감     사     원

심  사  결  정

결 정  번 호     2011년 감심 제165호

제        목     취득세 등 부과에 관한 심사청구

청   구   인     주식회사 △△△△ 

                 서울특별시 □□구 □□동 □□□-□□

                 대표이사 오○○

                 대리인 세무사 주○○

처   분   청     △△구청장

주        문     심사청구를 기각한다.

이        유

1. 원 처분의 요지

    가. 청구인은 2004년에 서울특별시 □□동 □□-□, □□-□, □□-□, □□-□ 등 4필지 1,220.06㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 매매취득하고 2004. 11. 5. 5,650,000,500원을 과세표준으로 하여 일반세율로 취득세 등을 신고납부 하였다.

    나. 이에 대하여 △△구청장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인 법인장부인 계정별원장상에 이 사건 토지의 취득과 관련하여 청구인이 보상금으로 지급한 것으로 되어 있는 5,442,248,620원(건설용지 계정), 저축은행 PF(Project Financing)수수료 236,952,700원(수수료 계정), 기타 토지 수수료 276,237,640원(수수료 계정) 등 합계 5,955,438,960원(이하 “이 사건 쟁점 금액”이라 한다)이 과세표준에 누락되었음을 확인하고 2009.11.5. 누락된 5,955,438,960원을 과세표준으로 하여 취득세 206,963,390원, 농어촌특별세 13,101,950원, 등록세 311,945,870원, 지방교육세 58,815,900원 등 합계 590,827,110원(가산세 246,412,190원 포함)을 부과․고지하였다(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다) 

2. 심사청구의 취지와 이유

 가. 청구 취지

    이 건 청구취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 것이다.

 나. 청구 이유

    청구인은 이 사건 쟁점 금액은 사업권 양수에 따른 별도의 권리에 대한 대가로 지급한 보상금으로 이 사건 토지 취득 이전에 지급한 비용이므로 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다. 

3. 우리 원의 판단

 가. 다툼

    이 건의 다툼은 이 사건 쟁점 금액을 이 사건 토지의 취득비용으로 보아야 하는지 여부에 있다.

 나. 인정 사실

    이 사건 관련 기록에 따르면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

    ⑴ 청구인은 지상7층까지 골조만 건축된 상태로 사업이 중단〔건축주: (주)△△△△건설, 수분양자 20명, 총 분양금 133억 원〕된 이 사건 토지에 주택(빌라)을 신축․분양할 목적으로 이 사건 토지와 사업권을 취득하기 위하여 2003. 11. 28. 이 사건 토지 중 □□동 □□-□, □□-□□ 필지 상의 분양권 권리자인 청구 외 강○○(수분양자 3명 대표)과 1,280,000,000원에 ‘합의이행각서’를 작성하였는데 주요내용은 다음과 같다.

    ⑵ 2004. 8. 20. 이 사건 토지 중 □□동 □□-□□번지 토지 소유자인 청구 외 김○○과 토지매매대금 510,000,000원, 기투입 정산금액 2,240,004,000원 계 2,750,004,000원에 ‘토지매매계약 및 기투입 정산금지급’을 내용으로 하는 ‘사업계약’을 체결하고 법인장부(건설용지 계정)에 부대비용 102,244,620원을 포함하여 2,852,248,620원으로 회계처리하였는데 위 계약의 주요 내용은 다음과 같다(청구인은 토지매매대금 510,000,000원은 취득세 신고하였으나 기투입 정산금액 2,240,000,000원과 부대비용 102,244,600원은 취득세 신고를 하지 않음).

 

    ⑶ 청구인은 같은 해 9. 14. 청구 외 전○○(수분양자 대표)과 이 사건 토지에 대한 사업권을 수분양자들의 모든 권리를 포기하는 조건으로 2,900,000,000원에 양도받는 ‘사업권양도양수계약서 및 약정서’ 계약을 체결하였다.

    ⑷ 청구인은 2004. 11. 5. 청구 외 이○○와 이 사건 토지 중 □□동 □□-□번지(대 351.8㎡) 토지를 2,000,000,000원에 매수하는 매매계약을 체결하면서 별도로 3,100,000,000원을 보상금으로 지급하는 것을 내용으로 하는 이 사건 토지 매매 계약을 체결하였다(토지대금 2,000,000,000원은 취득세 신고, 보상금명목 3,100,000,000원은 취득세 미신고)

    ⑸ 같은 해 11. 5. 청구인은 취득세 신고를 하면서 수분양자 등 기존 권리자들에게 지급한 것으로 되어 있는 보상금, 사업권 양수비용 등을 제외한 계 5,650,000,500원을 과세표준으로하여 취득세 등을 신고 납부하였다.

    ⑹ 2009년 10월 경 서울특별시 본청에서 처분청에 대한 세무지도 시 청구인의 회계장부인 계정별원장 등을 확인한 결과, 이 사건 토지 취득과 관련하여 청구인이 보상금으로 지급한 것으로 되어 있는 5,442,248,620원(건설용지 계정), PF수수료236,952,700원(수수료 계정) , 기타 토지 수수료 276,237,640원(수수료 계정) 합계 5,955,438,960원이 신고한 취득세 과세표준에 누락되었다고 통보함에 따라 처분청은 2009. 11. 5. 취득세 206,963,390원 농어촌특별세 13,101,950원, 등록세 311,945,870원, 지방교육세 58,815,900원 합계 590,827,110원을 부과 고지하였다.

 다. 관계 법령

    이 건과 관계되는  법령은 구 ｢지방세법｣ 제111조 제1항 등으로서 [별지] 기재와 같다.

 라. 판단

     청구인은 법인장부의 건설용지 계정에 취득세의 과세대상인 순수한 부동산 취득비용과 과세대상이 아닌 사업권 피해보상비를 함께 회계처리한 것으로 사업권 보상비는 종전 건축주가 부도 발생 전에 이미 수분양자들에게 분양을 하여 수분양자들이 분양금일부를 납부한 상태로 사업권을 인수할 경우, 수분양자들의 피해 보상금 상당액의 지급 합의가 없이는 사업부지를 매수할 수 없어 이를 인수하기 위하여 지급한 것으로 이 사건 토지 취득과는 무관하므로 법인장부상 건설용지계정에 계상하였더라도 취․등록세 과세대상에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다.

     먼저 관계법령을 보면 구 ｢지방세법 시행령｣(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정 이전의 것) 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용)을 포함하도록 되어 있다. 

 ① 건설용지계정 보상금(5,442,248,620원)의  토지 취득 비용 해당 여부   

   살피건대, 이 사건 쟁점 금액 중 □□동 □□-□□번지와 □□동 □□-□□번지 토지매매와 관련하여 보상금 명목으로 5,442,248,620원을 지급한 계약상대방은 청구 외 김○○과 이○○로 이들은 토지 소유자 겸 전 사업자에 대한 채권자이거나 소유권이전 가등기권자들로서 그 계약내용은 이 건 토지의 소유권 이전을 주 내용으로 하고 있다.     

 먼저 □□동 □□-□□번지 매매와 관련하여 청구인이 제출한 ‘사업계약서’를 보면 □□동 □□-□□번지 토지소유자인 청구 외 김○○과 수분양자(소유권이전 가등기권 권리자)들에게 부동산 매매대금 510,000,000원과 그 외 별도로 기투입 정산금액 2,852,248,620원(청구인은 510,000,000원은 취득세 신고하였으나 기투입금액과 부대비용 계 2,342,248,620원은 취득세 미신고)을 지불함과 동시에 이 사건 토지의 소유권이전이 이루어지도록 하였는데, 취득세 신고를 하지 않은 기투입정산금액과 부대비용 계 2,342,248,620원은 수분양자들이 종전 건축주(부도법인)에게 납부한 분양금액을 보상금 형식으로 수분양자들에게 지급한 금액이므로 그 실질내용은 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 간접비용으로 보아야 할 것이다.

  그리고 통상 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우, 기존 건물의 철거관련 비용은 토지의 취득원가에 계상하고 있고, 신축 중인 부동산을 매각할 경우, 그간 투입된 순수시공비는 물론 이러한 신축과 관련된 부대비용도 통상적으로 토지매매가격에 포함하는 것에 비추어 청구인의 경우 골조 공사 후 건축 사업이 중단된 이 사건 토지를 취득하면서 토지대금과 보상금을 구분하여 지급하였더라도 위에서 본바와 같이 이는 토지 취득에 따른 간접비용으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

  다음으로 청구인은 2004. 11. 5. 이 사건 토지 중 □□동 □□-□번지 토지에 대하여 토지소유자인 청구 외 이○○와 매매계약을 체결하면서 매매대금으로 2,000,000,000원 및 사업권에 대한 보상금 등 명목으로 3,100,000,000원을 지급하였다.

  그런데 계약상대방인 위 이○○는 □□동 □□-□번지 토지소유자인 동시에 종전 사업권을 가진 부도업체에 대한 채권자일 뿐 사업권을 가진 자가 아니고, 실제로 청구인은 사업권을 청구 외 전○○ 등으로부터 양수받았으므로 청구인이 보상금 명목으로 지급한 위 비용 3,100,000,000원은 사업권양수에 따른 별도의 권리에 대하여 지급된 비용이라기보다는 □□동 □□-□번지 토지를 매입하기 위하여 토지소유자인 이○○에게 지급한 것으로 보이고 이는 당해 토지 대금의 일부이거나 토지취득과 관련된 간접비용에 해당된다고 보아야 할 것이다.

  결과적으로 청구인은 위 취득세 과세표준에서 제외한 5,442,248,620원은 사업권 양수를 위하여 지급한 비용이라고 주장하지만 위에서 살펴 본 바와 같이 보상금의 지급 상대방은  토지소유자이거나 분양권에 기한 토지에 대한 권리자(소유권이전 가등기권자)들이므로 그 실질은 이 사건 토지의 원만한 소유권 이전을 위하여 수분양자들이 부도가 발생한 전 사업자에게 이미 지급한 분양대금을 보상비라는 명칭으로 매매대금 외 별도로 지급하고 이를 법인장부상 건설용지계정에 계상한 것으로 볼 수 있다.

 따라서 위와 같은 점을 고려할 때, 이 사건 쟁점금액 중 5,442,248,620원은 단순한 보상금이 아닌 이 사건 토지의 완전한 소유권 이전을 위하여 지급한 비용과 그에 따른 지급수수료 등으로 보아 이 사건 토지의 취득에 따른 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

  한편, 청구인은 처분청이 청구 외 전○○ 외 13인 및 강○○ 외 5인 등에게 지급한 42억여 원은 보상금으로 인정하여 과세누락금액에서 제외함으로써 일관성이 없다고 주장하나 위 전○○ 등은 전 사업권자(△△△△건설)로부터 사업권을 양도받아 청구인에게 ‘사업권’을 양도하는 계약상대방이고, 강○○ 등은 전 공동건축주로서 ‘주택건설 인허가권’을 포기하는 대가로 보상금을 지급한 것으로 판단되므로 이를 토지 취득과는 무관한 사업권 보상비에 해당하는 것으로 보아 취득세 과세표준에서 제외한 것을 지적하여 일관성이 없다고 할 수는 없다. 

  ② 저축은행 수수료(236,952,700원) 및 기타 토지 수수료(276,237,640원)의  토지 취득비용 해당 여부  

  청구인이 이 사건 토지 상에 주택건설사업을 하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받을 때 발생한 PF수수료 및 법률자문수수료, 기타 토지수수료에 대하여 살펴보면, PF비용은 주택건설사업용 토지를 취득하기 위하여 PF방식으로 대출을 하면서 발생한 건설자금이자와 유사한 금융비용에 해당하고, 감정평가수수료, 관리신탁보수, 법률자문수수료는 이 사건 토지취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급한 비용이므로 토지취득에 따른 간접비용으로서 취득가격에 포함되는 것이 타당하다. 

    따라서 처분청이 청구인의 건설용지계정상에 사업권을 양수하기 위하여 지급하였다고 주장하는 보상금 등 5,442,248,620원과 PF수수료 및 법률자문수수료 등 513,190,340원을 토지 취득가격의 일부이거나 토지취득과 관련된 간접비용으로 보아 취득세 등 과세표준에 포함하여 부과처분 한 것은 정당하다. 

4. 결론

    그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2011. 8. 29.

[별지]                   관계 법령

□  구 지방세법 (2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것)

○ 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.   1. - 2. (생략)③ - ④  (생략)⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.  1. - 2. (생략)3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득4.- 5. (생략)   (이하 생략)

□ 구 지방세법시행령 (2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것)

○ 제82조의3(취득가격의 범위) 

 ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.