공동주택 전용면적 불법확장에 따른 감면여부 질의

<질의>

무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급을 정부가 건설회사를 통하여 공급하여 서민들의 내집마련의 기회를 손쉽게 장려를 하고 있는데 오히려 건설사가 완전 분양을 목표로 건설사의 이익만 목전에 두고 공동주택(아파트)을 신축시부터 입주민들의 편리를 위장하여 일부 지방에서 공공연하게 막대한 지방세를 탈세하고 임대아파트 임대의무 기간 후 실제로 분양 받을 임대아파트 실수요자에게도 부담하지 않아도 될 취득세, 등록세를 부담하게 하고 있는 현실을 질의하오니 검토하시어 답변하여 주시기 바랍니다.
제가 알고 있는 것으로는 공동주택의 경우 국민주택 규모의 전용면적 60㎡ 이하와 85㎡이하 공동주택의 경우 1995년부터 2001년까지 최초 취득자인 건설회사가(특히 임대주택)토지를 취득하는 시기에 취득세와 등록세를 공동주택 사업 승인 후 공동주택의 부속 토지의 취득세와 등록세를 감면해주도록 관련세법과 자치단체의 조례 등에 규정되어 있고 건설회사가 임대주택 의무보유기간 후 실 수요자에게 분양시 최초 분양을 받는 분양자에게도 토지 및 건물에 취득세와 등록세를 면제 및 감면해주는 것으로 알고 있는데 공동주택 분양 카다로그와 평면도처럼 일부 공용부분을 공동주택 신축시부터 당초 공용부분을 전용 부분과 구분없이 확장하여 실제 사용전용 면적이 60㎡~85㎡ 초과하여 확장하여 공용부분을 전용부분으로 전용하여 사용할 목적으로 난방시설, 단열시설 등을 시설하여 입주자에게 공급하여 입주 개시 때부터 사용할 경우도 등록세와 취득세가 면제 및 감면 대상이 되는지 명확한 회신바라며 만약 면제 대상이 되는 공동주택에 해당되지 않는다면 그동안 면제받았던 취득세와 등록세를 추징할 계획은 어떠하신지도 답변해 주시기 바랍니다.


<회신> 세정-63, 2005. 1. 5

구광주광역시세감면조례(2004. 1. 1 조례 제3238호로 개정되기 전의 것) 제13조제1항에서 임대주택법 제2조 제4호에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양 받는 경우 당해 공동주택에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다고 규정한 다음, 그 제2호에서 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고, 지방세법시행령 제73조 제1항에서 유상승계취득의 경우에는 사실상 또는 계약상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 규정하며, 동조 제4항에서 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 본다고 규정하고, 동법시행령 제77조에서 부동산 등에 있어서는 공부상의 등재 또는 등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다고 규정하고 있습니다.
귀문의 경우 건축법 제18조 및 제21조의 규정에 의거 건축주가 설계도대로 건축물을 시공하여야 건축물의 사용승인을 받을 수 있는 것이므로 공동주택을 신축하면서 당초 설계도와 달리 전용면적을 불법 확장할 경우 원칙적으로 사용승인을 받을 수 없다 하겠으나, 취득일(사용승인서 교부일ㆍ사실상 사용일ㆍ임시사용승인일 또는 잔금지금일)전에 공동주택의 전용면적이 불법 확장 건축된 사실이 명백히 입증된 경우 지방세법시행령 제77조의 규정에 의거 취득 당시의 당해 물건의 현황에 의거 취득세의 감면여부가 결정되어야 하는 것이 원칙입니다.