지방세 취득세와 계약해제의 입증방법과 주변 잡설...

산골아저씨 2008.05.14 13:45 조회 수 : 5417

 

  취득세의 기본논리는 취득이 완료된 이후에는 당연무효가 아닌 한 취득 이후의 행위로 취득세 납세의무를 소멸시킬 수 없다는 것이다. 다만, 예외적으로 일정 경우에(사실상 취득 여부가 명백하지 않은 경우) 일정 방법에 의한 입증시 취득으로 보지 않는 조항을 두고 있을 뿐이다.

  현행 지방세법에서 유상승계취득시 계약상 잔금지급일로부터 30일 이내에 민법 제543조 내지 546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서․인낙조서․공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득으로 보지 않는다고 하고 있다. 30일 이내에 세무부서에 증빙서류를 제출하라는 것이 아니라 30일 이내에 계약해제된 사실이 입증되면 된다는 것이다. 즉, 공증일이 30일 이내면 세무부서 제출을 그 이후에 해도 된다는 것이다(간혹  30일 이내에 공정증서를 제출하야 한다는 분들이 있어서....).


1. 계약해제를 통한 취득 아님이 인정되는 경우

 모든 유상승계취득이 위와 같은 방법으로 취득 아님이 인정되는 것은 아니고, 지방세법상 사실상 취득가액이 인정되는 경우 중 4가지 유형(법인장부, 판결문, 국등으로부터의 취득 등)은 제외되는 것이다.
 "계약해제를 통한 취득 제외 인정대상"에 사실상 취득가액을 인정하는 취득유형을 포함하지 않는 이유는 취득이란 것이 사실상 잔금지급이 이루어지면 성립되는 것으로서 이후 해제 등의 행위로 이를 무효화할 수 없음이 원칙임을 볼 때 당연한 것이다. 또한, 사실상 취득가액을 인정하는 취득 유형에 있어서는 실제 취득 여부는 사실 확인을 통하여 판단할 수 있고 사실상 취득이 이루어지지 않았다면(잔금 미지급 등) 취득세를 부과대상에서 제외할 수 있는 다른 방법이 있기 때문에 위의 방법이 의미가 없는 것이다.


  다만, 사실상 취득가액이 인정되는 경우라 하더라도 “실거래가 신고제에 의한 취득”은 지방세법상 사실상 취득가액을 인정하는 경우지만 현실적으로 실제 잔금지급일 등을 객관적으로 명확하게 확인할 수 없기 때문에 심사결정 등을 통해 실무상 계약해제방법을 인정하여 오다가 2007년부터 지방세법 시행령을 개정하여 실거래가 신고제에 의해 사실상 취득가액이 인정되는 취득의 경우도 명확하게 계약해제를 통해 취득 아님이 인정되는 범위에 포함하고 있다.


 현행 지방세법은 무상승계취득의 경우도 30일 이내에 등기․등록을 하지 않고 계약해제된 사실이 화해조서․인낙조서․공정증서 등에 의해 입증된 경우 취득한 것으로 보지 않고 있다. 상속의 경우도 인정하고 있는데 상속 취득은 현행 유권해석상 상속포기의 방법 또는 상속재산분할 재협의를 통하여도 당초 취득을 무효화하는 것이 가능함에도  계약해제방법에 포함한 것이 의문이고, 그리고, 상속의 경우를 포함한다고 해도 현실적으로 장례 등 사후정리기간을 생각하면 30일 이내에 부동산정리를 하는 것은 어려울 것이다. 시간적 여유를 더 주워야 할 것이다.


2. 계약해제와 등기 여부

 무상승계취득의 계약해제는 등기 전이라는 문구가 있으나, 유상승계취득의 계약해제 조항에는 등기 전이라는 문구가 없다. 그렇다고 하더라도(있으면 좋겠지만) 본 조항이 사실상 취득이 이루어진 경우(잔금지급, 등기완료등)에 취소하는 것을 인정하는 것이 아니라 사실상 취득 여부가 불분명한 개인간 거래에 대한 보완적 성격의 조항이라는 점을 감안하면 잔금지급 전이라도 등기가 이루어지면 취득으로 보는 현행 지방세법상 등기 이후(취득 완료 이후)의 계약해제는 유상이든 무상이든 취득세 납부대상이 되는 것이다.


3. 인정되는 계약해제의 원인

 모든 원인의 계약해제가 인정되는 것은 아니다. 실무적으로 공정증서 여부만을 확인하고 있으나, 조항상으로도 계약해제의 원인은 민법 제543조 내지 546조의 원인으로 인한 계약해제만을 인정함을 명확히 하고 있다. 위 민법 조항은 채무불이행, 이행지체 등에 관한 내용으로서 즉, 쌍방이 모두 자신들의 채무 등을 이행을 하여(대금 완납, 부동산의 명도 등) 취득이 완료되었다면 이후 다른 사유로 계약해제한 것은 취득세 제외대상이 될 수 없을 것이다.

(근데 다른 이유로 계약해제되는 경우도 있는 것인가? - 단순 변심?)

4. 인정되는 계약해제의 방법

 현행 규정상 계약해제의 방법으로 “화해조서․인낙조서․공정증서 등”이라고 규정하고 있고, 유권해석을 통하여 검인계약서 취하원을 인정하였다가, 실거래가신고제 시행 이후 실거래가 신고서 취하원을 인정하고 있다.

납세자의 입장에서는 금전적으로 부담이 가장 적은 방법을 선택할 수 밖에 없고, 따라서 실거래가 신고제 시행 이전에는 검인계약서 취하원을 제출하는 방법이 가장 손쉬울 것이나, 현실적으로 대부분의 지적관리부서에서는 검인계약서 취하 처리에 대한 법적 근거가 없다는 이유로 검인계약서 취하원의 접수 자체를 하지 않음에 따라 대부분 납세자들은 공정증서를 이용하였다. (검인계약의 경우 내용 등에 변경이 있는 경우 다시 검인을 받는 방법으로 관리하고 있었고, 거래 자체가 취소된 경우 별도로 거래 당사자가 지적부서에 거래 취소에 대한 신고를 할 필요가 없었다).


 공정증서는 납세자 입장에서는 비용이 상대적으로 커서 민원의 원인이 되곤 하였으나, 다행히 실거래가 신고제 이후에는 실거래가 신고 취하원의 제출이 가능해짐에 따라 민원의 상당 부분이 없어지게 되었다. 다만, 실거래가 신고대상에서 제외되는 무상취득의 경우는 실거래가신고서 취하원을 이용하는 방법이 불가능함에 따라 이전과 마찬가지로 공정증서를 이용한 계약해제를 입증해야 하는데, 비용문제나 무지(공정증서와 사서증서의 차이에 대한) 등으로 인하여 사서증서의 인증서류를 제출하는 경우가 있다(물론 인정하지 않는다).


5. 사서증서의 인증서를 인정하지 않는 이유

 우선 지방세법상 입증방법으로 되어 있는 “화해조서․인낙조서․공정증서 등”이라는 문구를 “열거”로 볼 것인가, 아니면 “예시”로 볼 것인가 하는 문제부터 살펴봐야 할 것이다. 당연히 예시조항이어야 한다. 뭐, 대단한 이유가 있는 것이 아니라 열거조항이라고 한다면 검인계약서 취하원이나 실거래가 신고서 취하원은 위에 해당하는 것이 아니기 때문에 인정할 수 없는 것이다. 따라서 위 조항은 예시적 조항으로 봐야하며 예시적 조항이라 한다면 예시되지 않은 입증방법으로 어디까지 인정할 것인가 하는 문제가 남는다.


 행자부 심사결정에서는 위 조항의 취지를 “사인간의 거래에 있어 사실상 잔금을 지급하였는지 여부는 제3자가 명확하게 파악하기 어려운 경우가 많으므로 계약상 취득시기를 사실상 취득시기로 의제한 것”으로 보고, 잔금 미지급 또는 계약해제 등으로 취득이 아님을 입증하기 위하여는 제3자가 확인 가능한 공정증서․인낙조서․화해조서 등으로 입증하여야 한다“고 하여 제3자의 확인 가능성에 무게를 두었고(이러한 이유라면 검인계약 취하원 또는 실거래가 취하원의 인정 또한 수긍이 가는 것이다), 사서증서의 인증은 당사자에 의하여 작성된 사서증서를 공증인이 당사자의 서명이나 날인의 진접성립을 증명하는 것이고, 증서에 기재된 의사표지 내지 계약의 진정성립을 증명하는 것은 아니기 때문에 인정할 수 없다는 취지의 결정을 하였다. 비록 사서증서를 입증방법의 하나로 인정하지는 않았지만 위 조항을 열거조항으로 본 것은 아니라 할 것이고, 계약해제 형식이 아니라 내용의 진정성과 제3자의 확인가능성에 논거를 둔 것으로 수긍이 가는 해석이라 할 것이다. 민원인 입장에서는 단순히 취득세를 납부하지 않기 위한 요식행위로 볼 수 있으나, 엄연히 당사자간의 거래, 그것도 상당히 중요한 부동산거래의 취소에 대하여 위와 같은 형식을 갖추는 것이 제3자가 볼 때 계약해제의 진정성을 인정할 수 있다 할 것이다.

(사서증서란 사인이 작성한 문서를 말하는 것으로 이를 공증인이 인정한 것은 사서증서가 아니라 사서증서의 인증이라고 하는 것이 맞을 것이다.)



사 족

취득세에 있어서 계약해제의 진정성을 어디까지 인정해야 할 것인가?

현실적으로 검인계약서 취하원이나 실거래가 신고 취하원은 그 내용을 보면 대부분 쌍방의 합의를 원인으로 하고 있지 구체적인 원인이 무엇인지를 기재하지 않고 있다. 그리고 사서증서의 인증 또한 그 내용의 진정성까지는 증명하지 않는다 하더라도 거래 당사자가 공증을 통하여 계약을 해제한다는 사실 자체는 인정할 수 있다 할 것이다.(아닐 수도 있다^^;)

위와 같이, 실거래가신고 취하원과 사서증서의 인증을 통하여 인정할 수 있는 범위는 차이가 없는 것임에도 다르게 취급한다는 것은 납세자 입장에서 억울함이 있을 것이다.

다만, 제3자가 알 수 있는 가능성의 정도에서 차이가 날 수 있으나 취득세 납세의무 유무의 판단에 있어서 이 부분이 얼마나 큰 중요성을 갖냐 하는 것은 생각해 보아야 할 것이다. 더불어 현재 세무부서에 제출되는 공정증서의 내용을 보았을 때 구체적으로 계약해제의 내용이 기재되는 경우는 거의 찾아볼 수 없어 외관상으로 사서증서 인증서류와 그 차이점을 찾아볼 수 없다는 점도 민원인을 설득하는데 있어 애로점이라 할 것이다.물론 관련법률에 의하여 공정증서와 사서증서의 법률효과에서 상당한 차이가 있음을 듣기는 하였지만, 취득세 업무처리에 있어서 이런 차이점들이 민원인을 설득하는데 전혀 도움이 안된다(간혹 변호사들이 항의하는 경우 현재 세무부서에서 요구하는 형식의 인증서는 정확한 의미의 공정증서라고 볼 수 없다고 말한다).


본 조항이 예시조항임을 감안하면 새로운 입증방법이 인정될 수도 있을 것이다. 현재 모 법원에서 사서증서의 입증방법을 인정했다는 자료를 보긴 했는데, 정확한 사건번호를 파악하지 못했고, 현재 진행중인 사안인 것 같아 그 사건에 대한 언급은 이르다고 생각되어 여기서 끝.........






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