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지방세.한국

법령해석 사례

법령해석 사례
문서번호/일자 서울세제-14003(2017.09.22) 
서울세제-14003(2017.09.22) 취득세 
 
 제목
임대주택 신축관련 취득세 중과세 및 감면 질의
[관계법령]
「지방세법」제13조
[답변요지]
「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다."라고 규정하고 있으므로 위 규정에 따른 임대기간에 매각한다면 임대주택으로 감면된 취득세 등이 추징된다.
[본문]
(사실관계)
가. 2017. 4월 서울시 마포구에서 C법인 신설
나. 2017. 8월 주택 노후 소유자인 개인 A와 개인 B는 준공공 임대주택 건설을 위한 건축허가서 교부 받음
- 허가내용 : 1층 필로피(주차장) 포함 2개층은 주거용 오피스텔 (전체 건축면적의 1/3에 해당), 4개층은 다세대 임대주택(전체 건축면적의 2/3에 해당)으로 구성, 전용면적 30㎡ 이하 8가구, 전용면적 60㎡ 이하 5가구 등 총 13 가구로 총 7개층
다. 임대주택의 사업을 위해 2017. 4월 법인을 설립하고, A와 B의 노후주택을 매입하려고 관련 허가 등의 권리를 인수하여 건축을 진행하려는 계획)하려 하였으나, 설립 5년 이내 신설법인의 수도권 과밀억제권역 취득세 중과세 문제로 법인으로의 권리 이전이 중단된 상태.
【질의요지】
- 질의(1): C법인이 A와 B의 노후주택을 매입하고 임대사업자로 등록할 경우 취득세 중과 여부
- 질의(2): C법인이 취득세 감면 신청시 취득세 감면 여부
- 질의(3): 개인이 건설임대사업자로 등록하여 건축을 하고자 하는데, 건축허가 직후 B가 매입한 노후주택의 기납부세액에 대한 사후 감면신청이 가능한지 여부.
- 질의(4): 개인 A와 B를 건설임대 사업자로 주택과 오피스텔을 건설하고, 보존 등기 후 매입임대사업자로 등록을 한 법인에게 오피스텔 부분을 분양하는 경우
가) 임대사업법인이 취득세 중과 예외와 취득세 감면 혜택을 모두 받을 수 있는지의 여부와 적용 세율
나) A와 B를 건설임대사업자로 등록하는 경우 주택부분에 있어서 건축분에 대한 취득세를 감면받을 수 있는지의 여부.
다) 건설임대 사업자로 등록된 A와 B가 일부(또는 전부)를 매입임대사업자에게 양도를 하게 되면 불이익을 받게 되는지 여부
【회신내용】
답변(1) : C법인이 A와 B의 노후주택을 매입하고 임대사업자로 등록할 경우 취득세 중과 여부
- 과밀억제권역 내 신설법인(법인신설 5년 이내)이 취득한 일체의 부동산은 「지방세법」제13조 제2항에 의거 취득세가 중과세 됩니다.
다만 「지방세법 시행령」제26조 제1항에서 규정한 업종은 중과세가 제외됩니다.
(「지방세법 시행령」제26조 제1항 31호 민간임대주택에 관련 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업 등 「지방세법 시행령」제26조에서 규정한 대도시내 법인중과세 예외 업종에 해당되는 경우)
답변(2): C법인이 취득세 감면 신청시 취득세 감면 여부
- 「지방세특례제한법」제31조에서 규정한 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택 및 주거용오피스텔을 신축한다면 취득세 감면대상입니다. 다만, 이때 「지방세법」제13조 제2항의 중과세 대상이라면 중과세와 감면세율이 동시에 적용받게 됩니다.
답변(3): 개인이 건설임대사업자로 등록하여 건축을 하고자 하는데, 건축허가 직후 B가 매입한 노후주택의 기납부세액에 대한 사후 감면신청이 가능한지 여부..
- 개인 A와 B가 공동으로 건축허가를 받고 임대사업자로 등록(물건 취득 후 60일 이내 사업자 등록하는 경우 포함)하고 그 임대사업을 위하여 개인명의로 개인 B소유 노후주택을 취득하는 경우에도 「지방세특례제한법」제31조에서 규정한 감면조건을 충족한다면 취득세 등 감면대상이라 생각됩니다.
다만, 취득세는 취득이라는 행위에 대하여 부과하는 행위세의 일종으로 취득이라는 행위가 있을 때마다 취득세 납세의무가 발생합니다. 때문에 공동명의로 건축물을 신축할 때 납세의무가 발생되고, 이와 별개로 서로의 지분을 확정짓기 위하여 교환 또는 매각 등 지방세법에서 규정한 취득행위가 있을 경우 그 때마다 취득세 납세의무가 발생됩니다.
답변(4) : 개인 A와 B를 건설임대 사업자로 주택과 오피스텔을 건설하고, 보존 등기 후 매입임대사업자로 등록을 한 법인에게 오피스텔 부분을 분양하는 경우
가) 임대사업법인이 취득세 중과 예외와 취득세 감면 혜택을 모두 받을 수 있는지의 여부와 적용 세율
- 임대사업자가 임대사업을 위하여 60제곱미터 이하의 공동주택(주거용오피스텔 포함)을 최초로 분양받는다면 취득세 감면대상이나, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 아니라면 중과세 이후 감면됩니다.
나) A와 B를 건설임대사업자로 등록하는 경우 주택부분에 있어서 건축분에 대한 취득세를 감면받을 수 있는지의 여부.
- 귀하가 말씀하신 ‘건설임대사업자’가 지방세특례제한법 제31에서 규정한 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자이고 같은 조에서 규정한 감면 조건을 충족한다면 감면대상입니다.
다) 건설임대 사업자로 등록된 A와 B가 일부(또는 전부)를 매입임대사업자에게 양도를 하게 되면 불이익을 받게 되는지 여부
- 「지방세법」제13조 제2항에서 "제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다."라고 규정하고 있으므로 위 규정에 따른 임대기간에 매각한다면 임대주택으로 감면된 취득세 등이 추징됩니다.
다만, 이에 해당하는 지의 여부 등은 과세권자가 사실관계를 면밀히 검토하여 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.
번호 제목
2575 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세는 원고에게 고의, 과실이 없기 때문에 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세의 부과가 부당하다는 논지 역시 받아들일 수 없다.
2574 공동주택을 신축하는 경우 조경공사비, 도로포장비 등을 건축물 또는 토지(간주취득) 중 어느 과세대상에 적용해야 하는지 여부
2573 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 이 사건 조항 후단에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 한다.
2572 공동임대사업자에게 임대주택 일부 지분을 매각한 경우 임대주택 전체가 취득세 등의 추징대상인지 여부
2571 2인이 공동 명의의 건축주로서 보존등기 후 지분증감 없이 각자 지분대로 공유물분할 등기하고, 이를 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 경우라면 ‘최초로 분양받은 부동산’에 해당될 것으로 판단된다.
» 임대주택 신축관련 취득세 중과세 및 감면 질의
2569 임대주택 공동건축주(부부) 1인의 사망으로 불가피하게 상속지분과 건축주의 지위를 승계받은 상속인(공동건축주 1인)으로부터 분양받은 경우 그 상속지분도 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당된다고 할 것입니다
2568 분양임대주택을 건축주가 신탁을 통해 소유권을 이전하였다가 반환된 경우 이를 최초분양으로 보아 감면대상으로 보는 것이 타당하다.
2567 2인의 공동건축주 중 1인의 지분 전부를 매매를 원인으로 다른 1인의 공동건축주에게 이전하고 소유권이전등기를 완료하였다하더라도 이는 ‘최초로 분양받은 경우’로 보지 않는 것이 타당하므로 공동건축주 간 지분이전 유무와는 관계없이 임대사업자가 그 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양 받은 경우라면 취득세 감면대상에 해당된다.
2566 임대주택 공동건축주 지분이전이 최초분양에 해당하는지 여부
 
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