제2007-753호
결 정 서
청 구 인 ○ ○ ○
○○도 ○○시 ○○동 414번지 ○○○○○(아) 104-504호
처 분 청 ○○도 ○○시장
위 당사자간 취득세 등 신고 및 납부 사건에 관하여 2007년 11월 12일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.
주 문
청구인의 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 2007.5.8. 주택재건축사업지역내 있는 ○○도 ○○시 ○○동 623번지 주공아파트 3동 203호 대지권 46.5㎡(지상건축물은 멸실, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 대한 조합원입주권을 취득하여 관리처분계획상의 감정평가금액(237,166,000원)을 과세표준으로 취득신고하자 관할관청이 발급한 부동산거래계약신고필증상 실제거래가액이 확인되므로 위 실제거래가액(300,000,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 6,000,000원, 농어촌특별세 600,000원, 등록세 6,000,000원, 지방교육세 1,200,000원, 합계 13,800,000원을 2007.5.8. 신고납부서를 발부하고 위 등록세 등은 2007.5.14.에, 위 취득세 등은 2007.5.30.에 각각 신고납부하자 수납하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 주택재건축사업지역내 있는 이 사건 부동산은 향후 재건축된 아파트 조합원입주권으로서 이러한 입주권의 취득가액은 건설교통부 유권해석에서 관리처분계획상의 감정평가금액(237,166,000원)으로 하여야 한다고 하는 데도 부동산거래계약신고필증상 실제거래가액(300,000,000원)으로 하여 취득세 등을 신고납부받은 것은 부당하다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 주택재건축조합원의 입주권을 취득하였을 경우 그 취득가액을 관리처분계획상 평가금액 및 부동산거래계약신고필증상 실제거래가액중 어느 가액으로 적용할 수 있는지 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 하고, 같은 조제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 하지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 하며, 같은 조제5항에서 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 및 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조제1항에서 거래당사자는 그 제1호의 토지 또는 건축물 및 그 제2호의 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 및 그 제3호의 주택법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다고 하고, 같은 법률 제27조의2에서 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다고 하며, 같은 법률 제28조제2항에서 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 하고, 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 보면, 2007.4.16. 청구인과 매도인 ○○○은 이 사건 부동산에 대하여 계약금액을 3억원으로 하여 부동산매매계약을 체결하였고, 2007.4.30. ○○도 ○○시장이 발급한 부동산거래계약신고필증에서 이 사건 부동산에 대하여 계약일 2007.4.16. 및 잔금지급일 2007.5.8. 및 물건금액 237,166,000원(기타란에 실제 거래가격이 삼억원으로 기재됨)으로 기재되어 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 주택재건축사업지역내 있는 이 사건 부동산의 취득가액은 관리처분계획상의 감정평가금액(237,166,000원)으로 하여야 한다고 하는 데도 부동산거래계약신고필증상 실제거래가액(300,000,000원)으로 하여 취득세 등을 신고납부받은 것은 부당하다고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제111조제1항, 제2항, 제5항 등에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 취득자가 신고한 가액으로 하지만 위 신고가액이 없을 경우 부동산신고거래법률 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득 등에 대하여는 사실상 취득가액을 인정하고 있고, 위에서 검증이 이루어진 취득이란 부동산신고거래법률 제27조제1항 등에서 부동산을 취득할 수 있는 권리(주택재건축조합원의 입주권 등)에 관한 매매계약을 체결한 때에는 거래쌍방이 공동으로 신고한 다음 검증절차를 거친 것을 말하고 있는 바, 청구인의 경우, 이 사건 부동산은 주택재건축사업지역내 있는 종전 멸실된 아파트로서 향후 재건축사업이 종료된 후 신축된 아파트의 입주권을 말하는 것이므로 부동산신고거래법률상 검증이 이루어진 사실상 취득에 해당하고, 그에 대한 취득가액은, 재건축아파트의 분양권을 매수한 자가 재건축주택조합에 신탁되어 있던 종전 노후 주택의 부속 토지를 취득한 경우, 취득세 및 등록세 등의 과세표준 산정에 있어서 위 부속 토지 자체의 면적을 기준으로 하여야 한다는 것(유사한 취지의 대법원 2004.8.20. 선고 2002두12984 판결)에 비추어, 건설교통부 유권해석과 같이 관련 법령에 의한 관리처분계획상의 감정평가금액으로 보아야 하지만 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득가액은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 등에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 하고 있으므로 위 감정평가금액을 초과하는 취득가액이 부동산거래계약신고필증과 같이 공적으로 인정된 자료에 의하여 입증된 경우는 매수인이 위 감정평가금액보다도 높더라도 취득과 관련된 특별한 사정(프리미엄 등 내재)에 의하여 그 초과된 가액을 기꺼이 지불하겠다는 것으로 보아야 함이 경험칙상 상당하다고 할 것으로서, 이 사건 부동산에 대하여 관리처분계획상 감정평가금액보다 높은 실제거래가격이 관할관청에서 검증받은 부동산거래계약신고필증상에서 확인되는 이상 처분청에서 실제거래가격을 취득가액으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2007. 12. 26.
행 정 자 치 부 장 관