감     사     원

심  사  결  정

결 정  번 호 2009년 감심 제 115 호

제        목 취득세 등 부과에 관한 심사청구

청   구   인 △△건설주식회사

                    □□남도 □□군 □□읍 □□리 944-2 

                대표이사 ○○○

처   분   청 □□광역시 □□군수

주        문 1. 처분청은 2007. 11. 16. 청구인에 대하여 한 건축물 88,346.66㎡(□□광역시 □□군 □□읍 □□리 207-1)의 취득세 등 과세표준을 54,074,287,967원으로 평가한 데 대하여 그 중 학교용지부담금에 해당하는 506,860,000원을 영(0)으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

                2. 나머지 청구를 기각한다.

이        유

1. 원 처분의 요지

  청구인이 2007. 10. 19. 공동주택 614세대 및 부대 복리시설 등 계 88,346.66㎡의 건축물(□□광역시 □□군 □□읍 □□리 207-1, 이하 “이 사건 아파트”라 한다.)을 신축하여 취득하고, 같은 해 11. 16. 그 취득가액 54,074,287,967원(선택품목 설치비용 180,272,946원, 주택분양 보증수수료 779,706,733원, 학교용지부담금 506,860,000원 포함)을 과세표준으로 ｢지방세법｣ 제112조 제1항과 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 1,116,926,650원(농어촌특별세 35,440,900원 포함)과 등록세 등 519,113,150원(지방교육세 86,518,850원 포함)을 신고 납부(이하 “이 사건 부과처분들” 이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

  가. 청구 취지

     이 사건 부과처분들을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구

  나. 청구 이유

  (1) 이 사건 아파트 분양 시 온돌마루 등 선택품목은 별도 계약에 의해 일부 세대만 부담하는 것으로서 취득의 주체가 수분양자이고 사업시행자가 아닌 제3의 공급업체가 설치할 경우 과세하지 않는 것과 비교하면 형평에 맞지 않으므로 선택품목 설치비용을 이 사건 아파트의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하다.

  (2) 주택분양 보증수수료는 주택분양 이행을 담보하기 위한 것으로 판매 부대비용으로 보아야 하는데도 이를 건물의 신축비용으로 보아 취득세 등 과세표준에 포함하는 것은 부당하다.

  (3) 학교용지부담금은 당해 물건을 취득하기 위하여 지급된 비용이 아니라 국가의 의무교육 비용을 분담하기 위한 것이므로 취득세 등 과세표준에 포함하는 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

  가. 다툼

     아파트를 신축하면서 지급한 선택품목 설치비용, 주택분양 보증수수료 및 학교용지부담금을 이 사건 아파트의 취득세 등 과세표준에 포함시키는 것이 정당한지 여부

  나. 인정 사실

     이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

  (1) 청구인은 이 사건 아파트를 신축하여 사용검사를 받고 2007. 10. 19. 처분청으로부터 사용검사필증을 교부받음으로써 이 사건 아파트의 준공검사 등을 받은 것으로 의제되었다.

  (2) 청구인은 이 사건 아파트 공급계약과 별도로 선택품목인 온돌마루 외 6개 품목(월풀욕조, 대리석타일, 1구전기쿡탐, 가스오븐, 콤비냉장고, 식기세척기)을 일부세대에 공급하기로 계약을 맺고 위 사용검사필증 교부일 전까지 이를 설치하였으며, 2007. 3. 31.부터 9. 30.까지 그 설치비용 180,272,946원을 지출하였다.

  (3) 청구인은 이 사건 아파트의 선분양을 보증하기 위하여  2005. 6. 29.부터 2007. 9. 30.까지 주택분양 보증수수료 계 779,706,733원을 대한주택보증주식회사에 납부하였다.

  (4) 청구인은 ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣ 제5조 등의 규정에 따라 2007. 6. 7. 및 같은 해 10. 11. 학교용지부담금 계 506,860,000원을 처분청에 납부하였다.

  (5) 청구인은 2007. 11. 16. 선택품목 설치비용 180,272,946원, 주택분양 보증수수료 779,706,733원 및 학교용지부담금 506,860,000원을 포함한 54,074,287,967원을 이 사건 아파트의 취득가액으로 하여 취득세 등 1,116,926,650원(농어촌특별세 35,440,900원 포함)과 등록세 등 519,113,150원(지방교육세 86,518,850원 포함)을 신고 납부하였다.

  다. 관계 법령의 규정

     별지 기재와 같다.

  라. 판단

  (1) 청구인은 취득의 주체가 수분양자인 이 건 선택품목의 설치비용을 이 사건 아파트 취득세 등의 과세표준에 포함시키는 것은 부당하고 제3의 공급업체가 설치할 경우 취득세 등을 과세하지 않는 것과 비교하면 과세 형평에 맞지 않는다고 주장한다.

     살피건대, ｢지방세법｣ 제105조 제4항에 따르면 건축물을 건축한 것에 있어서 당해 건축물 중 조작 기타 부대시설에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 일체가 되어 건축물로서 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여 주체구조부 취득자 이외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 간주하도록 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에 따르면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정되어 있다.

     이 사건 아파트의 선택품목들은 그 주체구조부와 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있고 과세대상 물건의 취득시기 이전에 비용이 지급된 것이므로 이 건 선택품목 설치비용은 이 사건 아파트의 취득가액에 포함되어야 할 것이고, 또한 위 법령에 주체구조부 취득자 이외의 자가 기타 부대설비를 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 간주하도록 되어 있어 선택품목의 취득 주체가 수분양자이거나 제3의 공급업체가 설치한 경우라 하더라도 주체구조부의 취득세 과세표준에 포함되도록 되어 있으므로 과세형평에 어긋난다고 할 수 없다 할 것이다. 

  (2) 청구인은 이 건 주택분양 보증수수료는 주택분양 이행을 담보하기 위한 것이므로 판매 부대비용으로 보아야 하는데도 이를 건물의 신축비용으로 보아 이 사건 아파트의 취득가액에 포함시키는 것은 부당하다고 주장한다.

     살피건대, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조에 따르면 공동주택을 건설하는 사업주체가 주택의 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 ｢주택법 시행령｣ 제106조 제1항 제1호의 규정에 의한 분양보증을 받도록 규정되어 있고, 위 시행령 같은 규정에 따르면 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 선분양한 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 환급하거나 분양을 이행(주택보증 약관에 따라 주택보증 회사가 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공)하게 되어 있다. 이와 같은 점을 고려하여 볼 때 주택분양 보증수수료는 주택의 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로서 공동주택을 선분양하는 경우 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이다.

     그리고 ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정되어 있으므로 이 건 주택분양 보증수수료는 공동주택 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 이 사건 아파트의 취득가액에 포함되는 것으로 보아야 할 것이다.

  (3) 청구인은 이 건 학교용지부담금은 이 사건 아파트를 취득하기 위하여 지급된 비용이 아니라 국가의 의무교육 비용을 분담하기 위한 것이므로 이를 취득세 등 과세표준에 포함하는 것은 부당하다고 주장한다.

     살피건대, ｢지방세법 시행령｣ 제82조의3 제1항에서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급(취득자금 이자, 설계비 등)되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용(소개수수료, 준공검사 비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 수 있을 것이나, 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 하기는 어렵다 할 것이다.

     그리고 이 건 학교용지부담금의 부과․징수 근거법령인 ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣ 제2조에 따르면 “학교용지”란 공립 초․중․고교의 교사, 그 밖의 학교시설을 신설할 때 필요한 토지로 정의되어 있고, 같은 법 제4조에 따르면 개발사업 시행자가 학교용지를 시․도에 공급하면 시․도는 학교용지를 확보하여 시․도 교육비 특별회계 소관 공유재산으로 하도록 규정 되어 있는 점에 비추어 보면 이 건 학교용지부담금은 과세대상 물건인 아파트를 취득하기 위하여 지급하여야 하는 경비이지만 아파트 자체의 가격으로 지급되는 것이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리, 즉 별도의 과세객체인 토지(학교용지)의 취득을 위하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라고 보아야 할 것이므로 이 건 학교용지부담금을 이 사건 아파트의 취득가액에 포함되는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.

      따라서 이 건 선택품목 설치비용과 주택분양 보증수수료는 이 사건 아파트의 취득세 과세표준과 등록세의 과세표준에 포함된다고 할 것이고, 이 건 학교용지부담금은 이 사건 아파트의 취득세 및 등록세 과세표준에서 제외하는 것이 정당하다 할 것이다.

4. 결론

    그렇다면 처분청이 이 건 학교용지부담금을 이 사건 아파트의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 것은 잘못이라 할 것이어서 이 부분에 관한 이 건 심사청구는 이유있고, 나머지는 이유없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

2009.  5.  28.