감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2008년 감심 제 24 호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 0 0 0
0000시 00구 003동 63번지 00 1차아파트 6동 1103호
처 분 청 00도 00시 00구청장
주 문 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원 처분의 요지
청구인은 00도 00시 00구 00동 533-3 00000프라자 오피스텔 1312호외 2호[토지(면적 계 29.925㎡)와 그 지상건축물(면적 계 281.43㎡), 이하 토지와 지상건축물을 ‘이 사건 부동산’이라 한다]를 개인으로부터 취득한 후, 이 사건 부동산의 시가표준액 276,137,928원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 5,522,730원, 농어촌특별세 552,270원, 등록세 5,522,730원, 지방교육세 1,104,540원 합계 12,702,270원을 신고 납부(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 사건 부과처분을 취소하고 실거래가액을 과세표준으로 하여 결정하여 달라는 취지의 청구
나. 청구 이유
청구인은 이 사건 부동산을 147,000,000원(49,000,000원×3호)에 취득하였고, ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 따라 실제 거래가격 등을 처분청에 신고하였으므로, 처분청은 그 신고내용의 적정성을 검증한 후 실제 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과하여야 함에도 비주거용 부동산에 대한 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 않았다는 이유로 실제 취득가액 보다 높은 시가표준액 276,137,928원(92,045,976원×3호)을 과세표준액으로 하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
청구인이 이 사건 부동산을 취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률｣에 따라 처분청에 실제 거래가격 등을 신고하였지만 부동산 거래가격의 검증이 이루어지지 않았다는 사유로 실제 거래가격보다 높은 시가 표준액을 취득세 등의 과세표준으로 한 것이 정당한 지 여부
나. 인정 사실
이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
(1) 청구인은 2006. 7. 7. 00도 00시 00구 00동 533-3 00000프라자 오피스텔 1312호 외 2호[토지(면적 계 29.925㎡)와 그 지상건축물(면적 계 281.43㎡), 1312호, 1313호, 1314호 모두 오피스텔]를 청구외 000 외 2인(3인 모두 개인)으로부터 매입하는 부동산매매계약서를 체결한 후, 같은 해 8. 31. 및 9. 6. 취득하였다.
(2) 청구인은 2006. 7. 18. 및 같은 해 9. 1. ｢공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률｣에 따라 이 사건 부동산의 실제거래가격 147,000,000원(49,000,000원×3호) 등을 처분청에 신고한 후 부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
(3) 청구인은 2006. 9. 1. 및 9. 11. 이 사건 부동산의 실제거래가격 147,000,000원(49,000,000원×3호)을 과세표준으로 하여 작성된 ｢취득세 및 등록세 신고서｣를 처분청에 제출하였으나 처분청은 실제거래가격이 시가표준액에 미달한다는 이유로 위 같은 날 이 사건 부동산의 시가표준액 276,137,928원(92,045,976원×3호)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 5,522,730원, 농어촌특별세 552,270원, 등록세 5,522,730원, 지방교육세 1,104,540원 합계 12,702,270원의 납부서를 청구인에게 발부하였고, 청구인은 2006. 9. 4.부터 같은 해 10. 9.까지 4회에 걸쳐 처분청에서 발부한 납부서대로 취득세 등을 납부하였다.
다. 관계 법령 등의 규정
(1) ｢지방세법｣ 제111조 제1항에 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”라고 규정되어 있고, 그 제2항에 “제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.”라고 규정하면서, 그 제1호에 “｢부동산가격공시 및 감정 평가에 관한 법률｣에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액”이라고 규정되어 있고, 제2호에 “제1호 외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액” 이라고 규정되어 있으며, 제5항 제5호에 “제2항 단서에 불구하고 사실상 취득 가격에 의하는 것은 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”으로 규정되어 있다.
(2) ｢지방세법｣ 제130조 제1항에 “부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.”라고 규정되어 있고, 제2항에 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.”라고 규정되어 있으며, 제3항에 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.”라고 규정되어 있다.
(3) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 동일함) 제27조 제1항에 “거래당사자는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시청·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고한다”라고 규정되어 있고, 제2항에 “중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항 규정에 의한 신고를 하여야 한다.”라고 규정되어 있으며, 제4항에 “중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 ｢부동산등기특별조치법｣ 제3조 제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.”라고 규정되어 있다.
(4) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 제1항에 “건설교통부장관은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 부동산거래내용 및 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운용하여야 한다.”라고 규정되어 있고, 제2항에 “시장·군수 또는 구청장은 제27조 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
(5) ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령(건설교통부, 2005. 12.)｣에 의하면 “부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지의 경우에만 실시한다.”고 되어 있다.
라. 판단
청구인은 이 사건 부동산을 취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 따라 이 사건 부동산의 실제 거래가액 등을 처분청에 신고하였으므로, 처분청은 같은 법 제28조의 규정에 따라 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 후 실제 거래가액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하여야 하는데도 불구하고 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
｢지방세법｣ 제111조 및 제130조 등의 규정에 따르면 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득(또는 등기·등록)한 자가 신고한 취득(또는 등기·등록) 당시의 가액으로 하되, 그 신고가액의 표시가 없거나 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 되어 있고, 같은 법 제111조 제5항 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 신고 서를 제출하여 ‘부동산거래가격 검증체계’에 의하여 검증이 이루어진 경우 그 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정되어 있다.
한편, 토지·주택(공동 및 단독)에 대해서는 가격공시 제도가 정착되어 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 규정에 따른 ‘부동산거래가격 검증체계’가 구축·운용되고 있으나, 상가·사무실 등 비주거용 부동산에 대해서는 가격공시제도 등이 도입되지 않아 ‘부동산거래가격 검증체계’가 구축되지 못하고 있다. 이에 따라 건설교통부장관은 2005년 12월 부동산거래가격의 검증과 관련하여 ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령｣을 각 시·도 등에 시달하면서 공동주택, 단독주택, 토지의 경우에만 부동산거래 신고가격 등을 검증하도록 하였다.
그런데 청구인이 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 실제 거래가액 등을 처분청에 신고한 사실은 인정되나, 이 사건 부동산은 일반건축물(오피스텔) 및 그 부속토지로서 비주거용 부동산에 해당하여 이에 대한 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 못하여 검증이 이루어지지 않았으므로 이 사건 부동산의 취득은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 ‘｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득’에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이다.
따라서 처분청이 이 사건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 정당하다고 할 것이다.
4. 결론
그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
2008. 1. 24.
감 사 원
심 사 결 정
결 정 번 호 2008년 감심 제 24 호
제 목 취득세 등 부과에 관한 심사청구
청 구 인 0 0 0
0000시 00구 003동 63번지 00 1차아파트 6동 1103호
처 분 청 00도 00시 00구청장
주 문 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원 처분의 요지
청구인은 00도 00시 00구 00동 533-3 00000프라자 오피스텔 1312호외 2호[토지(면적 계 29.925㎡)와 그 지상건축물(면적 계 281.43㎡), 이하 토지와 지상건축물을 ‘이 사건 부동산’이라 한다]를 개인으로부터 취득한 후, 이 사건 부동산의 시가표준액 276,137,928원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 5,522,730원, 농어촌특별세 552,270원, 등록세 5,522,730원, 지방교육세 1,104,540원 합계 12,702,270원을 신고 납부(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 사건 부과처분을 취소하고 실거래가액을 과세표준으로 하여 결정하여 달라는 취지의 청구
나. 청구 이유
청구인은 이 사건 부동산을 147,000,000원(49,000,000원×3호)에 취득하였고, ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 따라 실제 거래가격 등을 처분청에 신고하였으므로, 처분청은 그 신고내용의 적정성을 검증한 후 실제 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과하여야 함에도 비주거용 부동산에 대한 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 않았다는 이유로 실제 취득가액 보다 높은 시가표준액 276,137,928원(92,045,976원×3호)을 과세표준액으로 하여 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
청구인이 이 사건 부동산을 취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률｣에 따라 처분청에 실제 거래가격 등을 신고하였지만 부동산 거래가격의 검증이 이루어지지 않았다는 사유로 실제 거래가격보다 높은 시가 표준액을 취득세 등의 과세표준으로 한 것이 정당한 지 여부
나. 인정 사실
이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
(1) 청구인은 2006. 7. 7. 00도 00시 00구 00동 533-3 00000프라자 오피스텔 1312호 외 2호[토지(면적 계 29.925㎡)와 그 지상건축물(면적 계 281.43㎡), 1312호, 1313호, 1314호 모두 오피스텔]를 청구외 000 외 2인(3인 모두 개인)으로부터 매입하는 부동산매매계약서를 체결한 후, 같은 해 8. 31. 및 9. 6. 취득하였다.
(2) 청구인은 2006. 7. 18. 및 같은 해 9. 1. ｢공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률｣에 따라 이 사건 부동산의 실제거래가격 147,000,000원(49,000,000원×3호) 등을 처분청에 신고한 후 부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
(3) 청구인은 2006. 9. 1. 및 9. 11. 이 사건 부동산의 실제거래가격 147,000,000원(49,000,000원×3호)을 과세표준으로 하여 작성된 ｢취득세 및 등록세 신고서｣를 처분청에 제출하였으나 처분청은 실제거래가격이 시가표준액에 미달한다는 이유로 위 같은 날 이 사건 부동산의 시가표준액 276,137,928원(92,045,976원×3호)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 5,522,730원, 농어촌특별세 552,270원, 등록세 5,522,730원, 지방교육세 1,104,540원 합계 12,702,270원의 납부서를 청구인에게 발부하였고, 청구인은 2006. 9. 4.부터 같은 해 10. 9.까지 4회에 걸쳐 처분청에서 발부한 납부서대로 취득세 등을 납부하였다.
다. 관계 법령 등의 규정
(1) ｢지방세법｣ 제111조 제1항에 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”라고 규정되어 있고, 그 제2항에 “제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.”라고 규정하면서, 그 제1호에 “｢부동산가격공시 및 감정 평가에 관한 법률｣에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액”이라고 규정되어 있고, 제2호에 “제1호 외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액” 이라고 규정되어 있으며, 제5항 제5호에 “제2항 단서에 불구하고 사실상 취득 가격에 의하는 것은 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”으로 규정되어 있다.
(2) ｢지방세법｣ 제130조 제1항에 “부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.”라고 규정되어 있고, 제2항에 “제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.”라고 규정되어 있으며, 제3항에 “제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.”라고 규정되어 있다.
(3) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 동일함) 제27조 제1항에 “거래당사자는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시청·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고한다”라고 규정되어 있고, 제2항에 “중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항 규정에 의한 신고를 하여야 한다.”라고 규정되어 있으며, 제4항에 “중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 ｢부동산등기특별조치법｣ 제3조 제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.”라고 규정되어 있다.
(4) ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 제1항에 “건설교통부장관은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 부동산거래내용 및 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운용하여야 한다.”라고 규정되어 있고, 제2항에 “시장·군수 또는 구청장은 제27조 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
(5) ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령(건설교통부, 2005. 12.)｣에 의하면 “부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지의 경우에만 실시한다.”고 되어 있다.
라. 판단
청구인은 이 사건 부동산을 취득하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 따라 이 사건 부동산의 실제 거래가액 등을 처분청에 신고하였으므로, 처분청은 같은 법 제28조의 규정에 따라 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 후 실제 거래가액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하여야 하는데도 불구하고 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
｢지방세법｣ 제111조 및 제130조 등의 규정에 따르면 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득(또는 등기·등록)한 자가 신고한 취득(또는 등기·등록) 당시의 가액으로 하되, 그 신고가액의 표시가 없거나 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 되어 있고, 같은 법 제111조 제5항 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 신고 서를 제출하여 ‘부동산거래가격 검증체계’에 의하여 검증이 이루어진 경우 그 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정되어 있다.
한편, 토지·주택(공동 및 단독)에 대해서는 가격공시 제도가 정착되어 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제28조 규정에 따른 ‘부동산거래가격 검증체계’가 구축·운용되고 있으나, 상가·사무실 등 비주거용 부동산에 대해서는 가격공시제도 등이 도입되지 않아 ‘부동산거래가격 검증체계’가 구축되지 못하고 있다. 이에 따라 건설교통부장관은 2005년 12월 부동산거래가격의 검증과 관련하여 ｢부동산 거래신고제도 업무처리 요령｣을 각 시·도 등에 시달하면서 공동주택, 단독주택, 토지의 경우에만 부동산거래 신고가격 등을 검증하도록 하였다.
그런데 청구인이 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따라 실제 거래가액 등을 처분청에 신고한 사실은 인정되나, 이 사건 부동산은 일반건축물(오피스텔) 및 그 부속토지로서 비주거용 부동산에 해당하여 이에 대한 부동산거래가격 검증체계가 구축되지 못하여 검증이 이루어지지 않았으므로 이 사건 부동산의 취득은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 ‘｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득’에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이다.
따라서 처분청이 이 사건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 정당하다고 할 것이다.
4. 결론
그렇다면 처분청이 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
2008. 1. 24.
감 사 원