리적이어서 청구법인이 주장하는 아파트 사업시행권 가액 명목의 금액도 토지 취득가액에 포함된다고 할 것이므로 아파트 사업시행권 가액을 토지 취득가액에서 제외하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(쟁점7) 사업의 안정적인 추진을 위하여 신탁계약에 근거한 개발신탁 수수료에 대하여 보면, ○○○의 과세전적부심사 결정에서 청구법인과 주식회사 ○○○이 ○○○부동산신탁주식회사를 수탁자로 하여 2005년 10월 작성한 ‘분양형토지신탁계약서’를 보면 토지 및 미완성건물을 신탁하고 토지위에 건물을 건설하고 토지와 건물을 분양하는 데 신탁목적이 있으므로 토지와 건물 중 어떤 과세대상의 취득세 과세 표준에 해당하는가 하는 문제는 지출한 개발신탁보수비 1,440,000,000원 중에서 토지와 건물이 차지하는 비율로 안분하여 토지와 건물의 취득과표에 각각 산입하는 것이 합당하다고 결정하였으므로, 개발신탁보수비 1,440,000,000원 중 청구법인이 제출한 분양원가산출내역서상의 전체금액에서 토지구입 비용에 해당하는 21.4%에 대한 금액 308,160,000원을 이 건 토지의 취득가액에 포함한 것은 적법하다 할 것이다.
(쟁점8) 토지 취득 후, 분양승인 등 건축사업과 관련한 일반관리비용에 대해 보면, 토지를 취득하기 위하여 지출한 측량비, 감정평가비 등은 법인장부상 기재된 사실상의 취득가액으로 토지의 과세표준에 포함되므로 동 비용은 청구법인의 장부에 지급한 내역이 확인이 되고 토지와 무관하게 지출된 경비임을 확인할 수 없으므로 이 건 토지 취득가액에서 제외하기는 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
공동주택을 건설하기 위하여 취득한 토지의 취득세 과세표준 산정이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 지방세법 시행령
제82조3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접․간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인이 2005.4.25.부터 2006.6.27.까지의 기간 중에 이 건 토지를 취득한 후, 취득가액을 15,937,188,000원으로 하여 처분청에 취득세 등을 신고납부 하였고, 2008년 9월 청구법인에 대한 처분청 및 ○○○의 세무조사가 있었으며, 처분청이 2008.10.9. 청구법인에게 이 건 토지의 취득가액 신고 누락분 15,628,872,895원 과세예고를 하자 청구법인은 2008.11.17. ○○○ 과세전적부심사청구를 하여, 2008.12.11. ○○○로부터 일부인용 결정을 받은 사실은 제출된 자료에서 알 수 있다.
(2) 쟁점별 심리 및 판단
<쟁점1>에 대하여 본다.
법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 토지 등의 취득원가에 포함하여 계상한 금액이라면, 특별히 취득가액을 조작하였거나 명백한 착오로 인하여 오기되었다고 인정되지 아니한 이상, 토지 등을 취득하기 위한 직․간접 비용으로 보아야 하겠고, 청구법인은 법인장부에 단순히 이중기재 되거나, 동업자명의분 취득토지까지 청구법인의 취득재산으로 이중 기재한 금액 2,255,620,000원이 부당하게 이 건 토지의 취득가액으로 가산되었다고 주장하지만, 동 금액이 착오로 이중기재된 것이라면 이를 발견한 후, 이중기재된 금액을 청구법인의 법인장부에서 삭제하고 국세청장에게 사업연도별 표준재무제표 등의 자료 신고시 이에 대한 오류 수정신고를 하였어야 함에도 청구법인이 2005년도부터 2008년도까지 국세청장에게 제출한 사업연도별 표준재무제표에서 이중기재된 금액에 대한 전기 오류수정신고를 한 사실이 없는 점을 볼 때, 청구법인이 제출한 법인장부 상의 적요란의 기재사항 및 금액일치 입증자료 등 만으로는 동 금액이 착오로 이중기재 된 것이라 인정하기는 어렵다 할 것이다.
<쟁점2>에 대하여 본다.
○○○ 168-2 토지, 168-3 토지는 청구법인이 취득한 토지가 아니고, 청구법인의 공동사업자인 주식회사 ○○○이 ○○○으로부터 취득한 토지인 사실이 부동산 매매계약서, 취득․등록세 영수증 사본에서 입증되므로 동 토지상에 있는 사업장의 영업권에 대한 보상합의금으로 지급된 1,300,000,000원이 청구법인의 법인장부에 기재되어 있다고 하더라도 동 보상합의금을 이 건 토지 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이고, ○○○ 211-3 토지 및 211-4 토지를 청구법인이 ○○○ 및 ○○○로부터 2005.10.7. 및 2005.8.16. 각각 취득하고, 토지 취득 이후인 2006.4.21. 동 토지 지상 건축물 소유자인 ○○○과 동 토지 상의 지장물 철거 및 부동산 명도 합의서를 작성하였고, 2006.5.3. 청구법인이 ○○○에게 합의금 3,000,000원을 지급한 점 등을 보면 동 합의금은 이 건 토지 취득 이후에 지장물 철거 및 부동산 명도 대가로 지급된 비용으로 보이므로 이 건 토지의 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.
<쟁점3>에 대하여 본다.
국유지 무단 점유자의 무허가 건축물은 ○○○ 769-50 내지 769-53 구거부지에 소재하는 부동산으로서 이 건 토지상에 소재하는 건축물이 아닌 사실이 동 건축물의 철거전 사진 및 지적도에서 입증되므로 동 건물보상비 등 730,000,000원은 이 건 토지의 취득과는 관련이 없는 것임에도 이 건 토지의 취득가액에 포함시킨 것은 잘 못이 있다 할 것이다.
<쟁점4>에 대하여 본다.
청구법인의 차입금 이자 중 이 건 토지 취득시 까지 발생한 금액은 이 건 토지의 취득을 위하여 지급된 직․간접 비용으로 보아 이 건 토지의 취득가액에 포함하여야 할 것이고, 청구법인은 이 건 토지를 사실상 2006년도 이전에 취득하였다고 주장하고, 처분청은 2006년도 말까지 이 건 토지를 취득하였다고 주장하지만 청구법인이 이 건 토지 취득시 신고한 잔금지급일 및 등기부등본의 내용을 보면 이 건 토지는 2005.4.25.부터 2006.6.27.까지의 기간 중에 취득한 토지로 보아야 하므로 청구법인이 2006년도 지급한 차입금 이자 3,389,438,519원 중 이 건 토지 취득이 종료된 2006년도 7월 이후 발생한 차입금 이자 1,837,638,602원은 이 건 토지의 취득과 관련한 직․간접 비용으로 보기는 어렵다 할 것인바, 이 건 토지의 취득가액에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이다.
<쟁점5>에 대하여 본다.
공동사업자였던 주식회사 ○○○이 이미 취득세 등을 납부한 토지에 대한 미 상환대출금을 청구법인이 대위변제 하여 이중기재 하였다고 주장하지만 청구법인이 2005년도부터 2008년도까지 국세청장에게 제출한 사업연도별 표준재무제표에서 전기 오류수정신고를 한 사실을 발견할 수 없는 이상, 청구법인이 제출한 자료만으로는 동 금액이 착오로 이중기재 되었다고 인정하기는 어렵다 할 것이다.
<쟁점6>에 대하여 본다.
청구법인이 주식회사 ○○○으로부터 사업권을 인수받는 대가로 위 비용을 주식회사 ○○○에 투자한 자들에게 지급하였다 하더라도 청구법인이 2006.5.10. 주식회사 ○○○으로부터 ○○○ 166-3 및 195 토지를 취득한 사실이 있고, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 동 토지의 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 기 소요된 제반비용이 토지가액에 포함되었다고 볼 수 있으며 동 비용 등은 토지 취득과 관련하여 지급하거나 지급하여야할 직․간접 비용에 해당한다고 할 것인바, 이 건 토지의 취득가액에 포함된다고 보아야 할 것이다.
<쟁점7>에 대하여 본다.
청구법인 및 공동사업자인 주식회사 ○○○이 ○○○부동산신탁 주식회사와 체결한 분양형토지신탁 계약서의 내용을 보면, 수탁자인 케이비부동산신탁 주식회가가 건물건축자 선정, 자금차입, 건설공사의 설계․감리자 선정 등의 업무를 담당하도록 한 점을 보면, 이 건 아파트 공사추진에 중요한 기능을 담당하고 있다 할 것인바, 토지 취득 및 아파트 신축과 관련하여 청구법인이 케이비부동산신탁 주식회사에 지급한 개발신탁수수료는 토지 및 건축물 취득과 관련하여 발생한 비용으로 보아야 할 것이므로 처분청이 개발신탁수수료 중 이 건 토지 분에 해당하는 금액을 산출하여 토지 취득비용에 포함한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
<쟁점8>에 대하여 본다.
이 건 토지의 취득가액에 포함된 측량수수료 21,654,000원은 대부분 주식회사 ○○○ 소유토지를 측량한 것이고, 동 금액을 ○○○에 이 건 토지 취득이후인 2006.11.14. 지급한 사실이 청구법인의 법인장부 및 세금계산서에서 입증되고 있으며, 측량결과도 또한 2006.10.26. 작성된 사실이 분할측량성과도에서 입증되는 이상, 동 측량수수료를 이 건 토지의 취득과 관련된 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이고, 감정평가수수료 58,810,000원은 ○○○감정평가법인 및 ○○○감정평가법인에 이 건 토지 취득이후인 2006.11.15. 각각 지급하였고, 감정평가의 목적이 주택신축판매를 위하 아파트분양가 산출을 위한 것임이 세금계산서 및 아파트분양가 산출내역서 등에서 알 수 있으므로 동 감정평가수수료를 이 건 토지의 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이며, 이 건 제 용역비 52,000,000원 또한 이 건 토지 취득이후인 2006.9.8. 기초자료분석 및 개발부담금 산정 등을 용역범위로 하여 청구법인과 사단법인 대한 경제연구원원장과 용역계약을 체결한 후, 2006.12.4. 용역비를 지급한 사실이 업무용역계약서, 청구법인의 법인장부 및 세금계산서에서 입증되는 이상, 이 건 제용역비 또한 이 건 토지의 취득비용으로 보기는 어렵다 할 것이다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.