조세심판원 심판청구 재산세 과세기준일 이전에 아파트 분양대금을 완납하였으나 소유권이전등기를 경료하지 아니한 경우, 아파트 분양받은 자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과한 처분이 적법한 지 여부
청구번호 조심2008지617
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구인이 2007.7.23. 청구외 ○○○(대표이사 김○○○, 이하 “이 건 분양회사”라 한다)으로부터 충청남도 ○○○번지 ○○○호(건축물 전용면적 84.82㎡, 대지 49.01㎡, 이하 ‘이 건 아파트’라 한다)를 분양받아 2008.4.25. 그 대금을 완납하였으므로 청구인은 2008년도 재산세과세기준일 현재(6.1.) 이 건 아파트의 사실상의 소유자로서 재산세 납세의무가 있는 것으로 보아, 이 건 아파트의 과세표준액을 77,550,000원으로 하고, 지방세법 제188조제1항제3호나목 등의 세율을 적용하여 산출한 재산세 81,250원, 도시계획세 56,370원, 공동시설세 12,940원, 지방교육세 16,250원, 합계 166,810원을 2008.7.8. 청구인에게 부과 고지하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은 2008.6.30.경 이 건 아파트의 분양위탁자인 청구외 (주)○○○(대표이사 김○○○)에게 이 건 아파트의 분양대금을 완납하였는지 여부에 대하여 전화로 확인요청을 하고, 그 내역을 문서로 회신을 받아 이 건 재산세 등을 부과하였다고 하나, 지방세법 제183조제2항제1호에서 공부상 소유자가 매매 등의 사유로 소유권의 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 재산세 납세의무자로 하도록 규정하고 있고, 지방세법 제194조제1항에서는 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 하는 것으로 규정하고 있으며, 2008년 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트의 소유자는 이 건 분양회사가 청구인으로부터 이 건 아파트의 잔금을 수령하였으나 토지대장, 재산세대장 등에 소유권이전등기절차를 경료하지 아니하여 원시취득자인 이 건 분양회사 명의로 되어있고, 이 건 분양회사가 2008.6.1.～6.10. 사이에 소유권의 변동사항을 신고를 하지 아니하였으므로 2007년 재산세과세기준일(6.1.) 현재 공부상의 소유자인 이 건 분양회사에게 이 건 재산세 등의 납세의무가 있음에도 처분청은 2008.5.31. 이전에 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 진행 중인 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과하는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
대법원 판례(대법원 1995.5.23. 선고 94누13831 판례)에서 재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 토지를 사실상 취득하여 소유하고 있는 자로서 그 취득의 시기에 관하여는 지방세법시행령 제73조를 준용하여야 한다고 판시하고 있으므로, 청구인은 이 건 아파트에 대한 잔금을 재산세 과세기준일 이전에 납부한 이상 이 건 아파트의 사실상의 소유자이며, 과세기준일 현재 소유권의 변동이 있었음에도 공부상의 소유자인 이 건 분양회사가 이를 신고하지 아니하였다고 하더라도 이 건 아파트의 시공사인 주식회사 ○○○건설로부터 분양잔금납부내역을 확인하여 사실상의 소유자인 청구인을 재산세 과세대장에 직권 등재한 후 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재산세 과세기준일 이전에 아파트 분양대금을 완납하였으나 소유권이전등기를 경료하지 아니한 경우, 아파트 분양받은 자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과한 처분이 적법한 지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
지방세법 제183조 (납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 생략)
② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
지방세법 제190조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
지방세법 제194조 (신고의무) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장·군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 한다.
1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자
③ 제1항의 규정에 의한 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 시장·군수가 이를 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다.
(2) 지방세법시행령 제73조 (취득의 시기등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 분양회사인 ○○○은 2005.3.31. 충청남도 ○○○번지를 대지로 하여 주택건설사업승인(아파트 987세대)을 받아 이 건 아파트를 신축하여 2008.4.25. 사용검사를 받은 다음, 2008.5.28. 소유권보존등기를 경료하였다.
(2) 청구인은 2007.7.23. 이 건 분양회사와 분양대금을 187,993,000원으로 하는 이 건 아파트의 분양계약을 체결하고, 2008.4.25. 그 잔금 56,400,000원을 완납한 다음, 2008.5.19. 부동산등기특별조치법에 따라 분양계약서에 검인(충청남도 계룡시장 제1038호)을 받고 이 건 아파트 취득에 따른 취득세 및 등록세를 신고하고, 2008.6.17. 이 건 아파트를 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다.
(3) 처분청은 청구인이 2008.4.25. 이 건 아파트의 분양대금을 완납하였으므로 2008년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 재산세납세의무가 있는 것으로 보아 2008.7.8. 이 건 재산세 등을 부과 고지하였다.
(4) 이에 대하여 청구인은 2008년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이 건 아파트의 공부상의 소유자는 이 건 분양회사이고, 공부상의 소유자인 이 건 분양회사가 매매로 이 건 아파트의 소유권에 변동이 있었음에도 과세기준일부터 10일 이내에 이를 신고하지 아니하였으므로 공부상의 소유자가 재산세 납세의무가 있다고 주장하고 있으나,
(5) 지방세법 제190조에서 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제183조제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 그 제2항에서 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정한 다음, 그 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자라고 규정하고 있으므로, 여기에서 "사실상 소유자"라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 하고(같은 취지의 대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판례 참조),
(6) 재산의 실질적인 소유권을 가진 자를 판단함에 있어 재산세에 있어서는 그 취득의 시기에 대하여는 별도의 규정이 없으므로, 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 지방세법시행령 제73조를 준용하여야 할 것(같은 취지의 대법원 1995.5.23. 선고 94누13831 판례 참조)이고, 지방세법 제105조제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것인바(대법원 2006.11.09. 선고 2005두2261 판결 참조),
(7) 청구인의 이 건 아파트의 취득은 지방세법시행령 제73조제1항에서 규정한 지방세법 제111조제5항의 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우로서 사실상의 잔금지급일을 그 취득일로 보아야 할 것인데, 청구인은 2008.4.25. 이 건 아파트의 분양대금을 완납하고, 2005.5.19. 이 건 아파트 취득에 따른 취득신고를 한 사실이 제출된 관련 증빙자료에 의하여 입증되고 있는 이상, 비록, 청구인이 소유권이전등기를 하지 아니하였다하더라도 2008년 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트의 “사실상 소유하고 있는 자”는 청구인이라 할 것이다.
(8) 또한, 지방세법 제194조제1항제1호 및 같은 조 제3항에서는 재산의 소유권 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장·군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 한다고 규정하면서 그 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 시장·군수가 이를 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로,
(9) 청구인은 2008.4.25. 이 건 아파트를 취득한 다음, 2008.5.19. 청구인이 이 건 아파트를 취득한 사실에 대하여 검인을 받고 취득세 등을 신고한 사실이 있기 때문에, 처분청은 이 건 아파트의 시공사인 주식회사○○○건설로부터 청구인이 이 건 아파트의 분양대금을 완납한 사실을 확인하고, 지방세법 제193조제3항의 규정에 따라 직권으로 2008년도 재산세 과세대장에 이 건 아파트의 납세의무자를 청구인으로 등재하여 이 건 재산세 등을 부과고지 한 것은 적법한 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008년 10 월 13일
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구인이 2007.7.23. 청구외 ○○○(대표이사 김○○○, 이하 “이 건 분양회사”라 한다)으로부터 충청남도 ○○○번지 ○○○호(건축물 전용면적 84.82㎡, 대지 49.01㎡, 이하 ‘이 건 아파트’라 한다)를 분양받아 2008.4.25. 그 대금을 완납하였으므로 청구인은 2008년도 재산세과세기준일 현재(6.1.) 이 건 아파트의 사실상의 소유자로서 재산세 납세의무가 있는 것으로 보아, 이 건 아파트의 과세표준액을 77,550,000원으로 하고, 지방세법 제188조제1항제3호나목 등의 세율을 적용하여 산출한 재산세 81,250원, 도시계획세 56,370원, 공동시설세 12,940원, 지방교육세 16,250원, 합계 166,810원을 2008.7.8. 청구인에게 부과 고지하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은 2008.6.30.경 이 건 아파트의 분양위탁자인 청구외 (주)○○○(대표이사 김○○○)에게 이 건 아파트의 분양대금을 완납하였는지 여부에 대하여 전화로 확인요청을 하고, 그 내역을 문서로 회신을 받아 이 건 재산세 등을 부과하였다고 하나, 지방세법 제183조제2항제1호에서 공부상 소유자가 매매 등의 사유로 소유권의 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 재산세 납세의무자로 하도록 규정하고 있고, 지방세법 제194조제1항에서는 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 하는 것으로 규정하고 있으며, 2008년 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트의 소유자는 이 건 분양회사가 청구인으로부터 이 건 아파트의 잔금을 수령하였으나 토지대장, 재산세대장 등에 소유권이전등기절차를 경료하지 아니하여 원시취득자인 이 건 분양회사 명의로 되어있고, 이 건 분양회사가 2008.6.1.～6.10. 사이에 소유권의 변동사항을 신고를 하지 아니하였으므로 2007년 재산세과세기준일(6.1.) 현재 공부상의 소유자인 이 건 분양회사에게 이 건 재산세 등의 납세의무가 있음에도 처분청은 2008.5.31. 이전에 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 진행 중인 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과하는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
대법원 판례(대법원 1995.5.23. 선고 94누13831 판례)에서 재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 토지를 사실상 취득하여 소유하고 있는 자로서 그 취득의 시기에 관하여는 지방세법시행령 제73조를 준용하여야 한다고 판시하고 있으므로, 청구인은 이 건 아파트에 대한 잔금을 재산세 과세기준일 이전에 납부한 이상 이 건 아파트의 사실상의 소유자이며, 과세기준일 현재 소유권의 변동이 있었음에도 공부상의 소유자인 이 건 분양회사가 이를 신고하지 아니하였다고 하더라도 이 건 아파트의 시공사인 주식회사 ○○○건설로부터 분양잔금납부내역을 확인하여 사실상의 소유자인 청구인을 재산세 과세대장에 직권 등재한 후 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재산세 과세기준일 이전에 아파트 분양대금을 완납하였으나 소유권이전등기를 경료하지 아니한 경우, 아파트 분양받은 자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과한 처분이 적법한 지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
지방세법 제183조 (납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 생략)
② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
지방세법 제190조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
지방세법 제194조 (신고의무) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장·군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 한다.
1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자
③ 제1항의 규정에 의한 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 시장·군수가 이를 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다.
(2) 지방세법시행령 제73조 (취득의 시기등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 분양회사인 ○○○은 2005.3.31. 충청남도 ○○○번지를 대지로 하여 주택건설사업승인(아파트 987세대)을 받아 이 건 아파트를 신축하여 2008.4.25. 사용검사를 받은 다음, 2008.5.28. 소유권보존등기를 경료하였다.
(2) 청구인은 2007.7.23. 이 건 분양회사와 분양대금을 187,993,000원으로 하는 이 건 아파트의 분양계약을 체결하고, 2008.4.25. 그 잔금 56,400,000원을 완납한 다음, 2008.5.19. 부동산등기특별조치법에 따라 분양계약서에 검인(충청남도 계룡시장 제1038호)을 받고 이 건 아파트 취득에 따른 취득세 및 등록세를 신고하고, 2008.6.17. 이 건 아파트를 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다.
(3) 처분청은 청구인이 2008.4.25. 이 건 아파트의 분양대금을 완납하였으므로 2008년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 재산세납세의무가 있는 것으로 보아 2008.7.8. 이 건 재산세 등을 부과 고지하였다.
(4) 이에 대하여 청구인은 2008년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이 건 아파트의 공부상의 소유자는 이 건 분양회사이고, 공부상의 소유자인 이 건 분양회사가 매매로 이 건 아파트의 소유권에 변동이 있었음에도 과세기준일부터 10일 이내에 이를 신고하지 아니하였으므로 공부상의 소유자가 재산세 납세의무가 있다고 주장하고 있으나,
(5) 지방세법 제190조에서 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제183조제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 그 제2항에서 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정한 다음, 그 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자라고 규정하고 있으므로, 여기에서 "사실상 소유자"라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 하고(같은 취지의 대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판례 참조),
(6) 재산의 실질적인 소유권을 가진 자를 판단함에 있어 재산세에 있어서는 그 취득의 시기에 대하여는 별도의 규정이 없으므로, 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 지방세법시행령 제73조를 준용하여야 할 것(같은 취지의 대법원 1995.5.23. 선고 94누13831 판례 참조)이고, 지방세법 제105조제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것인바(대법원 2006.11.09. 선고 2005두2261 판결 참조),
(7) 청구인의 이 건 아파트의 취득은 지방세법시행령 제73조제1항에서 규정한 지방세법 제111조제5항의 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우로서 사실상의 잔금지급일을 그 취득일로 보아야 할 것인데, 청구인은 2008.4.25. 이 건 아파트의 분양대금을 완납하고, 2005.5.19. 이 건 아파트 취득에 따른 취득신고를 한 사실이 제출된 관련 증빙자료에 의하여 입증되고 있는 이상, 비록, 청구인이 소유권이전등기를 하지 아니하였다하더라도 2008년 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트의 “사실상 소유하고 있는 자”는 청구인이라 할 것이다.
(8) 또한, 지방세법 제194조제1항제1호 및 같은 조 제3항에서는 재산의 소유권 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장·군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 한다고 규정하면서 그 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 시장·군수가 이를 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로,
(9) 청구인은 2008.4.25. 이 건 아파트를 취득한 다음, 2008.5.19. 청구인이 이 건 아파트를 취득한 사실에 대하여 검인을 받고 취득세 등을 신고한 사실이 있기 때문에, 처분청은 이 건 아파트의 시공사인 주식회사○○○건설로부터 청구인이 이 건 아파트의 분양대금을 완납한 사실을 확인하고, 지방세법 제193조제3항의 규정에 따라 직권으로 2008년도 재산세 과세대장에 이 건 아파트의 납세의무자를 청구인으로 등재하여 이 건 재산세 등을 부과고지 한 것은 적법한 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008년 10 월 13일