제2006-194호
결 정 서
위 당사자간 재산세 등 부과 사건에 관하여 2006년 3월 6일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다.
주 문
청구인의 심사청구를 기각한다.
이 유
1. 원처분의 요지
처분청은 김○○외 95명(이하 “청구인”이라 한다)이 2005.6.1. 현재 주택법 제42조제2항 등에 의하여 리모델링공사 중에 있는 서울특별시 ○○구 ○○동 775-1번지 ○○○○아파트(이하 “이 사건 아파트”라고 한다)에 대하여 주택으로 보아 지방세법 제180조제3호 및 같은 법 제181조 등의 규정에 의하여 2005년 정기분 재산세 69,102,700원, 도시계획세 29,435,460원, 소방공동시설세 1,199,760원, 지방교육세 13,819,980원, 합계 113,557,900원을 2005.7.11. 및 2005.9.9. 각각 부과고지하였다(세부내역 붙임참조).
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 이 사건 아파트는 리모델링조합이 설립되어 주택법령에 의하여 리모델링행위허가를 득한 다음 조합원전체가 다른 곳으로 이주하고 2004.8.10. 착공한 후 2005.9.1. 사용승인 받았는데, 이러한 리모델링공사는 아파트의 주요골조인 기둥 및 보 및 스라브만 남기고 모든 벽체 물론 주거시설을 철거한 다음 아파트의 구조를 변경하거나 증축하는 것이므로 이는 재건축아파트와 같이 건설중인 아파트에 해당되어 주택으로서의 기능을 상실한 것이어서 지방세법 제180조제1항제3호의 주택으로 볼 수 없는데도, 처분청에서는 실제 조사에 의하여 주택기능의 존재여부를 살펴서 재산세를 부과하지 않고, 단지 공부상 주택으로 되어 있다는 사실과 국세청 기준시가가 고시된 사실 등을 가지고 부과한 것은 실질과세의 원칙에 위배되었을 뿐만 아니라 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 보유세라는 특성 때문에 리모델링중인 아파트에 대하여 재산세를 부과한다면 결국 이는 입주권에 대하여 재산세를 부과하는 모순이 발생하므로 이 사건 재산세 중 주택분에 대하여는 취소되어야 한다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 2005년도 과세기준일 현재 주택법령상 리모델링공사 중에 있는 아파트에 대하여 그 중 주택분에 해당하는 재산세를 부과하는 것이 적정한지 여부에 있다 하겠다.
먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제180조제3호에서 주택이란 주택법 제2조제1호의 규정에 의한 주택이라고 하고 있고, 주택법 제2조제1호에서 "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 하고 있고, 그 제2호에서 "공동주택"이라 함은 건축물의 벽·복도·계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 하고 있으며, 그 제9호에서 "주택조합"이라 함은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 그 라목의 리모델링주택조합(공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합) 등의 조합을 말한다고 하고 있고, 그 제13호에서 "리모델링"이라 함은 제42조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위를 말한다고 하고 있으며, 같은 법 제42조제2항에서 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위 등을 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함한다)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 하고 있고, 건축법 제2조제1항제9호에서 "건축"이라 함은 건축물을 신축·증축·개축·재축 또는 이전하는 것을 말한다고 하고 있으며, 그 제10호의 "대수선"이라 함은 건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선·변경 또는 증설하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다고 하고 있고, 그 제10의2호의 "리모델링"이라 함은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말한다고 하고 있으며, 건축법시행령 제3조의2에서 법 제2조제1항제10호 본문에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다고 하고 있? 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조제1항에서 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 건설교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다고 하고 있으며, 같은 조 제17조제1항에서 건설교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사·산정하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 하나, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 건설교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우를 제외한다고 하고 있고, 같은 조 제8항에서 제4조·제7조·제8조(다만, 제2항 후단의 "제3조 및 제5조의 규정"은 "제17조제1항 내지 제3항, 제5항 및 제6항"으로 한다) 및 제14조의 규정은 제1항 본문의 규정에 의한 공시의 경우에 이를 준용한다고 하고 있으며, 같은 법률시행령 제40조제1항에서 법 제17조제1항 단서에서 "국세청장이 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우"라 함은 국세청장이 그 제1호의 아파트 및 그 제2호의 165제곱미터 이상의 연립주택의 어느 하나에 해당하는 특정지역의 공동주택에 대하여 소득세법 제99조제1항제1호 라목 단서와 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제4호 단서의 규정이 정하는 바에 따라 기준시가를 결정·고시하는 경우를 말한다고 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2004.1.14. 이 사건 아파트를 리모델링하기 위하여 관할관청으로부터 ○○○○아파트14동리모델링주택조합 설립인가를 받았고, 2004.4.24. 위 조합은 관할관청으로부터 리모델링 사업시행행위허가를 받았으며, 2004.5월까지 이 사건 아파트의 기존세대는 전부 다른 곳으로 이주완료하였고, 2005.5.2. 국세청에서 이 사건 아파트의 기준시가를 고시하였으며, 2004.8.10. 시공사인 ○○물산(주)는 리모델링 공사를 착공하였고, 2005.9.1. 이 사건 아파트에 대하여 리모델링공사 사용검사를 받은 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.
이에 대하여 지방세법 제180조제3호 및 같은 법 제181조에서 재산세과세대상으로 주택법 제2조제1호의 규정에 의한 주택 등으로 한다고 하고, 여기서 주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다고 하고 있는 바, 청구인은 이 사건 아파트는 주택법령에 의한 리모델링 공사 중에 있어서 주택의 주요 구조부만 남긴 채 모든 것을 철거할 뿐만 아니라 구조변경 및 증축하는 것이므로 신축 중인 아파트와 유사하다고 주장하나, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니다(대법원99두110, 2001.04.24.)라고 하는 그 특성에 비추어, 이는 과세대상인 재산의 소유사실에 대하여 과세하는 것으로서 일종의 시점보유과세의 성격을 가지고 있고, 조세분류상 수익세 또는 보유과세로 분류되는 시군구의 독립세로서, 이러한 재산, 특히 주택이 과세대상이 되려면 납세의무자가 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있음을 전제로 하면서 제반 용도구조 등을 실제현황에 따라 적용하면 되는 것으로서, 이 사건 아파트와 같이 리모델링공사 중에 있는 경우, 건축법 제2조제1항제9호 및 제10호 및 제10의2호에서 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축 또는 이전하는 것을 하고 있고, 대수선이라 함은 건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선·변경 또는 증설하는 것이라고 하고 있으며, 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말한다고 하고 있는데, 여기서 건축행위는 신축재축 등과 같이 기존 건축물이 없는 곳에 새로이 짓거나 기존 건축물을 철거 또는 멸실되어 다시 건축물을 건립하는 것 이외는 나머지는 기존 건축물내에서 면적을 증가하거나 노후화 억제 및 기능향상 등을 위하여 보강변형 등의 행위를 하는 것이므로 신축재축 등과 같은 건축행위에 대하여는 기존 건축물이 당초부터 존재할 여지가 없어서 그 신축 중인 경우는 재산세 과세대상으로 볼 수 없다고 하지만 기타의 경우는, 비록 기존 건축물이 주요 구조부만 남겨놓은 채 전부 또는 일부 철거하여서 공사기간중 그 기능을 상실하였다하더라도, 기존 건축물이 있는 가운데 이루어진 건축행위이고, 공사가 완료전에는 등기부등본 등 제반 공적장표상에 기존 건축물의 존재에는 변동이 없음은 물론 이러한 건축물에 대한 재산가치를 부정한다고 보는 것은 사회통념상 무리가 있다고 할 것이며, 또한 이러한 때에도 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의거 국세청기준시가가 공시되는 것이므로, 새로이 건축물을 신재축하는 것 이외의 대수선 등의 건축행위를 진행하고 있는 때는 기존 건축물을 기준으로 재산세과세대상으로 삼아야 하는 것이 합리성이 있다고 할 것으로서, 청구인의 경우, 이 사건 아파트를 주택법 제42조 등의 규정에 의하여 관할관청에 허가를 받고 약 16개월 동안 전세대가 이주 후 리모델링 공사를 한 것인데, 이러한 공동주택의 리모델링 공사는 일반 주택의 그것과 달리 다수의 이해관계인이 있어서 그 사업을 원활히 하기 위하여 특별히 주택법령에 제반 규정을 마련한 것일 뿐 조세형평상 실질은 건축법상 개별주택의 리모델링 행위와 다를 바가 없다고 할 것이고, 특히, 2005.5월 국세청에서 이 사건 아파트의 기준시가를 고시하였는데도 별도의 이의신청절차를 거치지 아니한 이상 처분청에서 이 사건 재산세 등을 국세청기준시가를 적용하여 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2006. 5. 29.
행 정 자 치 부 장 관