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지방세.한국

법령해석 사례

법령해석 사례
문서번호/일자 지방세특례제도과-1678(2021. 7. 15.) 

희망임대주택 리츠가 일반 매각한 부동산 추징 여부

 

<질의요지>

   부동산투자회사(희망임대주택리츠)가 임대기간 경과 후 원소유자가 우선 매입권을 행사하지 아니한 임대주택을 LH에 매입요청 하지 않고 제3자에게 일반 매각한 경우 감면된 취득세 및 재산세가 추징대상에 해당하는지 여부

 

<회신내용>

가.「지방세특례제한법」제34조제4항에서는 “부동산투자회사가 임대목적으로 2014년 12월 31일까지 취득하는 주택에 대해서는 취득세를 면제하고, 2014년 12월 31일까지 재산세를 1천분의 1을 적용하여 과세한다. 다만, 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받은 후 정당한 사유 없이 제5항에 따른 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우에는 감면된 취득세와 재산세를 추징한다”고,

   같은 조 제5항에서는 감면을 적용받기 위해서는 부동산투자회사는 임차인과 ’전용면적 85제곱미터 이하의 1가구 1주택자의 주택을 매입하여 해당 주택의 양도인에게 임대하되, 그 임대기간을 5년 이상으로 하는 계약’과 ‘임대기간 종료 후 양도인이 해당 주택을 우선적으로 재매입할 수 있는 권리를 부여하는 계약’을 체결하여야 하며, 양도인이 매입우선권을 행사하지 않을 경우 한국토지주택공사가 해당 주택의 매입을 확약하는 계약을 체결하도록 규정하고 있습니다.

나. 국토교통부는 '13년 ‘4.1 주택시장 정상화 종합대책’을 발표하면서 당시 사회적 문제가 되던 ‘하우스푸어’ 지원방안으로 하우스푸어가 5년간 임차하는 조건으로 주택을 매각하고, 임대기간 종료 시 양도인에게 우선 매각하거나 미 매각된 주택은 LH가 매입할 것을 확약하는 조건으로 ‘희망임대주택 리츠’를 설립,인가하여 하우스푸어를 위한 구제사업을 시행하였습니다.

다. ’13.8.9. 부동산투자회사와 한국토지주택공사는‘부동산 매입 확약서’ 계약을 체결하였고, 확약서 전문에서 “LH는 REIT가 공동주택을 일정기간 동안 임대 운영한 후 원활하게 매각하고 청산할 수 있도록 하기 위함”을 계약 목적으로 명시하고 있으며, 협의사항 제2조에서 “REIT는 LH에게 본건 공동주택의 일부 혹은 전부를 매입하도록 LH에게 요청할 수 있는 권리(이하 ‘매입요청권”)가 있고, LH는 이러한 요청에 응하여 매입 요청 대상 공동주택을 매수할 의무가 있다“고 규정하였는바,

    ‘부동산 매입확약서’에서는 매입요청권을 통해 임대주택의 매각을 요청할 수 있는 권리만을 기재하고 있고 이를 강제하거나 의무를 부여하고 있지 않으며, 임대주택을 일반 매각 방식으로 제3자에게 처분하였을 경우 위약금이나 손해배상 등 불이익을 명시하고 있지 않습니다.

라.「지방세특례제한법」제34조제4항은 부동산투자회사가 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우 감면된 취득세와 재산세를 추징한다고 규정하고 있으나, 희망임대주택 리츠 설립 당시 주택가격이 하락할 것이라는 예측으로 인해 투자 참여가 어려운 상황임을 고려하여 가격 하락시 부동산투자회사의 손실보전을 위하여 부여한 ‘매입요청권’은 임대기간 종료 후 최종 매각되지 않은 주택에 대해 LH가 매수하도록 요구할 수 있는 권리로 보아야 할 것이므로, 부동산투자회사가 임대주택에 대해 매입요청권을 행사하지 않고 일반 매각으로 임대주택을 처분하였다 하여‘부동산 매입확약서’ 계약을 위반하였다 보기 어렵다 판단됩니다.

마. 다만, 이는 질의 당시 서면 및 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.  끝.

 

 

 

지방세특례제도과-1678(2021. 7. 15.)

번호 제목
2915 2014년 1월 1일 전에 부동산을 경락받은 경우 적용되는 취득세 세율(구 「지방세법」 제6조 등 관련)
2914 국가유공자 등에 대한 자동차세 감면 범위(「지방세특례제한법 시행령」 제12조의2제3항 등 관련)
2913 SPAC 합병에 따른 부동산의 소유권 변동 이후 해당 부동산을 사용하는 경우가 “직접 사용”에 해당하는지 여부
2912 「지방세징수법」 제42조제1항에 따른 압류 제한 금액을 산정할 때 급여채권의 총액에 국민연금 포함 여부
2911 학교에 대한 취득세 감면 대상의 범위
2910 3주택 이상 소유자가 2019년 12월 4일 전에 공동주택 분양계약을 체결하고 2019년 12월 4일 이후 배우자에게 분양권 지분의 50%를 증여한 경우 배우자의 부동산 취득세율 산정 기준
2909 도시개발사업의 시행자가 제공하는 토지를 신탁한 경우에도 분리과세대상이 되는지 여부
2908 압류한 체납자 소유의 자동차를 체납자 사망 이후 공매한 경우 낙찰자 명의의 이전등록 전에 상속인 명의로 이전등록을 해야 하는지 여부
2907 시설대여업자와의 리스계약 종료 후 대여시설이용자인 청구법인이 쟁점차량을 사실상 취득하였다고 보아 취득세를 과세한 처분의 당부
2906 쟁점부동산의 취득시기를 사실상의 잔금지급일로 보아 이 건 재산세를 전 소유자에게 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
 
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