행자부 심사청구 시조례상 감면대상인 공동주택을 최초 분양받을 시점에 재건축정비사업중에 있는 철거대상주택을 소유하고 있는 경우, 멸실되지 않았으므로 1가구 2주택에 해당되는지의 여부
제2005-77호
결 정 서
위 당사자간 취득세 등 부과 사건에 관하여 2005년 1월 31일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.
주 문
처분청이 2004.7.22. 및 2004.7.23. 수납하여 징수 결정한 취득세 6,522,360원, 등록세 9,783,540원, 지방교육세 1,956,700원, 합계 18,262,600원을 취소한다.
이 유
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호, 토지 1299.9분의 26.401㎡, 건물 107.067㎡(전용면적 59.963㎡, 이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)를 2004.6.22. (주)○○로부터 최초분양으로 취득한 다음 그 분양금액(326,118,000원)을 과세표준으로 관련 세율을 적용하여 산출한 취득세 6,522,360원, 등록세 9,783,540원, 지방교육세 1,956,700원, 합계 18,262,600원을 2004.7.22. 및 같은 달 23. 각각 신고납부하자 이를 수납하여 징수결정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 이 사건 공동주택을 최초로 분양받아 취득신고를 하면서 남편 임○○이 재건축정비사업 시행중인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “이 사건 종전주택”이라 한다.)를 소유하고 있으므로 1가구 1주택에 해당하지 않는다고 보아 취득세 및 등록세 등을 관련 시조례에 의해 감면받지 않고 납부하였으나, 국세의 경우 위 경우는 사실상 소유주택으로 보지 않는다는 국세심판원 결정사례(국세심판원 국심 제2004서593호, 2004.5.19.)를 인용하면서 이 사건 공동주택의 경우 감면 대상에 해당하므로 관련 시조례에 의해 취득세 등 50%를 감면하여 줄 것을 요구하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 시조례상 감면대상인 공동주택을 최초 분양받을 시점에 재건축정비사업중에 있는 철거대상주택을 소유하고 있는 경우, 멸실되지 않았으므로 1가구 2주택에 해당되는지의 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 서울특별시세감면조례 제13조제2항에서 분양할 목적으로 건축한 공동주택(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 취득세와 등록세를 감면한다고 한 다음 그 제2호에서 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다고 하고 있고, 그 제3항에서 제2항에서는 ‘1가구1주택’이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다)가 공동주택의 취득일(등록세의 경우 등기일) 현재 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다고 하고 있고, 소득세법시행령 제154조제1항에서 법 제89조제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다하면서 단서에 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 그 제1호의 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 등에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 하고 있으며, 그 제155조제16항에서 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 청구인은 1986.10.6. 남편 임○○이 재건축정비사업 시행중인 이 사건 종전주택을 취득하여 소유하고 있던 중 2004.3.17. 관련 재건축조합은 관할관청으로부터 이 사건 종전주택이 소재한 일원에 대하여 재건축사업시행인가(착공일 ‘05.1월, 사용승인예정일 2008.4월)를 받았고, 2004.6.22. 청구인은 이 사건 공동주택을 (주)○○로부터 최초분양 취득하였으며, 2004.6.28. 현재 주민등록표상 청구인은 이 사건 공동주택 소재지를 주소지로 남편 임○○을 세대주로 하여 세대원으로 되어 있으며, 2004.7.2. 위 임○○은 ○○동 ○○번지 아파트재건축정비사업조합(이하 “조합”이라 한다)으로부터 이주비를 수령하고 재건축정비사업시행에 따른 신탁등기 제반서류를 제출하였고, 2004.7.9. 관할관청에서는 이 사건 종전주택에 대하여 2004년도 재산세를 부과하였으며, 2004.7.16. 이 사건 종전주택을 조합을 수탁자로 하여 소유권이전(신탁)등기를 경료하였고, 2004.7.22. 및 2004.7.23. 청구인은 이 사건 공동주택에 대하여 처분청에게 취득세 등을 신고납부함과 동시에 소유권이전등기를 경료하였으며, 2004.10.20. 현재 관할관청의 건물대장내역서상 이 사건 종전주택은 철콘스라브구조로 76.5월에 신축된 아파트 43.01㎡로 기재되어 있고, 이 사건 종전주택에 대한 철거예정건물과 관련한 사실을 보면, 2004.10.20. ○○1단지관리사무소장 명의로 전기단전·수도폐수·도시가스 등을 2004.7.2. 철거한 사실을, 2004.10.21. ○○수도사업소장 및 ○○도시가스(주) 관리팀장 명의로 2004.7.2. 상하수도 폐수사실과 도시가스 공급을 중지한 사실을 각각 확인되고 있으며 조합의 재건축사업일정표에서 2004.5월부터 12월까지 동 재건축구역내 가구 이주작업을 실시하게 되어 있고, 2005.3월에 관할관청에게 관리처분인가신청서를 제출하게 되어 있으며, 2005.4월부터 6월까지 동 구역내 5,390세대 주택의 철거작업를 추진할 예정으로 되어 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 시조례상 감면대상인 공동주택을 최초 분양받을 시점에 재건축정비사업중에 있는 철거대상주택이 멸실되지 않고 소유하고 있어서 1가구 2주택에 해당하는 것으로 판단하고 감면받지 않고 신고납부한 것은 잘못이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 서울특별시세감면조례 제13조제2항에서 분양할 목적으로 건축한 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택(그 부속토지를 포함한다.)을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 100의 50을 경감한다고 하고 있고, 여기서 1가구1주택에 해당하는 여부는 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 상기 규모의 공동주택의 취득일(등록세의 경우 등기일) 현재 국내에 1개의 주택을 소유하여야 한다고 규정하고 있는 바, 이때 과세대상으로서 주택이라함은 그간 과세관청에서 실제 현황에 따라 과세하는 지방세법의 특성으로 인하여 취득시점에서 멸실되지 않고 사실상 존재하고 있으면 거주유무나 건물의 노후정도나 공부상 등재여부 등에 관계없이 주택이라고 하여 폐가와 가까운 것까지도 인정하여 왔지만, 도시주거환경정비를 위하여 국가 등에서 권장하고 있는 주택재건축 및 재개발사업 등의 경우에서의 철거예정주택은, 폐가의 경우가 대수선 등의 건축행위를 통해 주택의 기능을 회복할 수 있는 가능성이 상존하는 것과 달리, 비록 외형적으로 주택의 기능을 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 사용가치를 상실하고 단지 장차 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있어 그간의 과세관행과는 다르다고 볼 수 있는 것이고, 이렇게 주택재건축사업 등이 승인되어 빈 주택이 철거과정에 있는 것까지 멸실되지 않았다 하여 1주택을 보유한다고 하는 것은, 그러한 철거예정주택은 이미 사용가치 등을 상실한 채 장차 주택을 소유하게 되는 분양권으로서의 가치로 환원되었다 할 것인데도, 이를 1주택을 보유한다고 보아 관련세액을 부과하는 것은 실질과세의 원칙상 다소 무리가 있다고 할 것으로서, 청구인의 경우 남편 임○○이 2004.6월 이 사건 공동주택의 주소지에 전입하여 청구인과 함께 주민등록상 세대구성이 되어 있고, 세대주인 임○○이 1986.10월부터 소유하고 있는 주택재건축사업구역내에 이 사건 종전주택을 이 사건 공동주택을 취득할 시점까지 보유하고 있으며, 2004.7월 처분청에서 임○○에게 이 사건 종전주택에 대한 2004년도 재산세를 부과하고 있는 사실은 있으나, 주택재건축사업 등에서 철거예정주택은 관련법령에서 사업승인을 받고 사업을 착공하기 전까지 거주세대들을 이주시킴과 동시에 전기·수도·가스 등의 공급을 중단한 다음 철거하지만 주택이 다수인 경우에는 일괄적으로 철거하기가 기술적으로 곤란하여 일정 기간을 두고 차례로 철거하여야 하는 통상적인 철거과정이나 2004.10월 아파트관리소장 등의 확인내용에서 이 사건 종전주택에 대하여 2004.7.2.부터 전기·가스·수도 등의 공급을 중단하였다고 한 사실 등이나 2004.7월 임○○이 ○○동 ○○번지 아파트재건축정비사업조합(이하 “조합”이라 한다)으로부터 이주비를 수령하고 재건축정비사업시행에 따른 신탁등기 제반서류를 제출하여 같은 달 이 사건 종전주택을 조합을 수탁자로 하여 소유권이전(신탁)등기를 경료한 사실 등을 종합하여 보면, 이 사건 종전주택은 철거예정주택으로 이미 빈 주택일 뿐 만 아니라 철거시까지도 주택으로서 사용할 의사가 없는 것이 분명한데도 처분청에서 단지 멸실되지 않았다는 사유로 이를 1주택으로 보아 이 사건 공동주택에 대하여 취득세 등을 감면하지 않고 수납한 것은 잘못이 있다고 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2005. 4. 6.
행 정 자 치 부 장 관
결 정 서
위 당사자간 취득세 등 부과 사건에 관하여 2005년 1월 31일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.
주 문
처분청이 2004.7.22. 및 2004.7.23. 수납하여 징수 결정한 취득세 6,522,360원, 등록세 9,783,540원, 지방교육세 1,956,700원, 합계 18,262,600원을 취소한다.
이 유
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호, 토지 1299.9분의 26.401㎡, 건물 107.067㎡(전용면적 59.963㎡, 이하 “이 사건 공동주택”이라 한다)를 2004.6.22. (주)○○로부터 최초분양으로 취득한 다음 그 분양금액(326,118,000원)을 과세표준으로 관련 세율을 적용하여 산출한 취득세 6,522,360원, 등록세 9,783,540원, 지방교육세 1,956,700원, 합계 18,262,600원을 2004.7.22. 및 같은 달 23. 각각 신고납부하자 이를 수납하여 징수결정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 이 사건 공동주택을 최초로 분양받아 취득신고를 하면서 남편 임○○이 재건축정비사업 시행중인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “이 사건 종전주택”이라 한다.)를 소유하고 있으므로 1가구 1주택에 해당하지 않는다고 보아 취득세 및 등록세 등을 관련 시조례에 의해 감면받지 않고 납부하였으나, 국세의 경우 위 경우는 사실상 소유주택으로 보지 않는다는 국세심판원 결정사례(국세심판원 국심 제2004서593호, 2004.5.19.)를 인용하면서 이 사건 공동주택의 경우 감면 대상에 해당하므로 관련 시조례에 의해 취득세 등 50%를 감면하여 줄 것을 요구하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 시조례상 감면대상인 공동주택을 최초 분양받을 시점에 재건축정비사업중에 있는 철거대상주택을 소유하고 있는 경우, 멸실되지 않았으므로 1가구 2주택에 해당되는지의 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 서울특별시세감면조례 제13조제2항에서 분양할 목적으로 건축한 공동주택(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 취득세와 등록세를 감면한다고 한 다음 그 제2호에서 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다고 하고 있고, 그 제3항에서 제2항에서는 ‘1가구1주택’이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다)가 공동주택의 취득일(등록세의 경우 등기일) 현재 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다고 하고 있고, 소득세법시행령 제154조제1항에서 법 제89조제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다하면서 단서에 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 그 제1호의 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 등에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 하고 있으며, 그 제155조제16항에서 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 청구인은 1986.10.6. 남편 임○○이 재건축정비사업 시행중인 이 사건 종전주택을 취득하여 소유하고 있던 중 2004.3.17. 관련 재건축조합은 관할관청으로부터 이 사건 종전주택이 소재한 일원에 대하여 재건축사업시행인가(착공일 ‘05.1월, 사용승인예정일 2008.4월)를 받았고, 2004.6.22. 청구인은 이 사건 공동주택을 (주)○○로부터 최초분양 취득하였으며, 2004.6.28. 현재 주민등록표상 청구인은 이 사건 공동주택 소재지를 주소지로 남편 임○○을 세대주로 하여 세대원으로 되어 있으며, 2004.7.2. 위 임○○은 ○○동 ○○번지 아파트재건축정비사업조합(이하 “조합”이라 한다)으로부터 이주비를 수령하고 재건축정비사업시행에 따른 신탁등기 제반서류를 제출하였고, 2004.7.9. 관할관청에서는 이 사건 종전주택에 대하여 2004년도 재산세를 부과하였으며, 2004.7.16. 이 사건 종전주택을 조합을 수탁자로 하여 소유권이전(신탁)등기를 경료하였고, 2004.7.22. 및 2004.7.23. 청구인은 이 사건 공동주택에 대하여 처분청에게 취득세 등을 신고납부함과 동시에 소유권이전등기를 경료하였으며, 2004.10.20. 현재 관할관청의 건물대장내역서상 이 사건 종전주택은 철콘스라브구조로 76.5월에 신축된 아파트 43.01㎡로 기재되어 있고, 이 사건 종전주택에 대한 철거예정건물과 관련한 사실을 보면, 2004.10.20. ○○1단지관리사무소장 명의로 전기단전·수도폐수·도시가스 등을 2004.7.2. 철거한 사실을, 2004.10.21. ○○수도사업소장 및 ○○도시가스(주) 관리팀장 명의로 2004.7.2. 상하수도 폐수사실과 도시가스 공급을 중지한 사실을 각각 확인되고 있으며 조합의 재건축사업일정표에서 2004.5월부터 12월까지 동 재건축구역내 가구 이주작업을 실시하게 되어 있고, 2005.3월에 관할관청에게 관리처분인가신청서를 제출하게 되어 있으며, 2005.4월부터 6월까지 동 구역내 5,390세대 주택의 철거작업를 추진할 예정으로 되어 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 시조례상 감면대상인 공동주택을 최초 분양받을 시점에 재건축정비사업중에 있는 철거대상주택이 멸실되지 않고 소유하고 있어서 1가구 2주택에 해당하는 것으로 판단하고 감면받지 않고 신고납부한 것은 잘못이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 서울특별시세감면조례 제13조제2항에서 분양할 목적으로 건축한 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택(그 부속토지를 포함한다.)을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 100의 50을 경감한다고 하고 있고, 여기서 1가구1주택에 해당하는 여부는 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 상기 규모의 공동주택의 취득일(등록세의 경우 등기일) 현재 국내에 1개의 주택을 소유하여야 한다고 규정하고 있는 바, 이때 과세대상으로서 주택이라함은 그간 과세관청에서 실제 현황에 따라 과세하는 지방세법의 특성으로 인하여 취득시점에서 멸실되지 않고 사실상 존재하고 있으면 거주유무나 건물의 노후정도나 공부상 등재여부 등에 관계없이 주택이라고 하여 폐가와 가까운 것까지도 인정하여 왔지만, 도시주거환경정비를 위하여 국가 등에서 권장하고 있는 주택재건축 및 재개발사업 등의 경우에서의 철거예정주택은, 폐가의 경우가 대수선 등의 건축행위를 통해 주택의 기능을 회복할 수 있는 가능성이 상존하는 것과 달리, 비록 외형적으로 주택의 기능을 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 사용가치를 상실하고 단지 장차 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있어 그간의 과세관행과는 다르다고 볼 수 있는 것이고, 이렇게 주택재건축사업 등이 승인되어 빈 주택이 철거과정에 있는 것까지 멸실되지 않았다 하여 1주택을 보유한다고 하는 것은, 그러한 철거예정주택은 이미 사용가치 등을 상실한 채 장차 주택을 소유하게 되는 분양권으로서의 가치로 환원되었다 할 것인데도, 이를 1주택을 보유한다고 보아 관련세액을 부과하는 것은 실질과세의 원칙상 다소 무리가 있다고 할 것으로서, 청구인의 경우 남편 임○○이 2004.6월 이 사건 공동주택의 주소지에 전입하여 청구인과 함께 주민등록상 세대구성이 되어 있고, 세대주인 임○○이 1986.10월부터 소유하고 있는 주택재건축사업구역내에 이 사건 종전주택을 이 사건 공동주택을 취득할 시점까지 보유하고 있으며, 2004.7월 처분청에서 임○○에게 이 사건 종전주택에 대한 2004년도 재산세를 부과하고 있는 사실은 있으나, 주택재건축사업 등에서 철거예정주택은 관련법령에서 사업승인을 받고 사업을 착공하기 전까지 거주세대들을 이주시킴과 동시에 전기·수도·가스 등의 공급을 중단한 다음 철거하지만 주택이 다수인 경우에는 일괄적으로 철거하기가 기술적으로 곤란하여 일정 기간을 두고 차례로 철거하여야 하는 통상적인 철거과정이나 2004.10월 아파트관리소장 등의 확인내용에서 이 사건 종전주택에 대하여 2004.7.2.부터 전기·가스·수도 등의 공급을 중단하였다고 한 사실 등이나 2004.7월 임○○이 ○○동 ○○번지 아파트재건축정비사업조합(이하 “조합”이라 한다)으로부터 이주비를 수령하고 재건축정비사업시행에 따른 신탁등기 제반서류를 제출하여 같은 달 이 사건 종전주택을 조합을 수탁자로 하여 소유권이전(신탁)등기를 경료한 사실 등을 종합하여 보면, 이 사건 종전주택은 철거예정주택으로 이미 빈 주택일 뿐 만 아니라 철거시까지도 주택으로서 사용할 의사가 없는 것이 분명한데도 처분청에서 단지 멸실되지 않았다는 사유로 이를 1주택으로 보아 이 사건 공동주택에 대하여 취득세 등을 감면하지 않고 수납한 것은 잘못이 있다고 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2005. 4. 6.
행 정 자 치 부 장 관