조세심판원 심판청구 대출수수료, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료, 추가 매입비용 등을 토지 취득에 소요된 비용으로 보아 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부
청구번호 조심 2008지0101
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2006.10.20. 부산광역시 연제구 거제동 ○○○외 85필지 토지 12,572.6㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 취득한 후 그 취득가액을 44,664,119,900원으로 하고 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세와 등록세 등을 신고하고 납부하였다.
나. 그 후 처분청은 2007.6.21. 세무조사결과 청구인이 당초 신고한 가액에서 이 사건 토지의 취득과 관련된 금융기관 대출금에 대한 대출수수료(2,234,848,000원), 건축사업 및 금융컨설팅 수수료(1,111,574,200원), 추가 매입비용(281,524,031원) 등이 누락되었음을 확인하고 그 누락된 가액(3,627,946,231원)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 83,559,020원, 농어촌특별세 6,767,120원, 등록세 83,559,020원, 지방교육세 15,434,140원, 합계 189,319,300원(가산세 포함)을 2007.11.15. 청구인에게 부과 고지하였다.
다. 청구인은 대출수수료와 금융 및 사업컨설팅 수수료 및 추가 매입비용(등기관련비용)을 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것은 부당하다는 사유로 2008.1.15. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
첫째, 청구인은 이 사건 토지를 취득하는 과정에서 금융기관으로부터 총 58,000,000,000원의 자금을 대출받아 이중 44,664,119,900원을 토지 취득대금으로 지급하고 이러한 대출과 관련하여 수수료 명목으로 2,902,400,000원을 앞서 지급하였는바, 금융기관으로부터의 자금차입행위와 매매대금의 지급은 별개의 사항으로서, 취득에 따른 대금을 자신이 보유한 자금으로 지급하느냐 아니면 금융기관으로부터 받은 대출금으로 지급하느냐 하는 것은 당사자의 선택사항일 뿐이므로 금융기관으로부터 자금을 대출받아 토지 취득에 따른 대금을 납부하는 과정에서 대출수수료를 지급하였다고 하여 이를 취득비용에 포함한 것은 법 논리에 부합하지 아니할 뿐만 아니라 이러한 대출수수료는 지방세법령에서 취득에 소요된 비용으로 규정하고 있는 건설자금에 충당한 이자가 아닌 단순한 이자에 불과하다는 것은 금융감독원의 해석(금감원 2005-078, 2005.12.31)에서도 확인할 수 있으므로 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 하겠고, 둘째, 추가 매입비용은 이 사건 토지 취득에 따른 대금을 전부 지급한 이후에 등기절차를 이행하는 과정에서 법무사에게 인지대, 법무사수수료 등의 명목으로 지급한 것이므로 취득에 소요된 비용으로 볼 수는 없는 것이며, 셋째, 금융컨설팅수수료는 금융기관으로부터의 자금차입과 관련하여 수수료 명목으로 차입금의 일정비율을 금융컨설팅기관에 지급한 것으로, 법인장부상 토지 취득원가가 아닌 판매관리비로 회계처리하였고, 건축사업컨설팅수수료 또한 이 사건 토지 취득과 관련없이 청구인이 진행하는 사업전반에 대한 컨설팅에 따른 비용으로서 컨설팅회사에 지급한 것이므로 이를 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
첫째, 대출수수료의 경우 청구인이 이 사건 토지 취득과 관련한 차입금이자를 모두 영업외비용으로 회계처리하였다 하더라도, 그 비용이 기업회계기준서 제7호제6조에서 규정한 자본화대상자산의 취득과 관련한 차입금으로 인하여 발생한 금융비용임이 명백하므로 이는 토지 취득에 따른 소요비용으로 보아야 하겠고, 둘째, 청구인이 취득 이후 발생한 등기관련비용이라고 주장하는 비용은 이 사건 토지 취득과 관련하여 당초 계약금액을 초과하여 지급한 추가 매입비용으로서 법인장부의 용지계정에 기장되어 자산의 원가를 구성하고 있으므로 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것이며, 셋째, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료도 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용이므로 이 사건 토지 취득에 따른 비용으로 봄이 타당하다 하겠으므로, 이 사건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
대출수수료, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료, 추가 매입비용 등을 토지 취득에 소요된 비용으로 보아 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 지방세법시행령 제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2005.4.1. 청구외 (주)○○○로 하여금 건축사업예정 건축부지의 물색, 사업구상지원 및 사업타당성검토, 건축계획의 작성, 건축허가, 공사관련 민원처리를 위한 전문적인 업무를 대행토록 하는 건축 사업관리용역 계약(용역비 1,496,000,000원, 부가가치세 포함)을 체결하고 이와 관련한 비용으로 2006.12.26.까지 870,000,000원을 지급하였고, 또한 2006.6.2. 부산광역시 연제구 거제동 ○○○번지 일원 공동주택 개발사업과 관련한 토지 취득비용 등 58,000,000,000원의 자금을 청구외 (주)○○○ 및 (주)○○○에게 유치토록 하고 이를 완수하였을 경우 최종 유치 확정된 대출금액의 1%에 해당하는 금융컨설팅 보수를 지급하기로 하는 금융컨설팅 약정을 체결하였고, 이와 관련한 비용으로 2006.10.24. 청구외 (주)○○○에게 130,000,000원을, 청구외 (주)○○○에게 100,000,000원을 지급하는 등 건축사업 및 금융컨설팅 수수료 명목으로 1,111,574,200원을 지급하였다.
(2) 청구인은 청구외 ○○○은행 등으로부터 58,000,000,000원의 자금을 대출받으면서 대출수수료 명목으로 2,902,400,000원을 지급하였고(처분청은 2,902,400,000원 중 총 대출금에서 이 사건 토지 매입원가가 차지하는 비율 77%에 해당하는 2,234,848,000원만을 이 사건 토지 취득비용에 포함하였다), 이 사건 토지 취득에 따른 취득세 등을 신고하면서 총 대출금 58,000,000,000원 중 44,664,119,900원이 이 사건 토지 매입비용이라고 하였으나, 당초 매매금액보다 281,524,031원을 더 지급하고 이를 용지계정에 기장하였다.
(3) 지방세법시행령 제82조의3제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세 제외)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외}을 말한다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것으로, 첫째, 대출수수료의 경우 청구인은 이 사건 토지 취득에 따른 대금을 지급하기 위하여 청구외 ○○○은행 등 금융기관으로부터 자금을 차입하면서 당해 대출과 관련된 대출수수료를 지급하였는바, 이는 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용이므로 이러한 비용도 취득절차와 관련된 간접비용의 성격을 지닌다 하겠고, 둘째, 추가 매입비용의 경우 청구인은 이 사건 토지 취득 이후 등기관련비용으로 지급하였다고 주장하지만, 이는 이 사건 토지 취득과 관련하여 당초 매매금액을 초과하여 매도인에게 지급한 비용으로서 법인장부상 용지계정에 기장되어 있을 뿐만 아니라 처분청이 이 사건 취득세 등의 과세표준을 산출하면서 등기와 관련된 비용인 인지·증지대금, 등기열람수수료 등은 제외하였으므로, 이 사건 토지 취득에 소요된 비용으로 보아야 할 것이며, 셋째, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료의 경우 이 사건 토지는 청구인이 공동주택을 신축하기 위하여 취득한 것이고, 건축사업 컨설팅수수료는 청구인이 수행하는 건축사업과 관련하여 예정 건축부지의 물색, 사업구상지원 및 사업타당성검토, 건축계획의 작성, 건축허가 등의 업무를 청구외 (주)○○○로 하여금 대행토록 한 다음 이와 관련하여 지급한 비용이므로 이는 이 사건 토지 취득과정에서 필요·불가결한 준비행위에 소요된 것으로 보아야 하겠고, 금융컨설팅 수수료 또한 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금을 조달하는 과정에서 자금을 유치하는데 용역을 제공한 청구외 (주)○○○ 등에게 지급한 비용이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 간접비용의 성격을 지닌다고 봄이 타당하다 할 것이다.
따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2009.01.02
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분 개요
가. 청구인은 2006.10.20. 부산광역시 연제구 거제동 ○○○외 85필지 토지 12,572.6㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 취득한 후 그 취득가액을 44,664,119,900원으로 하고 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세와 등록세 등을 신고하고 납부하였다.
나. 그 후 처분청은 2007.6.21. 세무조사결과 청구인이 당초 신고한 가액에서 이 사건 토지의 취득과 관련된 금융기관 대출금에 대한 대출수수료(2,234,848,000원), 건축사업 및 금융컨설팅 수수료(1,111,574,200원), 추가 매입비용(281,524,031원) 등이 누락되었음을 확인하고 그 누락된 가액(3,627,946,231원)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 83,559,020원, 농어촌특별세 6,767,120원, 등록세 83,559,020원, 지방교육세 15,434,140원, 합계 189,319,300원(가산세 포함)을 2007.11.15. 청구인에게 부과 고지하였다.
다. 청구인은 대출수수료와 금융 및 사업컨설팅 수수료 및 추가 매입비용(등기관련비용)을 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것은 부당하다는 사유로 2008.1.15. 이 사건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
첫째, 청구인은 이 사건 토지를 취득하는 과정에서 금융기관으로부터 총 58,000,000,000원의 자금을 대출받아 이중 44,664,119,900원을 토지 취득대금으로 지급하고 이러한 대출과 관련하여 수수료 명목으로 2,902,400,000원을 앞서 지급하였는바, 금융기관으로부터의 자금차입행위와 매매대금의 지급은 별개의 사항으로서, 취득에 따른 대금을 자신이 보유한 자금으로 지급하느냐 아니면 금융기관으로부터 받은 대출금으로 지급하느냐 하는 것은 당사자의 선택사항일 뿐이므로 금융기관으로부터 자금을 대출받아 토지 취득에 따른 대금을 납부하는 과정에서 대출수수료를 지급하였다고 하여 이를 취득비용에 포함한 것은 법 논리에 부합하지 아니할 뿐만 아니라 이러한 대출수수료는 지방세법령에서 취득에 소요된 비용으로 규정하고 있는 건설자금에 충당한 이자가 아닌 단순한 이자에 불과하다는 것은 금융감독원의 해석(금감원 2005-078, 2005.12.31)에서도 확인할 수 있으므로 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 하겠고, 둘째, 추가 매입비용은 이 사건 토지 취득에 따른 대금을 전부 지급한 이후에 등기절차를 이행하는 과정에서 법무사에게 인지대, 법무사수수료 등의 명목으로 지급한 것이므로 취득에 소요된 비용으로 볼 수는 없는 것이며, 셋째, 금융컨설팅수수료는 금융기관으로부터의 자금차입과 관련하여 수수료 명목으로 차입금의 일정비율을 금융컨설팅기관에 지급한 것으로, 법인장부상 토지 취득원가가 아닌 판매관리비로 회계처리하였고, 건축사업컨설팅수수료 또한 이 사건 토지 취득과 관련없이 청구인이 진행하는 사업전반에 대한 컨설팅에 따른 비용으로서 컨설팅회사에 지급한 것이므로 이를 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
첫째, 대출수수료의 경우 청구인이 이 사건 토지 취득과 관련한 차입금이자를 모두 영업외비용으로 회계처리하였다 하더라도, 그 비용이 기업회계기준서 제7호제6조에서 규정한 자본화대상자산의 취득과 관련한 차입금으로 인하여 발생한 금융비용임이 명백하므로 이는 토지 취득에 따른 소요비용으로 보아야 하겠고, 둘째, 청구인이 취득 이후 발생한 등기관련비용이라고 주장하는 비용은 이 사건 토지 취득과 관련하여 당초 계약금액을 초과하여 지급한 추가 매입비용으로서 법인장부의 용지계정에 기장되어 자산의 원가를 구성하고 있으므로 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것이며, 셋째, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료도 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용이므로 이 사건 토지 취득에 따른 비용으로 봄이 타당하다 하겠으므로, 이 사건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
대출수수료, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료, 추가 매입비용 등을 토지 취득에 소요된 비용으로 보아 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 지방세법시행령 제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2005.4.1. 청구외 (주)○○○로 하여금 건축사업예정 건축부지의 물색, 사업구상지원 및 사업타당성검토, 건축계획의 작성, 건축허가, 공사관련 민원처리를 위한 전문적인 업무를 대행토록 하는 건축 사업관리용역 계약(용역비 1,496,000,000원, 부가가치세 포함)을 체결하고 이와 관련한 비용으로 2006.12.26.까지 870,000,000원을 지급하였고, 또한 2006.6.2. 부산광역시 연제구 거제동 ○○○번지 일원 공동주택 개발사업과 관련한 토지 취득비용 등 58,000,000,000원의 자금을 청구외 (주)○○○ 및 (주)○○○에게 유치토록 하고 이를 완수하였을 경우 최종 유치 확정된 대출금액의 1%에 해당하는 금융컨설팅 보수를 지급하기로 하는 금융컨설팅 약정을 체결하였고, 이와 관련한 비용으로 2006.10.24. 청구외 (주)○○○에게 130,000,000원을, 청구외 (주)○○○에게 100,000,000원을 지급하는 등 건축사업 및 금융컨설팅 수수료 명목으로 1,111,574,200원을 지급하였다.
(2) 청구인은 청구외 ○○○은행 등으로부터 58,000,000,000원의 자금을 대출받으면서 대출수수료 명목으로 2,902,400,000원을 지급하였고(처분청은 2,902,400,000원 중 총 대출금에서 이 사건 토지 매입원가가 차지하는 비율 77%에 해당하는 2,234,848,000원만을 이 사건 토지 취득비용에 포함하였다), 이 사건 토지 취득에 따른 취득세 등을 신고하면서 총 대출금 58,000,000,000원 중 44,664,119,900원이 이 사건 토지 매입비용이라고 하였으나, 당초 매매금액보다 281,524,031원을 더 지급하고 이를 용지계정에 기장하였다.
(3) 지방세법시행령 제82조의3제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세 제외)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외}을 말한다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것으로, 첫째, 대출수수료의 경우 청구인은 이 사건 토지 취득에 따른 대금을 지급하기 위하여 청구외 ○○○은행 등 금융기관으로부터 자금을 차입하면서 당해 대출과 관련된 대출수수료를 지급하였는바, 이는 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용이므로 이러한 비용도 취득절차와 관련된 간접비용의 성격을 지닌다 하겠고, 둘째, 추가 매입비용의 경우 청구인은 이 사건 토지 취득 이후 등기관련비용으로 지급하였다고 주장하지만, 이는 이 사건 토지 취득과 관련하여 당초 매매금액을 초과하여 매도인에게 지급한 비용으로서 법인장부상 용지계정에 기장되어 있을 뿐만 아니라 처분청이 이 사건 취득세 등의 과세표준을 산출하면서 등기와 관련된 비용인 인지·증지대금, 등기열람수수료 등은 제외하였으므로, 이 사건 토지 취득에 소요된 비용으로 보아야 할 것이며, 셋째, 건축사업 및 금융컨설팅 수수료의 경우 이 사건 토지는 청구인이 공동주택을 신축하기 위하여 취득한 것이고, 건축사업 컨설팅수수료는 청구인이 수행하는 건축사업과 관련하여 예정 건축부지의 물색, 사업구상지원 및 사업타당성검토, 건축계획의 작성, 건축허가 등의 업무를 청구외 (주)○○○로 하여금 대행토록 한 다음 이와 관련하여 지급한 비용이므로 이는 이 사건 토지 취득과정에서 필요·불가결한 준비행위에 소요된 것으로 보아야 하겠고, 금융컨설팅 수수료 또한 이 사건 토지를 취득하기 위한 자금을 조달하는 과정에서 자금을 유치하는데 용역을 제공한 청구외 (주)○○○ 등에게 지급한 비용이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 간접비용의 성격을 지닌다고 봄이 타당하다 할 것이다.
따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2009.01.02