감     사     원

심  사  결  정

결 정  번 호     2009년 감심 제 120 호

제        목     취득세 등 부과에 관한 심사청구

청   구   인     △△△△ △△△△△△△△

                    □□□□시 □□구 □□동 □□□□ □□□□□ □층

                 대표자 ○ ○ ○

처   분   청     □□□□시 □□□□장

주        문    처분청은 2008. 7. 11.자로 청구인에 대하여 한 취득세 29,857,070원, 농어촌특별세 2,140,710원, 등록세 22,397,190원, 지방교육세 4,187,510원 계 58,582,480원(가산세 포함)의 부과처분을 취소하여야 한다.

이        유

1. 원 처분의 요지

  가. 청구인은 2005. 5. 23. 이 사건 부동산(□□□□시 □□구 □□동 □ 소재 □□아파트 상가 제□동 □층 □□호 상가와 □□호 상가 등 2개 상가 계 246.272㎡)을 △△집회장으로 직접 사용할 목적으로 전 소유자인 △△△△로부터 증여받아 취득하고, 같은 해 6. 21. 등기한데에 대하여, 처분청으로부터 비영리사업자가 그 사업에 사용할 부동산의 취득에 따른 등기라는 이유로 ｢지방세법｣ 제107조 제1호 및 제127조 제1항 제1호의 규정에 따라 2005. 6. 20. 취ㆍ등록세 등을 비과세 받았다.

  나. 처분청은 청구인이 이 사건 부동산을 기존 임대차기간(2004. 10. 20.～2007. 10. 20.) 만료 후에도 △△△△ 용도로 계속 임대하여 수익사업(부동산 임대업)에 사용하고 있었고, 2008. 6. 3. 현장조사 결과 이 사건 부동산을 취득 후 3년(이하 “이 사건 유예기간”이라 한다)인 2008. 5. 23.을 넘겼는데도 △△용도에 직접 사용하고 있지 아니하다는 사유로, 위 각 규정 본문 단서에 따라 비과세한 취득세 29,857,070원, 농어촌특별세 2,140,710원, 등록세 22,397,190원, 지방교육세 4,187,510원 계 58,582,480원(가산세 포함)을 2008. 7. 11. 부과고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다) 하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구 취지

     처분청이 이 사건 부과처분을 취소하여야 한다는 취지의 청구

  나. 청구 이유

  (1) 청구인은 이 사건 부동산을 기존의 임대차계약을 승계함에 따라 임대하였을 뿐이며 수익사업(부동산 임대업)에 사용한 사실이 없으므로 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.

  (2) 이 사건 부동산을 이 사건 유예기간 내 △△ 용도로 직접 사용하지 못한 것은 임차인의 비협조에 따른 시간 부족 등 '정당한 사유'가 있는 데도 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.

  (3) 설령 '정당한 사유'를 감안하지 아니하더라도 이 사건 부동산을 등록세 과세 유예기간인 등기일로부터 3년(2008. 6. 23.) 이내 △△용도로 직접 사용하였으므로  등록세 22,397,190원, 지방교육세 4,187,510원 등 계 26,584,700원(가산세 포함) 부과처분을 취소하여야 한다.

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

  (1) 이 사건 부동산 임대가 수익사업(부동산 임대업)에 해당되는지 여부

  (2) 이 사건 부동산을 이 사건 유예기간 내 △△ 용도로 직접 사용하지 아니한 '정당한 사유'가 있는지 여부

  (3) 이 사건 부동산을 등기일로부터 3년 이내에 △△ 용도로 직접 사용하였는지 여부

  나. 인정 사실

     이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

  (1) 청구인은 비영리사업자(△△△)로서 이 사건 부동산을 △△집회장으로 사용하기 위하여 2005. 5. 23. 전 소유자인 △△△△로부터 증여받고, 같은 해 6. 21. 등기하였다.

  (2) 이 사건 부동산의 전 소유자인 △△△△와 임차인(○○○)이 2004. 10. 20. 체결한 이 사건 부동산의 임대차기간은 3년(2004. 10. 20.부터 2007. 10. 20.로 하나, 특약에 따라 쌍방 합의하에 임대차 만료시 6개월 기간연장 가능)으로 되어 있다.

  (3) 청구인이 2008. 4. 28. 임차인에게 발송한 내용증명서에는 “이 사건 부동산의 임대차 계약기간이 2008. 4. 20. 만료되고, 계약연장 불가 및 계약해지 통지와 이 사건 부동산 명도 협조요청”을 한 것으로 되어 있다.

  (4) 그리고, 청구인은 기존 임대차 계약기간의 만료일(2007. 10. 20.)을 앞둔 2007. 8월경부터 이 사건 부동산 명도시까지 임차인에게 부동산 명도를 수차례 구두 요구하거나 문서로 통지하였다고 진술하면서, 그 증거로 제시한 ○○○(임차인의 남편, 실질적 △△△△ 운영자) 및 ○○○(□□ 비상가동 □층 □호 상가 소유자)의 각 진술서와 신창섭(청구인소속 장로)의 탄원서 및 청구인 대표(이희득)의 날인이 있는 “부동산 임대차 계약만료 통지문(작성일이 2007. 10. 29. 및 2008. 2. 20.로 되어 있음)”을 제시하고 있다.

  (5) 임차인은 이 사건 부동산 명도시 학원 개설에 들어간 막대한 비용과 이전에 따른 영업수익의 감소 등을 우려하여 청구인의 명도 요구에 불응해 왔었다고 진술하고 있다.

  (6) 청구인이 임차인 및 위 ○○○과 함께 2008. 5. 13. 작성한 것으로 되어 있는 합의문의 내용을 보면, 청구인은 이사비용 10,000,000원을 임차인에게 지급하고 학원을 위 ○○○ 소유상가(□층 □호)로 이전하는데 협조하여 주는 대신, 임차인은 2008. 5. 23.(이 사건 유예기간 만료일)까지 위 △△△△을 위 5층 7호 상가로 이전하는 것으로 되어 있다.

  (7) 청구인은 2008. 5. 19. 임차인에게 이사비 10,000,000원을 지급하였고, 임차인은 위 △△△△을 같은 해 5. 29. 이전하였다.

  (8) 청구인과 2008. 5. 17. △△△△△△△△(대표 ○○○) 간에 체결한 이 사건 부동산 공사계약서(계약금액 : 5,000,000원) 및 견적서에 의하면, 이 사건 부동산을 △△집회장으로 개조하기 위하여 2008. 6. 2.부터 6. 15.까지 칸막이 공사 등 내부공사를 하는 것으로 되어 있다. 그리고, 청구인이 제시한 관련 사진들에 의하면 이 사건 부동산이 △△집회장으로 개조되어 있음을 알 수 있다.

  (9) 청구인이 △△△△△△△△△△△△△△에 제출한 입주신고서에 의하면, 청구인의 이 사건 부동산 입주일은 2008. 6. 1.로 되어 있다.

  (10) 처분청이 2008. 6. 3. 이 사건 부동산에 대한 비과세 감면 현황조사 후 작성한 출장복명서에는 학원이 이 사건 부동산 옆 상가로 이전 하였으나, 이 사건 부동산은 △△시설로 개조되어 있지 아니하여 현재 교회용도로 사용하지 않고 있는 것으로 보고되어 있다.

  (11) 처분청은 2008. 7. 11. 이 사건 부동산에 대한 취득세 29,857,070원, 농어촌특별세 2,140,710원, 등록세 22,397,190원, 지방교육세 4,187,510원 합계 58,582,480원(가산세 포함)을 부과고지 하였다.

  다. 관계 법령의 규정

     별지와 같다.

  라. 판단

  (1) 청구인은 이 사건 부동산을 기존의 임대차계약을 그대로 승계함에 따라 임대하였을 뿐이고, 수익사업으로서의 부동산임대업에 사용한 것이 아니므로 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

     구 ｢지방세법｣(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 일부개정되기 전의 것) 제107조 제1호, 제127조 제1항, 구 같은 법 시행령(2005. 10. 7. 대통령령 제19082호로 일부개정되기 전의 것) 제79조 제1항, 제94조 제1항에 따르면, △△△△ 등의 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하여 등기한 부동산에 대하여는  취득세와 등록세 등을 부과하지 아니하나, 그 부동산을 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 취득 및 등기일로부터 3년 이내에 '정당한 사유' 없이 그 용도에 직접 사용하지 아니한 경우에는 비과세대상에서 제외한다고 규정하고 있다. 그리고, 위 시행령 제78조의2, 제93조의2에 따르면, 수익사업의 범위에 관하여는 ｢법인세법｣ 제3조 제2항의 규정에 의하도록 하고 있으며, 구 ｢법인세법｣(2006. 12. 30. 법률 제8141호로 일부개정되기 전의 것) 제3조 제2항 제1호, 구 같은 법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19891호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항에 따르면, 부동산 임대업은 수익사업에 해당한다고 규정하고 있다.

     부동산의 임대행위가 위 규정에서 말하는 수익사업으로서의 부동산 임대업에 해당하는지 여부는 그 임대행위가 수익을 목적으로 함은 물론, 그 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 있는지  여부를 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것인 바, 임대되어 있는 부동산을 취득하여 스스로 새로이 계속 반복하여 임대할 의사가 없이 기존의 임대차관계가 종료되는 대로 자신의 비영리사업에 사용할 의사로 임대인의 지위를 승계하였을 뿐인 경우에는 부동산임대 자체를 계속적ㆍ반복적으로 하는 것이라고 하기는 어려워 이를 수익사업을 영위하는 것으로 볼 수는 없다 할 것이다.

     위 인정사실에서 본 바와 같이, 청구인은 이 사건 부동산 임대차계약을 그대로 승계한 후 기존 임대차계약의 특약조항을 적용하여 당초 2007. 10. 20.인 임대차기간을 2008. 4. 20.으로 6개월 연장하였으나 이는 임차인의 이 사건 부동산에 대한 명도 비협조에 따른 것으로 보여지고, 그 연장기간도 이 사건 유예기간 내 만료되는 점, 그리고 2008. 6. 1. 이 사건 부동산에 입주하여 교회 집회장으로 사용한 점 등을 비추어 볼 때 이 사건 부동산 임대가 계속적, 반복적인 임대행위로 보기 어렵다.

     따라서, 청구인이 이 사건 부동산을 기존의 임대차계약 만료이후에도 계속 임대하였다는 이유만으로 수익사업으로서의 부동산 임대업을 영위하였다고 단정할 수 없다고 할 것이다.

  (2) 청구인은 이 사건 부동산을 이 사건 유예기간 내에 △△ 용도로 직접 사용 하지 못한 '정당한 사유'가 있으므로 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

     위 법 제107조 본문 단서와 제127조 제1항 본문 단서가 규정하는 '정당한 사유'의 판단 기준은 법령에 의한 금지·제한 등 청구인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 취득 용도로의 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함한다고 할 것이다.

     청구인은 이 사건 부동산의 임대인 지위를 승계하였을 뿐이고, 위 유예기간 만료(2008. 5. 23.) 전에 임차인에게 임대차 기간 연장 불가와 명도요청 등을 수 회  요구한 점, 2008. 5. 13. 임차인과 합의하여 이 사건 부동산을 유예기간 만료일(2008. 5. 23.)에 명도받기로 하고, 위 합의를 이루어 내기 위하여 임차인에게 이사비 10,000,000원 지급과 위 △△△△을 다른 상가(같은 층 ○호)로의 이전을 알선한 점, 그리고, 처분청의 이 사건 부동산에 대한 현황조사 당시에는 비록 교회집회장으로의 시설이 완료되어 있지 아니하였으나 2008. 5. 17. 이 사건 부동산을 △△집회장으로 개조하기 위한 내부 보수공사 계약을 체결하고 같은 해 6. 1. 입주하여 △△집회장으로 직접 사용하고  있는 점 등을 비추어 보면, 이 사건 유예기간 내에 위 상가를 명도 받아 △△집회장으로 직접 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였으나 영업수익이 악화됨을 우려한 임차인이 위 합의한 명도일(2008. 5. 23.) 보다 지연하여 명도함으로써 시간적인 여유가 없어 이 사건 유예기간을 넘겼다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

     따라서 이 사건 유예기간 내에 △△ 용도에 직접 사용되지 아니한 '정당한 사유'가 있다고 보아지고, 더욱이 위 등록세의 경우 과세유예기간(만기일: 2008. 6. 23.) 이내 청구인이 입주하여 △△ 용도로 직접 사용하고 있어 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다 할 것이다.

4. 결론

  그렇다면 청구인의 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

                           2009. 5. 28.