감     사     원

심  사  결  정

결 정  번 호 2009년 감심 제 143 호

제        목 취득세 등 부과에 관한 심사청구(772)

청   구   인 △△△△△△ 유한회사

                    □□□□시 □□구 □□동 891-10 □□금융센터 15층

                  대표이사 ○ ○ ○

                대리인 공인회계사 ○○○

처   분   청 □□광역시 □□□구청장

주        문 처분청은 2007. 8. 10.자로 청구인에 대하여 한 취득세 223,245,050원, 농어촌특별세 2,363,940원, 등록세 86,518,770원, 지방교육세 15,961,120원 합계 328,088,880원(가산세 포함)의 부과처분에 대하여 과세표준에서 제외되는 비용을 재조사하여 그 결과에 따라 취소 여부를 결정하여야 한다. 

이        유

1. 원 처분의 요지

 가. 청구인은 2006. 4. 3. □□□□시 □□□구 □□동 380-1번지 외 5필지에 60㎡초과 85㎡이하의 공동주택 635세대, 85㎡초과 68세대, 상가 건축물 299.72㎡ 등의 건축물 117,410.45㎡(이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)를 취득하고 같은 해 5. 3. 취득가액 79,753,120,532원을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제4호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 1,595,062,410원, 농어촌특별세 20,423,180원, 등록세 638,024,960원, 지방교육세 127,604,990원, 합계 2,381,115,540원을 신고․납부 하였다.

 나. 처분청은 청구인에 대한 □□□□시 세무조사결과에 따라 이 사건 공동주택에 대한 취득세 등이 과소 신고된 사실을 확인하고 2007. 8. 10. 청구인에게 과소신고된 취득가액 8,391,409,661원에 위 지방세법의 세율을 적용하여 산출한 취득세 223,245,050원, 농어촌특별세 2,363,940원, 등록세 86,518,770원, 지방교육세 15,961,120원, 합계 328,088,880원(가산세 포함)을 부과․고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

 가. 청구취지

    이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

 나. 청구이유

    청구인은 처분청이 이 사건 공동주택에 대한 취득세 등의 과세표준을 산정하면서 총 공사원가(공사비와 사업비의 합계액)에서 과세표준에서 제외되는 항목 중 용지비 등의 항목은 청구인의 매입 관련 장부에 계상된 금액(청구인의 공사원가)을 차감하였으나 광고선전비 등의 항목은 청구인의 장부에서 입증되지 않는다는 사유로 이 사건 공동주택의 시공사인 △△건설 주식회사(이하 “이 사건 수급회사”라 한다)의 매출 관련 장부에 계상된 금액(△△건설의 매출액이면서 동시에 청구인의 공사원가)이 아닌 매입 관련 장부에 계상된 금액(△△건설의 투입원가)을 차감함에 따라 당초 청구인이 신고한 과세표준보다 과다해지는 결과를 초래하였는 바, 청구인의 장부에서 입증되는 광고선전비 등의 항목을 이 사건 수급회사의 장부에 계상된 금액을 차감하여 이 사건 공동주택의 취득세 등의 과세표준을 산정한 이 사건 부과처분은 부당하다. 

3. 우리 원의 판단

 가. 다툼

    이 사건 공동주택에 대한 취득세 등의 과세표준 산정이 정당한지 여부

 나. 인정사실

    이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

  (1) 청구인은 2003. 7월(일자미상) 이 사건 수급회사와 이 사건 공동주택을 신축하기 위한 도급공사 계약(금액 115,784,442,000원, 부가가치세 제외, 이하 “이 사건 공사계약”이라 한다)을 체결하였다.

  (2) 이 사건 공사계약서 계약조건 제4조(사업시행의 방법)에 따르면 청구인은 □□□□시 □□□구 □□동 380-1번지 외 5필지 토지(면적 29,147.92㎡)를 제공하고 공사금액을 지불하며, 이 사건 수급회사는 청구인이 제공한 토지에 관할관청이 승인한 설계도서, 계약서 등의 내용에 따라 건축시설을 시공하고 분양하는 것으로 되어 있다.

  (3) 청구인은 이 사건 공사계약서 계약조건 제24조와 제25조에 따라 이 사건 수급회사로부터 공사진행률에 따라 2003. 7. 31.부터 2006. 6. 25.까지 13회에 걸쳐 기성(旣成)청구 세부내역서를 받아 그 적정성을 검토한 후 기성청구액을 미완성공사 계정별원장에 계상하고 분양률에 따라 미완성공사를 분양매출원가로 대체하였다.

  (4) 청구인의 위 ‘(3)항’과 관련된 회계처리 절차를 광고선전비 항목에 대하여 확인해 보면 다음과 같다.

   ① 이 사건 수급회사가 2003. 8. 31. 광고선전비 1,600,000,000원, 분양대행수수료 774,000,000원, 모델하우스 운영관리비 558,296,367원, 설계비 325,800,000원 합계 3,258,096,367원(면세분 2,841,060,032원, 과세분 417,036,335원)의 공사비 및 사업비를 집행하고 기성으로 청구하였다.

   ② 청구인은 위 금액을 지급하면서 같은 일자에 미완성공사 계정별원장에 항목별로 기재하지 않고 면세분과 과세분으로 구분하여 기재하였다. 

   ③ 청구인은 2003. 8. 31. 광고선전비 1,600,000,000원을 지급한 후 같은 방법으로 같은 해 11. 20. 400,000,000원, 2004. 12. 20. 1,000,000,000원, 2005. 11. 30. 289,075,425원 총 3,289,075,425원의 광고선전비를 이 사건 수급회사에 지급하고 위 금액을 다른 공사비 및 사업비에 포함하여 미완성공사 계정별원장에 기성으로 기재하였다.(도급금액인 공사비와 사업비가 청구인의 미완성공사 계정별원장에는 항목별로 기재되지 않고 기성별로 합계액만 기재되어 있음 ) 

  (5) 청구인이 한 결산에 따라 작성된 재무제표에 첨부되는 분양원가 명세서에 따르면 2003. 2. 18.부터 2006. 12. 31.까지 이 사건 공동주택의 총공사비용은 142,870,276,189원(2003년:18,574,525,958원, 2004년:76,196,755,038원, 2005년:39,172,540,533원, 2006년:8,926,454,660원, 용지비 26,073,455,428원)으로 확인된다.

  (6) 청구인의 장부(미완성공사 계정별원장)에 의하면 2003. 1. 1.부터 2006. 12. 31.까지 건축공사 등 공사비 합계액은 79,992,487,575원이고, 광고선전비 등 사업비 합계액은 29,164,012,996원이며, 도급 이외 자체원가 합계액은 33,713,775,618원으로 이 사건 공동주택의 분양원가는 142,870,276,189원으로 확인된다.

  (7) 청구인은 2006. 4. 3. □□□□시 □□□구청장으로부터 이 사건 공동주택에 대한 임시사용승인을 받았고, 같은 해 5. 3. 이 사건 공동주택의 총공사비용 142,870,276,189원에서 [별표] “과세표준에서 제외되는 비용 현황”에 나타난 용지비 등 합계액 63,117,155,657원을 차감한 79,753,120,532원을 이 사건 공동주택의 취득세 과세표준으로 산정하여 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제4호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 1,595,062,410원, 농어촌특별세 20,423,180원, 등록세 638,024,960원, 지방교육세 127,604,990원, 합계 2,381,115,540원을 신고․납부 하였다.

  (8) 2007. 4. 16. □□□□시에서 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 이 사건 공동주택에 대한 총공사비용 142,870,276,189원에서 과세표준에서 제외되는 항목으로서 청구인의 미완성공사 계정별 원장에서 확인되는 용지비 등  31,917,721,235원을 차감한 후, 역시 과세표준에서 제외되는 항목인 광고선전비 등에 대하여는 청구인의 장부에서 확인되지 않는다는 사유로 이 사건 수급회사의 현장별 누계 원가명세서상 금액인 22,808,024,761원을 차감하여 이 사건 공동주택에 대한 취득세 등의 과세표준을 88,144,530,193원으로 산정하여 기 신고한 과세표준 79,753,120,532원을 차감한 8,391,409,661원을 추가징수 과세표준으로 산정한 후 2007. 7. 20. 처분청에 과세자료 통보를 하였다.

  (9) 처분청은 2007. 8. 10. 청구인에게 과소 신고된 취득가액 8,391,409,661원에 위 지방세법의 세율을 적용하여 이 사건 부과처분을 하였다.

  (10) 구 행정자치부 예규(세정과 13407-395, 2003. 5. 14.)에 따르면 기존에 사용하던 건축물을 멸실하고 동일 지번상에 건축물을 축조하고자 건축업자와 도급공사계약을 통해 건축물을 신축한 경우 기존건축물의 멸실비용은 신축건물을 취득하기 위하여 소요된 비용으로 볼 수 없다고 되어 있다.

  (11) 광역교통시설부담금은 학교용지부담금처럼 취득의 대상이 아닌 물건(교통시설)에 대한 비용을 분담한 것이므로 신축건물을 취득하기 위하여 소요된 비용으로 볼 수 없다.

  (12) 구 행정자치부의 회계예규, 질의․회시 등에 따르면 공동주택 신축과 관련한 사업비 중 학교용지부담금, 등록세․종합토지세, 전력인입공사비․상수도인입공사비, 조경공사비, 견본주택 관련 비용, 분양대행비, 광고선전비, 중도금대출이자 등은 건축물 신축을 위한 비용으로 볼 수 없어 취득세 등의 과세표준에 포함되지 않는 것으로 되어 있다.

 다. 관계 법령 등의 규정

    별지 기재와 같다. 

 라. 판단

      청구인은 처분청이 이 사건 공동주택에 대한 취득세 등의 과세표준을 산정하면서 총 분양원가 중 과세표준에서 제외되는 광고선전비 등의 항목이 청구인의 장부에서 입증되는데도 이 사건 수급회사의 매입 관련 장부에 계상된 금액을 차감하여 과세표준을 과다 산정하여 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다. 

    살피건대, 지방세법 제111조 제5항 및 같은 법 시행령 제82조의2 제2항 제2호에 법인장부(법인이 작성한 원장, 보조장, 출납전표, 결산서)에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 그 장부상 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정되어 있다.

    위 지방세법의 규정에 따라 이 사건 공동주택에 대한 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 취득시기를 기준으로 이 사건 공동주택을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급할 일체의 비용을 의미하는 것으로서 위 인정사실 “(7)항” 별표에 나와 있는 17개 항목 중 용지비, 용지이자, 등록세, 종합토지세, 전력인입공사비, 학교용지부담금, 미술장식품비 등 7개 항목은 이 사건 공동주택의 취득과는 관련이 없다는데 다툼이 없어 청구인과 처분청이 취득세 등의 과세표준에서 청구인의 장부(미완성공사 계정별원장)에 계상된 금액을 동일하게 제외하였다.

    그런데 처분청이 위 인정사실 “(10)항, (11)항”에서 본 바와 같이 광역교통시설부담금과 철거공사비는 이 사건 공동주택의 취득과는 관련이 없어 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 하는데도 전액을 제외하지 않았고, 광고선전비, 상수도인입비, 조경공사비, 견본주택비용, 분양대행비, 중도금대출이자 등 6개 항목은 위 인정사실 “(3)항 및 (4)항”에서 본 바와 같이 청구인이 이 사건 수급회사로부터 공사진행률에 따라 기성청구 세부내역서를 받아 적정성을 검토한 후 기성청구액을 지급하고 미완성공사 계정별원장에 항목별로 계상하지 않고 합계액으로 계상하였다가 분양률에 따라 미완성공사를 분양매출원가로 대체하는 방법으로 회계처리를 하고 있어 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정할 만한 점이 없다 할 것이다.

    그러므로 청구인이 위와 같이 이 사건 수급회사의 기성청구 세부내역서를 근거로 하여 작성한 청구인의 법인장부(미완성공사 계정별원장)에서 이 사건 공동주택의 취득가격이 입증되고 있는데도 청구인의 장부에서 확인되지 않는다는 사유로 이 사건 수급회사의 원가장부에 계상된 금액을 취득가격으로 보아 이를 근거로 취득세 과세표준에서 제외되는 비용을 산정한데에 잘못이 있다 할 것이다.

    다만, 보존등기비 및 기타민원처리비 2개 항목은 그 구체적인 용도를 확인할 수 없어 취득세 등의 과세표준에서 제외되는지 여부를 판단하기 어렵다 할 것이다.

    따라서 이 사건 공동주택의 취득과는 관련이 없어 취득세 과세표준에서 제외되는 광고선전비 등 8개 항목에 대하여는 청구인의 장부에 계상된 금액 및 그 실제 발생여부를 확인하여 제외하고, 보존등기비와 기타 민원처리비 2개 항목에 대하여는 그 구체적인 용도를 재조사하여 그 결과에 따라 이 사건 처분의 취소여부를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다. 

4. 결  론

    그렇다면 처분청이 광고선전비 등의 항목이 청구인의 장부에서 확인되지 않는다는 사유로 이 사건 수급회사의 장부를 기초로 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이라 할 것이어서 그 취소를 구하는 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2009.  6.  25. 

별지

□ 지방세법

○ 제111조(과세표준) 

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 

 1～2 : 생략 

③～④ : 생략

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 

 1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

 3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

 4. 공매방법에 의한 취득

 5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

⑥～⑧ : 생략

○ 제112조(세율)

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.(이하 생략)

○ 제131조(부동산등기의 세율)

① 부동산에 관한 등기를 받을 때에는 다음 각호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다.

 1 ～3 : 생략

 4. 소유권의 보존

   부동산가액의 1,000분의 8

 5～8 : 생략 

②～⑤ : 생략

□ 지방세법시행령

○ 제82조의2(취득가격의 입증 등) 

① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다. 

 1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)

 2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

② 삭제

○ 제82조의3 (취득가격의 범위) 

① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

②～③ : 생략