감     사     원
심  사  결  정
결 정  번 호     2008년 감심 제 40 호
제        목     취득세 등 부과에 관한 심사청구
청   구   인     ○ ○ ○
                      ○○도 ○○시 ○○구 ○동 ○○○-○ ○○빌딩 ○○○호
처   분   청     ○○○도 ○○시장
주       문    심사청구를 기각한다.
이       유
1. 원 처분의 요지
   청구인은 2002. 12. 26. ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○ ○○○○○   아파트 ○○○호 등 42세대 공동주택(이하 “이 사건 임대주택”이라 한다)을 최초로 분양받아 취득하고 같은 해 12. 31. ｢임대주택법｣ 제6조 제1항의 규정에 따른 임대 사업자 등록을 한 후, 2003. 1. 27. 구 ｢○○○도도세감면조례｣(2003. 3. 31., 조례  제****호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제1항의 규정에 따라 취득세 등을 감면받고 2005. 4. 6. 이 사건 임대주택을 매각하였다.
  이에 대하여 처분청에서는 청구인이 이 사건 임대주택을 구 ｢임대주택법시행령｣(2003. 6. 25., 대통령령 제18020호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 제1항 제4호의 규정에 의한 임대의무기간(임대개시일로부터 3년) 내에 같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 매각하였다고 보아 그 취득가액 2,321,576,997원에 ｢지방세법｣ 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 58,947,530원, 등록세 88,421,660원, 교육세 16,362,460원 합계 163,731,650원을 2006. 8. 10. 부과·고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다) 하였다.
2. 심사청구의 취지와 이유
 가. 청구 취지
  이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 취지의 청구
 나. 청구 이유
  청구인은 이 사건 임대주택을 취득하기 위해 ○○○○○○○ 등으로부터 차입한 대출금의 이자상환 압박 때문에 취득일로부터 2년 3개월이 경과된 시점에서   매각하였으나 매수인이 임대주택 사업을 위해 사업자등록을 하고 실제 임대사업을 영위하였으므로 구 ｢임대주택법｣ 제12조의 규정에 따라 임대의무기간 내 매각제한 규정을 적용받지 아니하는 ‘임대사업자간의 매매’로 보아야 하는데도 처분청에서 이 사건 임대주택 매각 당시에 매수인이 ｢임대주택법｣ 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자가 아니라는 이유로 감면한 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다고 주장한다.
3. 우리 원의 판단
 가. 다툼
  취득세 등을 감면받은 임대사업자가 임대주택을 임대의무기간 내에 ｢임대주택법｣ 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자에게 매각한 것으로 볼 수 있는지 여부
 나. 인정 사실
  이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.
   (1) 청구인은 2002. 12. 24. ○○세무서에 임대주택 사업을 영위할 목적으로   ｢부가가치세법｣ 제5조 제1항의 규정에 의한 사업자등록을 한 후 같은 해 12. 26. 이 사건 임대주택을 건축주인 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○에 있는 ○○종합건설주식회사로부터 2,321,576,990원에 최초로 분양받아 취득하였다.
  (2) 청구인은 2002. 12. 31. 주소지 관할 ○○○○시 ○○구에 구 ｢임대주택법｣(2002. 12. 26., 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1항의 규정에 따른 임대사업자 등록을 한 후, 이 사건 임대주택이 구 ｢○○○도도세감면조례｣ 제13조 제1항의 규정에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택으로 ｢전용면적 60제곱미터｣ 또는 ｢전용면적 60제곱미터 초과 전용면적 85제곱미터 이하｣에 해당되자 도세 감면신청을 하여 2003. 1. 27. 처분청으로부터 취득세 등을 감면받았다.
  (3) 청구인은 2005. 4. 6. 이 사건 임대주택을 취득한 날로부터 2년 3개월이 경과된 시점에서 ○○도 ○○시 ○○동 ○○○○-○ ○○공단 ○나 ○○○호 청구외 ○○○에게 매각하였다.
  (4) 청구외 ○○○는 2005. 4. 14. 사업장소재지 관할 ○○세무서에 업태를 부동산업, 종목을 장기임대 공동주택으로 하여 ｢부가가치세법｣ 제5조 제1항의 규정에 따른 사업자등록(면세사업자, 등록번호 : ***-**-*****)을 하였다.
  (5) 청구외 ○○○는 2006. 2. 13. 이 사건 임대주택을 취득한 날로부터 10개월이 경과된 시점에서 자신의 주소지 관할관청인 ○○도 ○○시에 ｢임대주택법｣ 제6조 제1항의 규정에 따른 임대사업자등록(등록번호 : ○○시-임대사업자-***)을 하였고, ○○시장은 같은 날 구 ｢임대주택법시행규칙｣(2006. 8. 7., 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제2조 제4항의 규정에 따라 임대주택 소재지 관할관청인 처분청에 청구외 ○○○에 대한 임대사업자등록증 교부 사실을 통보하였다.
  (6) 처분청에서는 매수인인 청구외 ○○○가 2006. 2. 13.에야 ｢임대주택법｣ 에 따른 임대사업자 등록을 하였으므로 청구인이 이 사건 임대주택 매각 당시에 구 ｢임대주택법｣ 제12조 제1항, 구 ｢임대주택법시행령｣ 제9조 제2항 제1호의 규정에 따른 다른 임대사업자에게 매각한 경우에 해당되지 않는다는 이유로 구 ｢임대  주택법시행령｣ 제9조 제1항 제4호 및 구 ｢○○○도도세감면조례｣ 제13조 제1항, 제2항의 규정에 따라 임대의무기간 내에 이 사건 임대주택을 임의로 매각하였다고 보아 2006. 8. 10. 감면한 취득세 등 163,731,650원을 부과·고지하였다.
  (7) 청구인은 2007. 4. 23. 이 건 심사청구 관련, 추가 제출한 준비서면에서 청구외 ○○○가 이 사건 임대주택에 대한 합산배제를 신청하여 2006. 2. 28. ○○세무서로부터 종합부동산세 초과 납부액 5,481,010원을 환급받았으므로 청구외 ○○○를 매매계약 체결 당시에 임대사업자로 보아야 한다고 주장하였다.
 다. 관계 법령 등의 규정
  (1) 구 ｢○○○도도세감면조례｣ 제13조 제1항의 규정에 따르면 ｢임대주택법｣  제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자(임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 공동주택(아파트·연립주택 및 다세대주택)을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 의하여 도세를 감면한다고 규정한 다음, 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 제2호에서 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있다.
  (2) 같은 조례 제13조 제2항의 규정에 따르면 제1항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, ｢임대주택법시행령｣ 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내 같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도에 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있다.
  (3) 구 ｢임대주택법｣ 제12조의 규정에 따르면 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다.   다만, 임대사업자 간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.
  (4) 구 ｢임대주택법시행령｣ 제9조 제1항 제4호의 규정에 따르면 매입임대주택 의 임대의무기간은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년으로 규정하고 있다.
  (5) 구 ｢임대주택법시행령｣ 제9조 제2항 제1호의 규정에 따르면 법 제12조 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 경우를 말한다고 규정하면서 제1호에서 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 제2호 나목에서 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받은 경우를 규정하고 있다.
  (6) 구 ｢종합부동산세법｣(2007. 1. 11., 법률 제8235호로 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 제1호의 규정에 따르면 종합부동산세 과세표준 합산배제 주택으로 ｢임대주택법｣ 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택을 규정하고 있다.
  (7) ｢종합부동산세법시행령｣ 제3조 제1항 제2호 가목의 규정에 따르면 합산배제 임대주택은 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억 원 이하일 것, 나목의 규정에 따르면 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것을 규정하고 있다.
  (8) ｢지방세법｣ 제112조 제1항의 규정에 따르면 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1000분의 20으로 한다고 규정하고 있다.
 라. 판단
   조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다.
  살피건대, 청구인은 이 사건 임대주택을 청구외 ○○○에게 매도하는 매매계약을 체결하면서 구 ｢임대주택법｣(2005. 7. 13., 법률 제7598호) 제12조 제2항의 규정에 따라 계약조항에 매수인이 임대사업자의 지위를 승계한다는 조건을 명시하였다고 주장하나 처분청에 제출된 2005. 3. 25.자 검인 매매계약서 상에는 청구외 ○○○가 임대사업자의 지위를 승계한다는 계약조항은 보이지 아니하고 단지 청구인의 기존 대출금을 승계하기로 한다는 특약사항만 기재되어 있을 뿐이고, 더욱이 매매계약서에 매수인이 임대사업자의 지위를 승계한다는 조건을 명시하도록 한 위 법 규정은 이 사건 임대주택 매각일 이후에 신설된 개정규정으로 이 사건에는 적용되지 아니하는 규정이다.
   또한 청구인은 청구외 ○○○가 이 사건 임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제를 신청하여 ○○세무서로부터 초과 납부한 종합부동산세를 환급받았으므로 임대사업자임이 입증되었다고 주장하나, 지방세인 취득세의 감면요건이 되는 임대사업자 여부는 ｢지방세법｣ 소정의 감면조항에 따라야 하는 것이지 이 건 임대주택이 ｢종합부동산세법｣에 의하여 종합부동산세 합산배제가 허용되었다고 하여   이것을 두고 ｢지방세법｣ 소정의 임대사업자 자격요건이 충족되었다고 볼 수는 없다 할 것이다.
  그리고 ｢임대주택법｣에 따르면 매수인 청구외 ○○○는 이 사건 임대주택이 승강기가 설치된 지상 10층 규모의 공동주택(아파트)인 관계로 임대사업자로 등록할 경우 임대주택을 주택관리자에게 위탁하여 관리하거나 자체관리하여야 할 의무가 있고, 기술인력(승강기안전, 난방 분야) 보유, 임차인대표회의 등의 하자보수 요구 등에 응할 의무가 발생하는 등으로 임대사업자등록을 서두르지 아니한 것으로 보여 지는 점, 청구외 ○○○는 2005. 12. 31. 개정된 구 ｢종합부동산세법｣(법률 제7836호)에서 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제가 허용되자 ○○세무서에 이 사건 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제를 신청하면서 요건 구비서류로 ｢임대주택법｣에 의한 임대사업자등록이 필요하게 되어 2006. 2. 13.에서야 주소지 관할관청인 ○○시에 임대사업자 등록을 한 것으로 보여 지는 점, 주소지 관할 ○○시장이 ｢임대주택법시행규칙｣ 제2조 제4항의 규정에 따라 임대주택의 소재지를 관할하는 처분청인 ○○시장에게 청구외 ○○○에 대한 임대사업자 등록사항을 통보하자 처분청에서 같은 규칙 제2조 제5항의 규정에 따른 임대사업자 사후관리를 하는 과정에서 청구외 ○○○가 이 사건 임대주택 매입 당시 ｢임대주택법｣ 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자가 아니라고 보아 이 사건 처분한 점 등을 종합적으로 검토하여 보면 청구외 ○○○가 자신의 경제적 이익을 위해서 임대사업자 등록을 미루어 온 것이지 법률지식의 무지로 뒤늦게 등록하였다고 볼 수는 없다고 할 것이다.
  따라서 이 건 청구인이 이 사건 임대주택을 취득한 후 취득세 등을 감면받고 임대의무기간 내에 처분청의 매각허가를 받지 아니한 상태에서 임의로 ｢임대주택법｣에 의한 임대사업자 등록을 하지 아니한 청구외 ○○○에게 매각한 이상 처분청에서 청구인에게 구 ｢○○○도도세감면조례｣ 제13조 제2항의 규정에 따라 감면한 취득세 등을 부과·고지한 처분은 정당하다 할 것이다.
4. 결론
  그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

                             2008.  2.  28.
                            감     사     원