청구번호 조심2008지0074

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분 개요

처분청은 정○○○ 외 23인(내역 아래와 같음, 이하 “이 건 건축주”라 한다)이 2002.10.26. 서울특별시 중랑구 ○○○번지 외 4필지 2,098.1㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 상에 공동주택(근린생활시설) 1,416.38㎡를 건축하기 위하여 건축허가를 받은 후, 그 지상에 주상복합건물 지하4층 지상12층 14,927.71㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 2007.4.4. 임시사용승인을 받았음에도 취득신고를 하지 아니함에 따라 이 건 건축주를 납세의무자로 한 다음, 이 건 건축물의 시가표준액 9,242,725,670원을 납세의무자 개인별로 안분한 가액 385,113,569원을 과세표준액으로 하고 지방세법 제112조 등의 규정을 적용하여 산출한 취득세 9,328,210원 농어촌특별세 497,350원 합계 9,825,560원(가산세 포함, 내역 아래와 같음)을 2007.6.10. 각각 부과고지하였다.

<과세내역 및 심판청구>○○○

이 건 건축주 중 ○○○(주) 및 형○○○를 제외한 22인은 2007.9.3. 위 취득세 등 부과처분에 대하여 서울특별시장에게 이의신청을 하고, 서울특별시장은 2007.10.15. 이에 대하여 기각결정을 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.1.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청 구외 ○○○(주)와 2003.1.15. 체결한 시행․시공 계약서에 의하면, 청구인은 토지 소유주로서 청구외 ○○○(주)에게 토지를 제공하고 그 대가로 위 법인이 건축하는 주상복합아파트 중 1채를 대물로 받고 나머지는 위 법인이 건축주 및 시행사로서 단독 일반 분양하는 것으로 되어 있고, ○○○ 상가 분양계약서 및 주택분양계약서에 의하면, 매도인(갑)은 청구외 ○○○(주) 명의로 단독분양계약을 하였음을 알 수 있고, 이와 관련된 분양계약금 및 중도금을 청구외 ○○○(주) 통장으로 입금되고 관리하였으므로 일반분양주택 및 상가분에 대한 소유권 보존에 따른 취득세 등의 납세의무자는 실제 단독건축주인 ○○○(주)이다.

(2) 또한, 청구인이 공동건축주로서 실제 사업을 시행하였다면 부가가치세법 제5조에 의하여 공동사업자로 신고하고 별도의 신규 사업자를 등록하여 부가가치세를 신고하였어야 하나, 청구외 ○○○(주)가 단독 사업주로 하여 2003년부터 부가가치세를 신고납부하여 왔으므로 이는 실제 사업주 및 건축주가 ○○○(주)라는 것을 국가기관에 표명한 것으로 이 건 건축물의 실제 건축주는 ○○○(주)이고, 그 취득에 따른 취득세 등의 납세의무는 실질과세의 원칙에 입각하여 ○○○(주)에 있다.

(3) 더욱이 관련 예규(세정1268-0045, 1981.1.6.) 및 지방세 심사결정사례(행정자치부 심사결정 제98-546호, 1998.10.29.)에서는 건축허가 상의 명의와 관계없이 실제 누가 건축비를 부담하여 건축주로서 행위를 하였는가가 취득세 실제 납세의무를 가리는 기준으로 보고 있고, 대법원 판례(대법원 2006.11.9. 선고 2005두2261 2005두2278 판결)에서는 비록 적법하게 신고 처리된 건축주 명의로 사용승인신청이 되었다하더라도 대금의 지급과 같은 실질적인 소유권취득의 실질적인 요건을 갖추지 못하였다면 사실상의 취득자에 해당되지 아니하며 이로 인한 납세의무는 존재하지 않는다고 판시하고 있으므로 재건축사업의 주체인 청구외 ○○○(주)가 유일한 납세의무자로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 이 건 건축물의 부속토지의 소유자로서 2002.10.26. 건축허가를 받고, 2003.1.15. 그 토지를 제공하고 청구외 ○○○(주)가 그 지상에 이 건 건축물을 신축하여 그 일부를 대물변제 하는 것으로 하는 계약을 체결하고, 2006.7.31. 서울북부지방 법원의 가처분결정(2006카합249, 2007.7.21.)을 원인으로 촉탁 소유권보존등기와 2007.4.4. 처분청으로부터 임시사용승인을 받은 사실이 관계 증빙자료에서 확인되고 있다.

(2) 청구인이 제시하는 예규와 심사결정사례는 토지를 취득하는 과정에서 전 소유자 명의로 건축허가를 받았으나 토지 취득자가 그 토지상에 실제로 건축비를 부담하여 건축하는 경우로서, 건축허가상의 명의자와 사실상 건축비를 부담한 자가 상이한 경우는 건축비를 부담한 자가 건축물을 원시 취득하는 것이고, 원시 취득자에게만 취득세 납세의무가 있다(같은 취지의 대법원 판결 83다카1659, 1984.6.26.)는 사례이지, 청구외 ○○○(주)와의 사업 시행 및 시공 계약에 의하여 청구인이 토지를 제공하고, 청구외 ○○○(주)는 청구인이 제공한 토지상에 필요한 사업경비를 투입하고 건축하여 청구인에게 공급하고 잔여아파트 및 상가는 일반분양하여 공사비 및 사업경비 (이하 “건설사업비”라 한다)로 충당하는 대물변제 조건으로 청구인이 처분청으로부터 건축허가를 받고 건축하여 임시사용승인으로 취득하는 것과는 사안이 다르다 할 것이다.

(3) 또한, 청구인이 제시하는 일부 공급계약서 및 분양대금 입금증 등은 청구외 ○○○(주)가 사업 시행 및 시공 계약에 의 하여 이 건 건축주에게 공급하고 남은 잔여아파트 및 상가를 일반분양하여 건설사업비에 충당하는 것이므로 이 건 건축주의 이 건 건축물의 취득은 지방세법 소정의 규정에 의하여 부동산의 취득요건을 적법하게 갖춘 것으로 취득세 납세의무가 성립되었다 하겠으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구인이 이 건 건축물의 원시취득자에 해당되는지 여부

(2) 청구인에게 일반분양주택 및 상가분에 대한 취득세 등의 납세의무가 있는지 여부

(3) 이 건 심판청구에 청구인이 제시하는 판례․심사결정․유권해석 사례를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.

8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.

제105조 (납세의무자등) ①취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

(2) 지방세법시행령

제73조 (취득의 시기등) ④건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. (단서 생략)

(3) 농어촌특별세법

제3조 (납세의무자) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법의 규정에 의하여 농어촌특별세를 납부할 의무를 진다.

5. 지방세법에 의한 취득세 또는 레저세의 납세의무자

(4) 부가가치세법

제5조 (등록) ①신규로 사업을 개시하는 자 중 사업자단위과세사업자가 아닌 자는 사업장마다, 사업자단위과세사업자는 당해 사업자의 본점 또는 주사무소에 대하여 대통령령이 정하는 바에 따라 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 건축주는 2002.10.26. 서울특별시 중랑구청장으로부터 이 건 건 축물에 대한 건축허가(2002-건축과-신축허가-888)를 받은 후, 2003.1.15. ○○○재건축조합(가칭) 대표 박○○○을 “갑”으로 하고 ○○○(주) 대표이사 송○○○를 “을”로 하여, “갑”이 토지를 제공하고 “을”은 “갑”이 제공한 토지상에 필요한 사업경비를 투입하고 건축물을 시공하여 “갑”에게 공급하고 잔여아파트 및 상가는 일반분양하여 공사비 및 사업경비(이하 “건설사업비”라 한다)로 충당하는 것으로 「○○○ 주상복합아파트 시행 및 시공계약」을 체결하고, 2003. . .(월일 기재사항 없음) 건축주를 박○○○으로, 건축주 보증인을 정○○○으로, 시공자를 ○○○(주)로, 시공자 보증인을 김○○○으로 하고, 공사기간을 2003.5.～2005.5.로 하여 ○○○리빙 신축공사 건축공사표준계약을 체결하고, 2003.1.22. 건축주를 박○○○ 외 23인으로, 건축사를 ○○○건축사무소 원○○○로 하여 ○○○리빙 신축공사 건축물의 설계계약을 체결하고, 2003.1.22 건축주를 박○○○ 외 23인으로, 공사감리자를 ○○○건축사무소 원○○○로 하여 ○○○리빙 신축공사 건축물의 공사감리계약을 체결하였으며, 2003.7.16. ○○○(주) 대표이사 송○○○의 ○○○ 주상복합아파트 분양승인 신청에 따라 중랑구청장은 2003.7.25. 사업주체를 ○○○(주) 외 23인으로, 건립규모를 지하4층․지상11층 연면적 14,146.38㎡로, 용도를 근린생활시설 및 아파트(48세대) 1개동으로, 분양세대수를 16세대로 하여 주 상복합(아파트) 입주자모집 공고 승인(건축58550-4779)이 있었으며, 2006.7.31. 채권자 황○○○의 가처분등기의 촉탁(2006.7.21. 서울북부지방 법원의 가처분결정 2006카합249)으로 인하여 이 건 건축주 명의로 이 건 건축물의 소유권보전 등기를 하고, 2007.4.4. 이 건 건축주는 중랑구청장으로부터 이 건 건축물에 대한 임시사용승인을 받았으나, 이 건 건축주가 이 건 건축물 취득에 따른 취득세 등을 신고납부를 하지 아니한데 대하여 처분청은 2007.6.10. 이 건 취득세 등 부과고지한 사실을 제출된 관련 증빙자료에서 알 수 있다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 지방세법 제104조제8호에서 취득의 정의를 매매, 교환, 상속, 증여 등 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득·승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득으로 규정하고 있고, 지방세법 제105조제2항 및 지방세법시행령 제73조제4항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기를 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보며, 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서 사용승인서 교부일 이전에 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일을 취득일로 규정하고 있다.

(나) 이 건 건축물이 건축된 경위는 처분청이 제출한 건축허가서에 의하면, 청구인을 포함한 정종감 등 24인은 2002.10.26. 그들의 명의로 건축허가를 받은 사실을 알 수 있고, 청구인이 제출한 「면목동 ○○○ 주상복합 APT 시행 및 시공계약서」․「○○○리빙 상가 공급계약서」등에 의하면, 2003.1.15. 청구외 ○○○(주)와 토지를 제공하고 아파트를 대물로 받는 조건으로 하여 재건축사업 시행 및 시공하는 것으로 하는 계약하여 ○○○(주)가 이 건 건축물을 건축하던 중, 청구외 ○○○(주) 명의로 대물로 제공하는 아파트를 제외한 건축물을 분양한 사실을 알 수 있으나, 처분청이 제출한 이 건 건축물 신축을 위한 건 축공사표준계약서에 의하면, 공사기간을 2003.5.～2005.5.로, 건축주를 박○○○으로, 건축주 보증인을 정○○○으로, 시공자를 ○○○(주)로, 시공자 보증인 김○○○으로 하여 이 건 건축물 시공을 위한 계약을 2003. . .(월일 기재사항 없음) 체결하였고, 이 건 건축물의 설계계약서에 의하면, 건축주를 박○○○ 외 23인으로, 건축사를 ○○○건축사무소 원○○○로 하여 이 건 건축물의 설계계약을 2003.1.22. 체결하였고, 이 건 건축물의 공사감리계약서에 의하면, 건축주를 박○○○ 외 23인으로, 공사감리자를 ○○○사무소 원○○○로 하여 공사감리계약을 체결한 사실을 알 수 있고, 처분청이 제출한 이 건 건축물의 등기부 등본에 의하면, 채 권자 황○○○의 가처분등기 촉탁(2006.7.21. 서울북부지방 법원의 가처분결정 2006카합249)으로 인하여 이 건 건축주 정○○○ 외 23인 명의로 소유권보전 등기가 되었으며, 중랑구청장의 “건축물 임시사용승인서 처리 알림(건축과-230 2007.4.4.)” 공문에 의하면, 이 건 건축주 명의로 이 건 건축물에 대한 임시사용승인을 신청하고 승인된 사실을 알 수 있으므로, 비록, 2003.1.15. 청구외 ○○○(주)와 체결한 시행시공계약서에서 이 건 건축주가 청구외 법인에게 토지를 제공하고 그 대가로 청구외 법인이 건축하는 아파트를 대물로 받고 대물로 제공하는 아파트를 제외한 나머지를 청구외 ○○○(주)가 건축주 및 시행사로서 단독 일반 분양하는 것으로 계약을 하고 건축과정에 건축비를 투입하였다하더라도 이는 청구외 ○○○(주)가 이 건 건축물의 건축비를 이 건 건축물의 일부를 처분하여 충당하는 것이라 할 것이므로 이 건 건축물을 원시취득하는 시점인 임시사용승인일에 청구외 ○○○(주)를 이 건 건축물을 취득한 자로 보기 어렵다 할 것이다.

(다) 또한, 청구인은 부가가치세법 제5조에 의하여 공동사업자로 신고한 사실이 없고, 청구외 ○○○(주)가 단독 사업주로 하여 2003년부터 부가가치세를 신고납부하였으므로 이는 실제 사업주 및 건축주가 ○○○(주)라는 것을 국가기관에 표명한 것으로 이 건 건축물의 실제 건축주는 ○○○(주)이고, 그 취득에 따른 취득세 등의 납세의무는 실질과세의 원칙에 입각하여 ○○○(주)에 있다고 주장하나, 부가가치세법 제5조의 규정은 신규로 사업을 개시하는 자 중 사업자단위과세사업자가 아닌 자는 사업장마다, 사업자단위과세사업자는 당해 사업자의 본점 또는 주사무소에 대하여 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다는 규정으로서 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고납부하였다는 사정으로 청구외 ○○○(주)가 이 건 건축물의 건축주임을 입증하는 자료로 보기는 어렵다할 것이므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다.

(가) 청구인은 ○○○ 상가 분양계약서 및 주택분양계약서에 의하면, 청구외 ○○○(주) 명의로 단독분양계약을 하고, 이와 관련된 분양계약금 및 중도금은 청구외 ○○○(주) 통장으로 입금되고 관리하였으므로 일반분양주택 및 상가분에 대한 소유권 보존에 따른 취득세 등의 납세의무자는 실제 단독건축주인 청구외 ○○○(주)라고 주장하나, 청구외 ○○○(주) 명의로 단독분양계약을 하고, 이와 관련된 분양계약금 및 중도금은 청구외 ○○○(주) 통장으로 입금되고 관리하였다하더라도 이는 이 건 건축물의 건설사업비를 조달하는 방법으로서 청구외 ○○○(주)가 투입한 이 건 건축물의 건축비용을 이 건 건축주를 거치지 아니하고 청구외 ○○○(주)가 이 건 건축물의 일부를 제3자에게 직접 분양하고 그 대금을 수령하는 것은 이 건 건축물의 건축비용을 분양대금으로 상계함으로써 이 건 건축주의 청구외 ○○○(주)에 대한 채무를 면제하는 것에 불과하다 할 것이므로 이 건 건축주가 이 건 건축물의 신축에 있어 직접 그 비용을 투입하지 아니하고 청구외 ○○○(주)가 건축비를 직접 투입하였다하여 청구외 ○○○(주)가 이 건 건축물을 원시취득하였다고 할 수 없으므로, 이 건 건축물의 원시취득시점인 임시사용승인일에 취득세납세의무자는 이 건 건축주가 되는 것으로 보아야 할 것이다.

(4) 쟁점(3)에 대하여 본다.

(가) 청구인은 대법원 판례(대법원 2006.11.9. 선고 2005두2261 2005두2278 판결), 심사결정사례(전 행정자치부 심사결정 제98-546호, 1998.10.29.) 및 예규(전 내무부 세정1268-0045, 1981.1.6.)에 의하면 건축허가 상의 명의와 관계없이 실제 누가 건축비를 부담하여 건축주로서 행위를 하였는가에 따라 취득세 실제 납세의무가 있으므로 재건축사업의 주체인 청구외 ○○○(주)가 유일한 납세의무자라고 주장하나, 위 사례는 토지를 취득하는 과정에서 매도자가 토지의 대금 잔대금 채권의 담보목적으로 매도자 명의로 건축허가를 받고, 토지 매수자가 그 토지상에 실제로 건축비를 부담하여 건축물을 완공한 경우로서, 건축허가상의 건축주의 명의가 명목상의 명의자에 불과한 경우에는 사실상 건축비를 부담한 실질적인 건축주가 건축물의 원시취득자가 된다는 사례이나, 이 건 심판청구의 경우는 이 건 토지 소유자 명의로 건축허가를 받은 후, 청구외 ○○○(주)와 사업 시행 및 시공 계약에 의하여 청구외 ○○○(주)가 이 건 건축주 소유의 토지상에 건축비를 투자하여 건축물을 신축하고 그 건축물 중 일부를 건축비 등으로 충당하는 대물변제를 조건으로 하여 건축하던 중 이 건 건축물이 완공되기 전에 청구외 ○○○(주)의 채무로 인하여 이 건 건축주 명의로 소유권 보존등기가 되고, 이 건 건축주가 추가 사업비를 투자하여 임사사용이 가능한 상태로 건축하여 이 건 건축주 명의로 임시사용승인되어 취득한 경우로서 그 사안을 달리하고 있으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구인을 포함한 이 건 건축주를 이 건 건축물의 원시취득자로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.