감     사     원

심  사  결  정

결 정  번 호     2011년 감심 제9호

제        목     재산세 등 부과에 관한 심사청구

청   구   인     △△△△△△주식회사

                 □□□□시 □구 □□동 1가 6-1

                 대표이사 정○○

처   분   청     △△시 △△구청장

주        문     심사청구를 기각한다.

이        유

1. 원 처분의 요지

    가. 청구인은 2004. 11. 2. □□도 □□시 □□구 □□동 30-2에 있는 △△△ 골프빌리지(△△△△카운티)콘도미니엄 202동 202호(토지 546.737㎡ 및 건물 153.92㎡의 2분의1, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득․보유한데 대하여, 처분청은 2005년도부터 2009년도까지의 건물 및 토지분 재산세를 부과하고 있다.  

    나. 그 후 처분청은 청구인에 대한 세무조사결과 이 사건 부동산의 공부상 현황은 콘도미니엄이나 실제 이용현황은 별장이라는 사유로 ｢지방세법｣ 제188조 제1항 제3호 가목(세율 1,000분의 40)을 적용하여 2009. 12. 4. 2005년도분부터 2009년도분까지의 재산세 10,890,820원, 도시계획세 435,560원, 공동시설세 124,300원, 지방교육세 2,178,100원, 계 13,628,780원을 부과․고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)

2. 심사청구의 취지와 이유

 가. 청구 취지

    이건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

 나. 청구 이유

    청구인은 이 사건 부동산은 콘도미니엄(숙박업)으로서 주택이 아닌데도 주택의 일종인 별장으로 보는 것은 부당하고, 실질적으로 별장으로 이용되고 있다고 판단된다면 적절한 시정조치가 우선되어야 하며, 콘도미니엄이라는 외형을 신뢰하여 이 사건 부동산을 취득, 임․직원의 복리후생 및 결혼예식을 유치하기 위한 업무용으로 보유․사용하고 있는데도 처분청이 이 사건 부동산을 별장으로 보고 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다.

3. 우리 원의 판단

 가. 다툼

    이건의 다툼은 청구인이 임직원의 복리후생 및 업무용으로 사용하기 위하여 취득한 이 사건 부동산을 콘도미니엄(숙박업)이 아닌 별장으로 볼 수 있는지 여부이다.

 나. 인정 사실

    이건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

    ⑴ 청구 외 △△관광개발주식회사는 2004. 10. 7. 이 사건 부동산이 포함된 ‘△△△ 골프빌리지 콘도미니엄’을 관광숙박업(2인 공유제 콘도미니엄)으로 등록하였다. 

    ⑵ 청구인은 2004. 11. 2. 특수관계(100%출자)에 있는 △△△△가스(주)와 공동으로 이 사건 부동산을 위 법인으로부터 각각 2분의1씩 취득하여, 같은 해 11. 19. 소유권이전등기를 하였다. 

    ⑶ 처분청은 2005년도부터 2009년도까지의 건물분(세율 0.25%, 1,597,200원) 및 토지분(세율 0.2%, 588,300원) 재산세 계 2,185,500원을 부과하였다.

    ⑷ 처분청 직원들(7급 장○○ 외 1)이 2009. 9. 29. 이 사건 부동산에 대한 현지확인 내용에 따르면, 위 콘도미니엄은 골프장 안에 위치해 있으면서 관광숙박업으로 등록되어 있으나, 매점․체육시설 등 부대시설이 없고, 일부 분양받은 자는 상시 주거용으로 사용하고 있거나 일부 객실은 1인 소유로 등기되어 있다.

    또한, 같은 골프장안에 위치한 ‘△△△△△콘도미니엄’은 객실예약접수대장․숙박부를 비치하고, 객실키(마스터키)는 프런트에 보관하고 있으며, 콘도미니엄 이용자에게 이용료를 징수하는 등 콘도미니엄으로 운영되고 있는 반면, 이 사건 부동산이 포함된 ‘△△△ 골프빌리지 콘도미니엄’(△△△△카운티)은 객실예약접수대장․숙박부 등이 없고 객실 열쇠도 청구인 등이 보관하고 있는 등 청구인 등이 독점적으로 이용하면서 월별 관리비를 납부하고 있다.

    ⑸ 처분청은 2009. 10. 14. 이 사건 부동산이 공부상 콘도미니엄(숙박업)이나 실제로는 별장으로 사용되고 있다고 보아 ｢지방세법｣ 제112조 제2항의 규정에 따른 중과세율을 적용하여 이 사건 부과처분을 하였다.

 다. 관계 법령 

    이건과 관계되는 법령은 ｢지방세법｣ 제188조 등으로서 [별지] 기재와 같다.

 라. 판단

    청구인은 이 사건 부동산은 콘도미니엄으로서 주택이 아닌데도 주택의 일종인 별장으로 보는 것은 부당하고, 실질적으로 별장으로 이용되고 있다고 판단된다면 적절한 시정조치가 우선되어야 하며, 콘도미니엄이라는 외형을 신뢰하여 이 사건 부동산을 취득하여 임․직원의 복리후생 및 결혼예식을 유치하기 위한 업무용으로 보유․사용하고 있는데도 이 사건 부동산을 별장으로 보아 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다. 이에 관하여 살펴본다.

    ｢지방세법｣ 제112조 제2항 제1호 및 제188조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제84조의3 및 제143조의 규정에 따르면 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과하되, 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양․피서․위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지는 별장으로 보아 재산세의 표준세율은 1,000분의 40으로 하도록 되어 있는데, 이 경우 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임․직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다고 되어 있다. 

    별장인지 여부를 판단함에 있어서는 위 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지 여부, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적․합리적으로 판단하여야 하는데, 회원권 또는 지분권 소유형태의 콘도미니엄으로서 당해 회원권 또는 지분권자에게 허용된 연중 사용일수 이외에는 일반인의 숙박시설로 이용되고 있는 경우에는 별장으로 볼 수 없으나, 특정 콘도미니엄에 대한 소유권을 전용으로 소유하고 있으면서 타인은 일체 사용할 수 없고 소유권자만이 독자적․배타적으로 이용하면서 상시 주거용이 아닌 휴양․피서․위락 등의 용도로만 사용되는 경우에는 ｢관광진흥법｣ 상의 관광숙박시설로 볼 수 없으므로 별장으로 보아야 할 것이다.

    이 사건 부동산이 포함된 위 콘도미니엄(△△△△카운티)의 경우 위 인정사실 ‘⑴항, ⑵항 및 ⑷항’에서 보는 바와 같이 골프장(△△컨트리클럽) 안에 위치하고 있는 콘도미니엄(관광숙박업)으로 등록되어 있으나 관리사무소 이외의 매점이나 문화체육공간 등 부대시설이 없고, 일부 분양받은 자는 상시 주거용으로 사용하고 있거나 일부 객실은 1인 소유로 등기되어 있다.

    또한, 같은 골프장안에 위치한 ‘△△△△△콘도미니엄’은 객실예약접수대장․숙박부를 비치하고, 객실키(마스터키)는 프런트에 보관하고 있으며, 콘도미니엄 이용자에게 이용료를 징수하는 등 콘도미니엄으로 운영되고 있는 반면, 위 콘도미니엄은 객실예약접수대장․숙박부 등이 없는 등 청구인 등 소유권자 이외의 제3자의 이용내역 및 이용에 따른 수수료 수입이 없고, 객실 열쇠도 청구인 등이 보관하고 있는 등 청구인 등이 독점적․배타적으로 이용하고 있다. 그리고 위 콘도미니엄의 관리․운영도 사업자로 등록된 위 법인에서 하지 않고 위 △△△△카운티 운영위원회에서 위탁한 ‘△△관리주식회사’에서 청소․경비 등의 업무를 대행하고 있으면서 ‘△△△△카운티 아파트 관리사무소’라는 이름으로 월별 관리비 등을 부과하고 있는 등 콘도미니엄(관광숙박업)이라기보다는 주거를 목적으로 하는 건축물이라고 할 것이다.

    또한, 청구인은 이 사건 부동산을 ‘결혼예식 유치를 위한 업무용’으로 취득․보유하고 있다고 주장하나, 이 사건 부동산은 예식업 등을 위한 별도의 사업자 등록이 되어 있지 않고, 청구인이 운영하는 예식장(△.△.△.컨벤션웨딩)의 홈페이지에도 이 사건 부동산을 고객에게 제공한다는 내용 및 고객 등 제3자가 이용한 내역이 없는 등 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 않고 청구인의 임․직원의 휴양시설 등으로 이용되고 있으므로 업무용 부동산이라고도 볼 수 없다 할 것이다.

    위와 같은 점 등을 종합해 볼 때 이 사건 부동산은 주거를 목적으로 하는 건축물로서 타인은 일체 사용할 수 없고 청구인 등 소유권자만이 독자적․배타적으로 이용하면서 상시 주거용․업무용이 아닌 임․직원의 휴양시설 등으로 사용되고 있으므로 재산세 중과세율 적용대상인 별장에 해당된다고 할 것이다.  

    따라서 이 사건 부동산을 공부상 현황(콘도미니엄)이 아닌 실제 이용현황(별장)에 따라 재산세 산정 시 중과세율을 적용하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이다.

4. 결론

    그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2011.  1.  13.

[별지]                  관계 법령

□ 지방세법

○ 제112조 (세율) ① 생략

   ② 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 100분의 500으로 한다. 이하 생략

   1. 별장 : 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양․피서․위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(｢지방자치법｣ 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외한다) 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다.

○ 제188조 (세율) ① 재산세의 표준세율은 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

  1. 생략

  2. 건축물

   가. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장․고급오락장용 건축물 : 1,000분의 40

   나. 특별시․광역시(군지역을 제외한다)․시(읍․면 지역을 제외한다) 지역 안에서 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 그 밖에 관계법령의 규정에 의하여 지정된 주거지역 및 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 지역 안의 대통령령이 정하는 공장용 건축물 : 과세표준액의 1,000분의 5

   다. 가목 및 나목 외의 건축물 : 1,000분의 2.5

  3. 주택

   가. 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장 : 과세표준액의 1,000분의 40

□ 지방세법 시행령

○ 제84조의3(별장 등의 범위와 적용기준) ① (생략)

   ② 법 제112조 제2항 제1호 후단의 규정에 의한 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임․직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자 등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다.

○ 제143조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다.

□ 관광진흥법(2007. 4. 11. 법률 제8343호로 개정되기 전의 것)

○ 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   5. “공유자”란 단독 소유나 공유의 형식으로 관광사업의 일부를 관광사업자(제15조 제1항 및 제2항에 따른 사업계획의 승인을 받은 자를 포함한다)로부터 분양받은 자를 말한다.

○ 제3조 (관광사업의 종류) ① 관광사업의 종류는 다음 각 호와 같다.

   2. 관광숙박업 : 다음 각 목에서 규정하는 업

    가. 호텔업 : (생략)

    나. 휴양 콘도미니엄업 : 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식․운동․오락․휴양․공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

○ 제4조 (등록) ① - ③ (생략)

    ④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 등록이나 변경등록의 기준․절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 관광진흥법 시행령(2007. 11. 13. 대통령령 제20374호로 개정되기 전의 것)

○ 제7조(등록기준) 법 제4조 제4항에 따른 관광사업의 등록기준은 별표1과 같다.

〔별표1〕

관광사업의 등록기준

3. 휴양 콘도미니엄업

 가. 객실

   (1) 동일 단지 안에 객실이 50실 이상일 것

   (2) 관광객의 취사․체재 및 숙박에 필요한 설비를 갖추고 있을 것

 나. 매점 등

   매점 또는 간이 매장이 있을 것. 다만, 수개의 동으로 단지를 구성할 경우에는 공동으로 설치할 수 있다.

 다. 문화체육공간

   공연장․전시장․미술관․박물관․수영장․테니스장․축구장․농구장 기타 관광객의 이용에 적합한 문화체육공간을 1개소 이상 갖출 것. 다만, 수개의 동으로 단지를 구성할 경우에는 공동으로 설치할 수 있으며, 관광지․관광단지 또는 종합휴양업의 시설 안에 소재할 경우에는 이를 설치하지 아니할 수 있다.