부동산 취득세 신고는 이렇게!

1. 부동산을 취득하면 취득세를 신고납부 해야 합니다.

부동산을 취득하면 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고납부 해야 합니다.

이때 적용해야 할 과세표준은 취득자가 신고한 가액이 되고, 신고한 가액이    시가표준액에 미달한 경우에는 시가표준액이 과세표준이 됩니다. 다만 다음    몇 가지 경우에는 사실상 취득가격이 과세표준이 됩니다.

○ 사실상 취득가격을 과세표준으로 하는 경우는 다음과 같습니다.

① 국가, 지방자치단체 등으로부터의 취득

② 외국으로부터 수입에 의한 취득

③ 법인장부, 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 취득

④ 공매방법에 의한 취득

⑤ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득

2. 취득세 신고시 가장 중요한 것은 과세표준을 결정하는 것입니다.

취득세의 과세표준은 부동산 등 취득세 과세물건을 취득하기 위하여 지급한 직접비용과 간접비용을 합한 금액이 되며, 지금부터 취득세 및 등록세의 과세표준이 되는 비용들을 알아보도록 하겠습니다.

○ 취득가격에 포함되는 비용은 다음과 같습니다.

① 건설자금이자 등

- 건설자금이자는 기업회계기준에 따른 회계처리방법(자산계정, 비용계정)에 관계없이 취득세 과세대상 물건 취득비용에 충당한 이자, 대출취급수수료, 약정수수료 등

② 할부이자 등

- 할부 또는 연부로 취득하면서 발생하는 이자 및 대금지체로 지급한 연체료는 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 제외

③ 법령에 따라 의무적으로 부담하는 부담금

- 과세물건 취득을 위하여 관계법령에 의하여 의무적으로 부담하는 비용

예) 대체산림조성비, 농지보전부담금, 광역교통시설분담금, 하수도원인자부담금 등

④ 용역수수료

- 과세물건 취득을 위한 법률자문, 경영관리, 금융자문, 중개 등 용역비용

예) 중개수수료, 부동산신탁수수료, 대리사무비용, 지적측량수수료, 감정평가수수료, 안전진단용역비, 교통․환경영향평가용역비 등

⑤ 조건 부담액, 채무인수액

- 취득대금 외에 당사자간 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액

예) 양도소득세, 재산세 등 부담액

○ 취득가격에서 제외되는 비용은 다음과 같습니다.

① 판매․관리비 및 광고비용

- 판매비와 관리비, 건축물 분양을 위한 광고비 등 취득물건의 판매를 위한 비용

예) 분양대행수수료, 광고선전비(신문, TV, 잡지 등 분양광고비), 홍보비 등

② 시설물 이용료

- 한전 등에서 건물입구까지 전기, 도시가스, 수도인입비 등 시설물 이용에 따른 비용

③ 별개의 권리에 관한 보상적 비용

- 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용

예) 영업권손실 보상금, 지장물보상금, 묘지이장보상금, 이주보상비 등

○ 취득세의 과세표준은 입법정책상 중요소만 열거하고 있으므로 구체적인 요소는 납세의무자가 판단하여 신고납부 하셔야 합니다.

3. 부동산 취득신고 시 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

가. 부동산 매매(증여포함) 취득 신고 시

목 록	내용(확인사항)	비 고
취․등록세 신고 및 자진납부세액계산서	세액입력 및 위임장 작성 확인	구청신고장소에 비치 홈페이지에 양식 게재
부동산매매(증여)계약서	잔금지급일자․중개업자 확인
부동산거래계약신고필증	부동산 취득가격 확인
계정별 원장	토지, 건물, 지급수수료 등 사실상 취득가격 확인
부동산이용계획서	본․지점 사무실 및 임대여부 확인	별도양식
법인등기부등본	법인설립일, 목적사업 확인 등
사업자등록증	지점설치여부, 업태확인

나. 비과세․감면 취득 신고(청) 시

목 록	내용(확인사항)	비 고
지방세비과세(감면)신청서	비과세감면법령 확인	구청 신고 장소에 비치 홈페이지에 양식 게재
법인설립 관련 서류	비과세․감면 요건 적합여부 판단	설립인가증, 기업부설연구소 등록증, 벤처기업확인서 등
매매(증여)시	매매시 제출할 서류 참조
신축(증축,대수선)시	신축시 제출할 서류 참조

다. 부동산 신축(증축, 대수선 포함) 취득 신고 시

목 록	내용(확인사항)	비 고
취․등록세 신고 및 자진납부세액계산서	세액입력 및 위임장 작성 확인	구청신고장소에 비치 홈페이지에 양식 게재
신축건물신고서	과세표준 일괄정리	별도양식
신축건물사용계획서	본점사용여부 및 면적확인	별도양식
부대시설내역서	전산입력자료	별도양식
공사비내역서	공사세부내역 확인
공사(분양)원가명세서	공사기간 중 공사원가 총괄표
계정별 원장	취득가격 확인	공사원가명세서상 계정(재료비, 노무비, 경비, 외주비 등) 자산계정(토지,건물,건설중인자산 등) 부채계정(장․단기차입금) 비용계정(지급수수료,이자비용, 세금과공과 등)
취득부대비용자료 (각종 부담금,용역비)	신축에 따른 부대비용 확인	계약서, 원장, 세금계산서, 영수증 등
법인등기부등본	법인설립일, 목적사업 확인
사업자등록증	지점설치여부, 업태확인
신축관련계약서 일체	신축과 관련된 일체의 계약서 및 변경계약서 확인	도급계약서, 설계감리계약서, 엘리베이터계약서, 취득자금조달계약서, PF계약서, 신탁계약서, 기타 별도용역계약서 등

※ 신축건물에 대한 취득세 등을 신고하면서 공사비 정산 등으로 과세표준액을 정확하게 신고하지 못하였을 때에는 지방세법 제71조에 의거 수정신고 하여야 함.

4. 건물 신축에 따른 취․등록세 신고시 과세표준 확인사항

○ 건축물을 신축한 후 취․등록세를 신고할 때에는 다음 사항이 과세표준에 포함되었는지 여부를 확인하여야 합니다.

공사 관련 비용	과세표준 포함여부	비 고
기존건축물 철거비, 철거용역비	포 함	세정-154(2005.1.11)
환경․교통․지하철영향평가용역비	포 함	세정-2653(2005.9.12)
지질조사, 지구단위계획용역비	포 함	신축전 부대비용
분양보증보험료	포 함	감심2008-113(2008.4.18)
건축 관련 조세 (인지세, 면허세, 공사현장 사업소세)	포 함	취득세, 등록세, 재산세 제외
산재보험료, 고용보험료, 국민건강보험료 등	포 함	지방세운영-128(2008.6.18)
광역교통시설부담금	포 함	지방세심사 2006-1054 (2006.11.27)
하수처리시설부담금, 하수도원인자부담금	포 함	지방세정팀-2007(2006.5.18)
과밀부담금, 기반시설부담금, 학교용지부담금	포 함	건축주 원인자 부담금
대체산림조성비, 농지(산림)전용부담금	포 함	건축주 원인자 부담금
대출취급수수료 등(PF수수료)	포 함	2008지326(2008.8.12)
건설자금이자	포 함	재고자산도 포함
신탁수수료, 대리사무보수료	포 함	취득부대비용인 용역수수료임
가구, 새시 등 부착되는 옵션품목 설치비	포 함	탈부착가능별도품목 제외
견본주택비(모델하우스)	미포함	1년 초과 판단, 별도취득대상
분양광고비	미포함	세정-1280(2005.6.21)
단지 내 포장공사비, 조경공사비 (단, 지목변경시 취득세 부과)	미포함	세정-1280(2005.6.21)
미술장식품, 조각품	미포함	세정-1280(2005.6.21)
전기․수도․도시가스 인입비	미포함	지방세정팀-2007(2006.5.18)
개발부담금	미포함	지방세해석운용매뉴얼111-1
하자보수충당금, 퇴직급여충당금	미포함	세정-45(2005.12.13)

신축건물 취․등록세 과세표준 신고서

신축건물소재지 :

건   축    주 :

시   공    자 :

건축물총연면적 :

건축물의  용도 :

공 사 내 역	금 액	비 고
공 사 금 액 (부가가치세 제외)
설계비 및 감리비 (부가가치세 제외)
부대공사비용		인테리어 및 엘리베이터공사 등 건축공사 외 별도계약 공사비용
건축관련 조세 및 공과금		공사현장 사업소세, 면허세 도로점용료 등
건축주 원인자부담금		신축 과세표준 확인사항 참조
건설자금이자		준공 전까지 건축에 소요된 자금 이자비용 및 지급수수료 등
기타 신축부대비용		철거비, 용역비, 보험료, 수수료 등 신축 과세표준 확인사항 참조
등기,등록 법무사 비용
소 계(①)
공사 제외 비용		신축 과세표준 확인사항 참조
소 계(②)
합 계(①-②)

※ 신축건물 사용계획서, 공사 관련 계약서 및 공사비내역서, 법인장부 등 첨부

※ 공사 제외비용 세부내역은 별도 작성

2014.  .  .

신고자 :               (인)

구청장 귀하

신축건물 사용계획서

(단위 : ㎡)

층별	전용면적	공용면적	면적합계	사용계획		비고
				직접사용	임대
지하 2층
지하 1층
1층
2층
3층
․
계

※ 비고란에 사용용도 기재(예) ○○부서, ○○매장, 공실, 임차인 명 등)

2014.  .  .

신고자                   (인)

구청장 귀하

《 부대시설 자료제출 양식 》

○ 위치 : 서울시 ○○구       동      번지      호

○ 엘리베이터 (01)

종 류	분당속도	사용층수	인 원	대수	용 도	제작회사
			인용

※ 종류 : 승용교류기어드형, 승용직류기어드형, 승용직류기어레스형, 화물용교류형, 자동차교류형, 식당교류형,  병원교류형, 자동차용수직순환방식, 승용가변전압가변 주파수방식(AC-GD), 승용가변전압가변주파수 방식(AC-GL)

※ 용도 : 승객용, 비상용

※ 규모 : 승용-인원(명), 화물․자동차․식당용․병원용․교류형- kg

○ 에스컬레이터 (02)

유효폭	스텝폭	충 고	대 수	설치년도	수송능력
					명/시간

※ 유효폭 : 1,200㎜, 800㎜

※ 스텝폭 : 1,004㎜, 604㎜

○ 20KW이상 발전시설 (03)

용량(KW소수2자리까지)	대 수	설치년도	제작회사	비 고

○ 난방용 보일러 (04)

종 류	면적(규모)	설치년도	대 수	비 고
	㎡

※ 종류 : 직접증기난방, 직접온수난방, 온풍난방(온풍로식, 코일식), 중앙닥트식, 중앙유니트식

※ 용도 : 사무실, 은행, 병원(종합,단과), 백화점, 점포, 호텔, 다방 등

○ 목욕탕용 보일러 (05)

종 류	면적(규모)	설치년도	대 수	비 고
	㎡

※ 종류 : 공동탕, 한증막, 가족탕, 터키탕, 사우나탕 등

○ 냉방기계(7,560Kcal 이상 에어컨) (06)

용량(R/T.소수2자리까지)	대 수	제작회사	설치년도	비 고

○ 부착된 금고 (07)

종 류	대 수	설치년도	문의두께	문의가로	문의세로
			㎝	㎝	㎝

※ 종류 : 편개형후면철판, 편개형후면유리, 양개형후면철판, 양개형후면유리, 크랑크후면 철판, 크랑크형후면유리, 크랑크형스테인레스, 스텐전동식슬라이딩, 스텐편개

○ 주유시설 ․LPG충전시설(08)

제조회사	종 류	단․복식	속 도	대 수	조 수	탱크용량	탱크재질	탱크개수

※ 용량 : 주유기용량(D/M소수2자리까지)  L.P.G용량(㎥ 소수2자리까지)

※ 종류 : NEW MASTER, OVER HEAD, DISPENSER형. 전자식주유기형, 고정식,이동식 등

※ 속도 : 저속, 고속

○ 수조(물탱크) (15)

종 류	용 량	설치년도	개 수	비 고

※ 종류 : 철판탱크(원형, 각형), 철골탱크(고가수조), 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조, 화학제품(FRP 등), 토조 및 합성고무, SMC 등

○ 저유조(16)

종 류	용량	설치년도	비고

※ 종류 : 소형(철판원형, 철판각형, 철근콘크리트조, 기타)  대형(철판, 기타), LPG특수저장소, 지하암거

※ 용량 : 소형 - ㎡,  대형 - 배럴(소수2자리까지)

○ 옥외하수도 (20)

종 류	구 경	길 이	설치년도	비 고
	㎜

※ 종류 :  흄관(금속조), 화학제품, 철근시멘트, 오지관(토조)등

○ 맨홀 (20)

종 류(규격)	재 질	개 수	비 고

※ 종류(규격)  : 1 = 1,000×1,000×1,200㎜,         2 = 1,200×1,200×1,200㎜

※ 암거 : 3 = 830×1,026㎜, 1,670×1,456㎜

※ 재질 : 금속조. 철근콘크리트조등

○ 지하수

판정방법	구 경	깊 이	설치년도	갯 수
	인치

※ 관정방법 : 기계관정, 인력관정

○ 기계식 주차시설

종 류	제작회사	설치장소	사용단(층)수	2단식
		옥내 ․옥외	단식(층)	단순.경사.승강

※ 종류 : 수평순환.다층순환.다단식.수직순환(사용층수기재).2단식은 단순.경사.승강에 ○표

○ 인텔리젼트 빌딩 시스템

종 류	냉․난방 시 설	급․배수 시 설	방 화 시 설	방범시설	기 타	비 고
자동관리여부

※ 위 시설중 중앙집중식으로 통제 운영되며 컴퓨터등에 의하여 자동제어 되고 있는 시설에  대하여 해당란에 ○표를 하고 각 시설의 제작회사 사양서를 첨부합니다.

부동산 이용계획서

물 건 지 :

소 유 자 :

상기 부동산을               용도로 이용할 계획입니다.

2014.  .   .

신고자            (인)

구청장 귀하