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법령해석 사례

문서번호/일자 조심2011지0277 (2012.05.16) 

 

[사건번호] 조심2011지0277 (2012.05.16)

[세     목] 취득 [결정유형] 기각

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[제     목] (1)부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 잔금지급일 이전에 대수선 공사를 한 경우 당해 공사비용을 취득세 과세표준에 포함한 처분의 당부

[결정요지] (1) 이 건 부동산을 취득하는 과정에서 청구법인이 자신의 노력과 비용으로 건축물의 대수선 공사를 시행한 이상 쟁점1비용은 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함. (2) 부동산을 취득한 후 등기·등록을 하기 전에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 가액이 달라진 경우에는 그 변경된 가액을 과세표준으로 하는 것이므로 취득세 과세표준에서 재평가차액(쟁점2비용)을 합산한 후, 감가상각액을 제외한 가액을 과세표준으로 하여 등록세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없음.

[관련법령] 지방세법 제111조

[참조결정]

[따른결정]

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[주    문]

 

 

 

심판청구를 기각한다.

 

 

 

[이    유]

 

 

 

1. 처분 개요

 

 

 

 가. 청구법인은 2010.10.26. OOO 85 토지 2,114.70㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 그 지상건축물 24,827.17㎡(지하5층·지상17층, 이하 “이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지를 포함하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득한 후 같은 날 이 건 건축물 대수선 공사비용 OOO(이하 “쟁점1금액”이라 한다)과 이 건 부동산 매매대금 OOO(중개수수료 OOO 포함)을 합한 금액 OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을,

 

 

 

 위 취득세 과세표준OOO에 이 건 부동산에 대한 재평가차액 OOO(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 합하고 이 건 부동산에 대한 감가상각액 OOO을 차감한 금액 OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 각각 신고한 다음 등록세 등은 2010.10.26.에, 취득세 등은 2010.11.23.에 각각 납부하였다.

 

 

 

 나. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.21. 심판청구를 제기하였다.

 

 

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 

 

 

 가. 청구법인 주장

 

 

 

   「지방세법」 제111조 제1항과 제2항 및 제5항, 제130조 제1항과 제2항 및 제3항 본문에서 취득세와 등록세 과세표준은 취득자 또는 등기·등록자가 취득 또는 등기·등록 당시 신고한 가액으로 하되, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 하면서, 사실상 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 취득자의 신고가액 또는 시가표준액에 불구하고 사실상의 취득가격으로 하도록 규정하고 있고,

 

 

 

   다만, 등록세의 경우 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으므로,

 

 

 

   법인의 경우 당해 법인이 해당 물건을 취득하기 위하여 지급한 취득대금(직접비용)과 취득과 밀접하게 관련되어 있는 중개수수료 및 채무인수액 등과 같은 간접비용으로서 법인장부에 의해 객관적으로 확인되는 것이 취득세 과세표준이 되는 것이고, 등기·등록 대상 물건이 사실상 취득에 해당하는 경우에는 등록세 과세표준 역시 사실상의 취득가격이 되는 것이 원칙이며, 다만 취득 이후 등기·등록일까지의 기간 중 자산재평가 등의 사유로 사실상 취득가격이 변경된 경우에는 그 변경된 가격이 등록세 과세표준이 된다 할 것으로,

 

 

 

   청구법인은 2005.10.4. 당시 설립중인 주식회사 OOO 제칠호 부동산위탁투자회사(이하 “OOO”)와 이 건 부동산에 대하여 매매대금은 OOO으로 하며, 최종 취득일은 2011.11.1.로 하는 등의 내용으로 부동산 매매계약(이하 “이 건 부동산 매매계약”)을 체결한 후 2010.10.26. 매도인인 OOO에게 OOO을 지급(중개수수료 OOO은 제외한 금액)하였는데,

 

 

 

   위 매매계약에 따라 청구법인은 2011.11.1.에서야 비로소 취득할 수 있었기 때문에 그 취득시기가 도래하기 전까지 이 건 부동산 일부(건축물 전체면적 7,518.32평 중 7,407.68평, 이하 “임차목적물”)에 대하여 임대차계약기간은 2006.3.1.부터 2010.10.31.까지로 하고, 임대보증금과 월 임대료는 각각 OOO과 OOO으로 하는 등의 임대차계약(이하 “임차목적물에 대한 임대차계약”)을 체결하여 임차 사용하면서 회계법인의 자문을 받아 이를 금융리스자산으로 회계처리하였으며, 위 임차목적물을 임차 사용하면서 이에 대한 사용효익을 높이기 위해 쟁점1금액을 들여 대수선 공사를 실시한 후 이에 따른 취득세도 납부하였고,

 

 

 

   또한, OOO에 따라 금융리스자산은 재평가가 가능하다고 하여 2009.10.1. 이 건 토지에 대한 재평가를 실시하여 쟁점2금액을 평가증으로 인식하였으며,

 

 

 

   그 후 청구법인은 2010.10.26. 이 건 부동산을 취득하고 같은 날 이 건 부동산 매매계약서상의 매매대금 외에 대수선 공사비용인 쟁점1금액을 취득세 과세표준에 포함하고, 나아가 취득세 과세표준에 재평가에 따른 차액인 쟁점2금액을 합하고 감가상각액을 제외한 금액을 등록세 과세표준으로 하여 이 건 부동산 취득·등기에 따른 취득세와 등록세를 신고한 다음 2010.10.26.과 2010.11.23. 각각 납부하였는바,

 

 

 

   첫째, 임차목적물에 대한 대수선 공사비용인 쟁점1금액은 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 전에 그 일부인 임차목적물을 보다 효율적으로 사용하기 위해 청구법인이 임차인으로서 부담한 것일 뿐으로, 이는 쟁점1금액이 이 건 부동산 취득비용으로서 청구법인이 부담하기로 약정된 것이라면 이 건 부동산 매매계약서에 명시되었어야 함에도 이 건 부동산 매매계약 체결 시점(2005.10.4.)에는 대수선에 관한 언급이 전혀 없었고, 달리 대수선을 전제로 하여 취득하기로 약정한 바도 없었으며, 단지 이 건 매매계약서에는 청구법인이 OOO을 지급해야 한다고만 명시되어 있다는 점에서 확인된다 하겠으므로,

 

 

 

   위 쟁점1금액은 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 위해 지급한 취득대금(직접비용)에 해당되지 않고, 나아가 이 건 부동산 취득과 밀접하게 관련되어 있는 중개수수료 및 채무인수액 등과 같은 간접비용에도 해당되지 않는다 할 것이어서 취득세와 등록세의 과세표준에서 제외되어야 할 것이다.

 

 

 

   둘째, 이 건 토지 재평가로 인한 차액인 쟁점2금액은 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 이전인 2009.10.1. 실시한 재평가로 인해 발생된 것이고, 더구나 청구법인은 이 건 부동산을 2010.10.26. 잔금 지급과 동시에 이에 관한 소유권이전등기를 함으로써 취득일부터 등기·등록일까지의 기간 중 사실상 취득가격에 변동이 전혀 없었으므로 위 쟁점2금액은 이 건 부동산등기에 따른 등록세 과세표준에서 제외되어야 한다.

 

 

 

   더구나 법인인 취득자가 취득세 과세대상 물건을 취득하고 소유권이전등기까지 하였음에도 당해 법인장부에 계상하지 아니하였다고 하여 취득세를 과세하지 않을 수 없듯이 취득세 과세대상 자산을 현실적으로 취득한 사실이 없음에도 당해 법인장부에 계상되어 있다고 하여 취득세를 과세할 수는 없는 것으로,

 

 

 

   대법원OOO은 금융리스 거래가 이루어져 금융리스이용자가 금융리스자산을 장부에 계상하더라도 리스이용자는 금융리스자산에 대한 취득세 납세의무가 없다고 판시하고 있고, OOO 또한 금융리스이용자가 금융리스자산을 장부에 계상하여도 금융리스이용자 또는 금융리스이용자의 과점주주는 이에 대한 취득세 납세의무가 없다OOO는 취지의 해석을 하고 있으므로,

 

 

 

   앞서 살펴본 바와 같이 청구법인은 이 건 부동산 일부를 금융리스자산으로 법인장부에 계상하였고, 이후 대수선 공사비용과 재평가에 따른 평가차액을 반영하였다고 하여 잔금지급일인 2010.10.26. 이전에 이미 청구법인이 이 건 부동산을 취득하였다고 볼 수 없으므로 쟁점1금액과 쟁점2금액은 이 건 부동산 취득·등기와는 무관한 비용이라 할 것이어서 이 건 취득세 등은 위 금액을 과세표준에서 제외하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.

 

 

 

 나. 처분청 의견

 

 

 

   취득세의 과세대상이 되는 취득이란 증축, 대수선 등 유·무상을 불문한 일체의 취득이고, 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의2에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액이라고 규정하고 있는바,

 

 

 

   OOO는 이 건 부동산의 대수선에 대한 사용승인을 받고 대수선 공사비용(쟁점1금액)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였고, 추후 추가로 소요된 공사비를 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 수정신고·납부하였는데,

 

 

 

   청구법인은 2006년 7월 공사도급계약서상 도급인으로서 수급인인 OOO에 대수선 공사를 발주하고 이에 소요된 비용을 정산한 후 2007.12.31. 그 비용 전체를 대차대조표상의 유형자산 중 금융리스건물계정에 산입하였고,

 

 

 

   더구나 이 건 부동산에 관한 대수선은 단순한 유지 및 수선비의 지출이 아니라 외벽 대리석 치장, 엘리베이터 공사, 주방공사, 통신망 구축공사 등으로 건물의 효용과 편익을 현저히 증가시키는 자본적 지출로서, 이는 청구법인이 이 건 부동산에 대하여 회계처리한 계정과목인 금융리스건물계정 금액이 2006.6.30.에 OOO에서 대수선 공사비에 대한 회계처리가 종결된 2007.12.31.에 OOO으로 증액된 사실에서 확인되고 있을 뿐만 아니라 위 대수선 공사비용인 OOO은 이 건 부동산의 취득금액 OOO의 31.57%를 차지하는 금액으로서 매매대금과 별도의 약정에 의한 취득자 조건 부담액에 해당되어 이 건 부동산 취득가격의 범위에 포함함이 타당하다 할 것이고,

 

 

 

   한편, 「지방세법」 제130조 제1항부터 제3항까지에서 부동산에 관한 등록세 과세표준은 등기·등록자가 등기·등록 당시 신고한 가액으로 하되, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 한다고 하면서, 법인장부 등에 의하여 사실상 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 사실상 취득가격으로 한다고 규정하고 있는바,

 

 

 

   청구법인은 2005.10.4. 이 건 부동산에 대하여 매도인인 OOO와 매매계약을 체결하면서 취득일을 5년 이후로 한 후 이를 2006.3.1.부터 2010.10.31.까지 임차하기로 하는 내용의 임차목적물에 대한 임대차계약을 체결한 다음 취득자의 지위로서 주식시장에 공시하는 자료 중 부속명세서의 대차대조표와 손익계산서상에 이 건 부동산을 금융리스자산으로 계상하여 회계처리를 하고 있고, 이에 따른 유형자산 재평가차액(쟁점2금액)과 감가상각액을 각각 자본과 비용으로 인식하고 있음을 확인할 수 있는데,

 

 

 

   이는 청구법인이 「지방세법」 제124조에서 규정하고 있는 등록세 납세의무자에 해당한다 하겠고, 위 쟁점2금액은 같은 법 제130조 제3항에서 규정하고 있는 법인장부에 의하여 확인되는 사실상의 취득가액이고, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에 해당된다 할 것이다.

 

 

 

   따라서 청구법인이 쟁점1금액은 이 건 부동산에 관한 취득세와 등록세의 과세표준에 포함하고, 쟁점2금액은 등록세 과세표준에 포함하여 각각 산출한 세액을 신고·납부한 것은 적법하다.

 

 

 

3. 심리 및 판단

 

 

 

 가. 쟁  점

 

 

 

  (1)부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 잔금 지급 이전에 이에 대한 대수선 공사를 한 경우 당해 공사비용을 취득세 과세표준에 포함하는 것이 적법한지 여부

 

 

 

  (2) 위 부동산을 임차 사용하면서 금융리스자산으로 회계처리한 후 재평가한 경우 당해 부동산에 대한 재평가차액을 등록세 과세표준에 포함하는 것이 적법한지 여부

 

 나. 관련 법령 등

 

 

 

  (1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것)

 

 

 

제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

 

1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때

 

2. 등록세 : 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때

 

 

 

제104조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

 

8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.

 

10. 개수 : 「건축법」 제2조 제1항 제9호의 규정에 의한 대수선과 건축물에 부수되는 시설물 중 대통령령이 정하는 시설물의 1종 이상을 설치하거나 수선하는 것을 말한다.

 

 

 

제105조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

 

② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 「민법」·「광업법」·「수산업법」·「선박법」·「산림법」·「건설기계관리법」·「자동차관리법」 또는 「항공법」등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.

 

 

 

제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

 

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

 

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

 

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

 

 

 

제124조【납세의무자】등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록(등재를 포함한다. 이하 같다)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과한다.

 

 

 

제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

 

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

 

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에도 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

 

 

 

  (2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것)

 

 

 

제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

 

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

 

③ 제1항·제2항 및 제6항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 다만, 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

 

 

제74조【납세의무자등】② 「여신전문금융업법」에 의한 시설대여업자가 차량·기계장비·선박 또는 항공기를 시설대여하는 경우에는 그 등기 또는 등록명의에 불구하고 시설대여업자(법 제105조 제8항의 경우는 수입하는 자)를 법 제105조 제1항의 규정에 의한 납세의무자로 본다.

 

 

 

제82조의2【취득가격의 범위】① 법 제111조 제5항 제1호에서 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다.

 

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 

2. 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

 

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

 

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

 

5.취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액

 

6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

 

 

 

제82조의3【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

 

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서

 

 

 

 다. 사실관계 및 판단

 

 

 

  (1) 사실관계

 

 

 

  청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

 

 

    (가) 2005.10.4. 청구법인은 OOO와 이 건 부동산에 대한 매매계약 및 임차목적물에 대한 임대차계약을 체결하였는데,

 

 

 

    매매계약서에는 목적부동산은 이 건 부동산으로 하며, 매매대금은 OOO(건물분 부가가치세 별도)으로 하며, 매매완결일 이전에 매매대금과 관련하여 이 건 부동산에 대하여 OOO에 상당하는 수선유지관련 지출을 하여야 하고, 청구법인은 수선유지관련지출내역을 OOO에게 매매완결일 이전에 서면통지하여야 하며, 위 서면통지의 송달받은 날이 매매완결일 이전일 경우 청구법인은 매매완결일에 OOO을 기준으로 한 나머지 잔금을 지급하여야 하고, 청구법인이 이행하지 않는 경우는 매매대금을 OOO(건물분 부가가치세 별도)으로 하며,

 

 

 

    청구법인은 계약의 이행을 담보하기 위하여 계약금으로 OOO을 OOO가 이 건 부동산의 소유권을 취득한 날부터 3영업일 이내 OOO가 별도로 지정하는 계좌에 입금하고, OOO와 청구법인은 중도금의 지급시기와 금액 범위를 쌍방 합의하에 별도로 정하기로 하며, 별도 합의가 이루어지지 않을 경우 중도금은 없는 것으로 하며,

 

 

 

    2010.11.1.을 매매완결일(동일이 법정공휴일 또는 금융기관의 휴무일인 경우에는 동일의 익영업일)로 하는 내용 등이 기재되어 있다.

 

 

 

    한편, 임대차계약서에는 임대차목적물은 이 건 부동산 전체면적 7,518.32평 중 하나은행 사용분 110.64평을 제외한 7,407.68평으로 하고, 계약기간은 2006.3.1.부터 2010.10.31.로 하며, 임대차보증금은 OOO, 월 임대료는 OOO(부가가치세 별도), 월정 관리비 OOO(부가가치세 별도)으로 하고,

 

    임차인은 임차목적물의 임차로 인하여 발생하는 사업소세 및 임차인이 사업목적 변경 등으로 임대차목적물을 업무시설 용도 이외로 사용함으로 인해 임대인이 추가로 부담하게 되는 제세공과금(중과세, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등 포함) 등을 관리비와는 별도로 임대인에게 지급하여야 하며, 임차인 명의로 부과된 제세공과금의 경우 임차인은 자신의 부담으로 직접 납부하여야 하고, 임대인 명의로 부과된 제세공과금의 경우 임대인은 해당 제세공과금 청구서 사본과 임차인이 부담하여야 할 제세공과금 금액을 임차인에게 서면 통지하여야 하며, 임차인은 임대인으로부터 통보받은 동 제세공과금 청구서상의 납일기일의 5 영업일 전일까지 임대인에게 이를 지급하여야 하고, 임대차목적물에 대한 재산세, 종합부동산세 및 이에 부대하는 제세공과금(도시계획세, 공동시설세, 교육세 등. 단 임차인측 사유로 증액된 부분은 제외)은 임대인이 부담하기로 하며,

 

 

 

    임차목적물의 바닥, 벽체, 설비 등 구조물 자체의 보존에 대한 유지관리비는 임대인의 책임이고, 임대차계약기간 중 파손 또는 손상되는 경우에는 임대인이 그의 비용으로 수선하되, 임차인이 교체, 변경, 훼손한 경우 등 임차인의 책임있는 사유로 인한 경우에는 임차인의 책임과 비용으로 수선하여야 하며, 이와 관련하여 임대인에게 비용을 청구하거나 유치권을 주장하지 않기로 하고,

 

 

 

    임차인은 영업목적상 필요에 의하여 임차목적물에 시설물을 설치하거나 변경하는 행위(임대차목적물의 내부구조, 칸막이, 창호, 광고물 등의 신설 또는 변경행위 등)를 하고자 하는 경우 사전에 임대인의 서면동의를 얻어야 하며, 임대인은 임차인이 그러한 행위를 하는 경우 안전 및 건물 전체의 통일성을 기하기 위하여 시공을 통제하거나 감독할 수 있고, 건물안전에 위험을 줄 수 있다고 판단되는 등 필요한 경우 임차인에게 그 공사의 시정 및 변경을 요구할 수 있으며, 임차인이 이러한 행위에 따라 임차인이 부담한 비용이 유익비나 필요비에 해당하여 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있는 경우라 하더라도 임차인은 그 비용상환청구권 및 이에 관한 유치권행사를 포기하고, 어떠한 금전청구도 하지 않기로 하며, 후일 명도시에는 임차인의 비용부담으로 원상회복하여야 하고, 만일 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않거나 임대차목적물이 통상의 명도 상태대로 원상복구 되지 않았을 때에는 임대인은 임대차보증금에서 원상복구에 필요한 비용을 공제할 수 있다는 내용 등이 기재되어 있다.

 

 

 

    (나) 2006.11.13. OOO는 처분청으로부터 이 건 건축물에 대한 대수선 공사 완공에 따른 사용승인을 받은 후 2006.12.8. 위 대수선 공사에 대하여 그 과세표준(취득비용)을 OOO으로 한 취득세 등을 신고하고 납부하였으며, 2007.4.23. 위 대수선 공사에 대한 취득세 등을 수정신고하고 납부하였는데,

 

 

 

    위 대수선에 대한 공사와 관련하여 청구법인은 2006년 7월 도급인의 지위에서 OOO와 공사기간은 2006.4.10.부터 2006.9.27.까지로 하고, 도급금액을 OOO(부가가치세 별도)으로 하는 내용 등으로 공사도급계약을 체결하였다.

 

 

 

    (다) 청구법인은 이 건 부동산을 법인장부에 금융리스자산으로 계상하고 이에 대한 재평가 및 감가상각을 하였는데, 2009.10.1. 이 건 토지에 대한 재평가(「자산재평가법」에 의한 재평가에는 해당되지 아니한 것으로 보인다)를 실시한 후 대차대조표에 반영한 내용과 이 건 건축물에 대한 감가상각 내역은 아래 표와 같다.

 

 

 

  <표1> 이 건 토지 재평가내역

 

 

 

 

 

  <표2> 이 건 건축물 감가상각 내역

 

 

 

 

 

  (2) 청구법인은 쟁점1금액은 이 건 부동산 취득 이전 그 일부인 임차목적물을 보다 효율적으로 사용하기 위해 실시한 대수선 공사에 소요된 비용이므로 이 건 취득세와 등록세 과세표준에서 제외되어야 하고, 쟁점2금액은 이 건 부동산 취득 이전인 2009.10.1. 실시한 재평가로 인해 발생된 것일 뿐만 아니라 취득시점과 등기시점에 차이가 없으므로 등록세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다.

 

 

 

    (가) 먼저 이 건 부동산에 대한 대수선 공사비용인 쟁점1금액의 경우를 보면, 「지방세법」 제105조 제2항은 취득세의 과세객체가 되는 부동산 취득에 관하여 민법 기타 관계 법령에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는데,

 

    사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로OOO,

 

 

 

    청구법인이 비록 4년 8개월 동안 이 건 부동산의 대부분을 차지하고 있는 임차목적물을 임차사용하면서 임대보증금과 매월 임대료를 지급하였을 뿐만 아니라 이를 법인장부에 금융리스자산으로 계상하여 재평가 및 감가상각을 하였다고는 하지만 법인장부상 금융리스자산으로 계상한 날을 이 건 부동산 취득일로 볼 수 없고, 이 건 부동산 취득에 따른 잔금을 지급한 날인 2010.10.26.을 청구법인의 이 건 부동산 취득일로 보아야 하겠고,

 

 

 

    한편, 취득세의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 이에 포함되는 것이므로OOO, 취득세 과세표준은 취득시기를 기준으로 당해 물건을 취득하기 위한 일체의 비용인지 여부를 판단하여야 할 것으로,

 

 

 

    청구법인은 당초 매매계약 체결일(2005.10.4.)에 임대차계약을 한 후 임차목적물을 2010.10.31.까지 우선 사용한 다음 2010.10.26. 잔금을 지급함으로써 이 건 부동산을 취득한 점,

 

 

 

    이 건 건축물에 대한 대수선 공사 완공 후 매도인인 OOO가 이에 대한 취득세 등을 신고납부하였지만 청구법인은 이 건 부동산 취득과정에서 이 건 건축물에 대한 그 효용과 편익의 증진을 위해 청구법인 자신이 공사도급자로서 모든 절차를 진행하고 그 비용을 정산한 것으로 보이는 점,

 

 

 

    청구법인은 OOO와 체결한 이 건 부동산에 대한 매매계약서에 기재된 매매대금은 OOO이지만, 그 계약서상에 매매계약 완결일인 2010.11.1. 이전까지 매수인인 청구법인은 이 건 부동산에 대하여 OOO에 상당하는 수선유지관련 지출을 하여야 하고, 이를 이행하지 아니하는 경우 그 매매대금을 OOO으로 한다는 내용이 기재되어 있는 점,

 

 

 

    청구법인은 이 건 부동산을 금융리스자산으로 회계처리를 하고있는데,청구법인은 OOO와리스계약을 체결한 사실이 없음에 비추어 볼 때 이는 향후대금을 지급함으로써 취득하는 “변형된 금융리스자산”으로 볼 수 있고, 더구나금융리스자산은 리스기간이 종료한 후에 염가구매권 등에의거 궁극적으로 매수인이 취득함을 전제로 하는 것이라는 점 등 이 건 부동산의 전체적인 취득과정을 종합하여 볼 때, 쟁점1금액은 이 건 부동산 취득절차 또는 취득과 관련하여 소요된 비용에 해당된다고 보아야 하므로 이 건 취득세와 등록세 과세표준에 포함함이 타당하다 하겠다.

 

 

 

    (나) 이 건 토지에 대한 재평가차액인 쟁점2금액의 경우를 보면, 「지방세법」 제130조 제3항 단서에서 법인장부상에 의하여 사실상 취득가격이 입증되더라도 등기·등록 당시 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 가액이 달라진 경우에는 그 변경된 가액을 등록세 과세표준으로 적용하도록 규정하고 있으므로 취득세와 달리 등록세는 등기·등록 당시의 가액이 과세표준이 된다 할 것으로,

 

    청구법인이 2010.10.26. 자신의 명의로 소유권이전등기를 하기 전인 2009.10.1. 이 건 토지에 대하여 자산재평가를 실시한 후 이를 법인장부에 반영함으로써 그 가액이 변경되었고, 이 건 건축물 또한 금융리스자산으로 계상한 후 매년 감가상각을 함으로써 그 가액이 변경되었으므로, 이 건 부동산에 대한 등록세 과세표준은 이를 반영한 가액을 적용함이 타당하다 할 것이다.

 

 

 

   따라서 청구법인이 이 건 취득세와 등록세 등을 신고 납부한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

 

 

4. 결  론

 

 

 

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

번호 제목 문서번호/일자
2463 공유물 분할로 부동산을 취득하는 경우 적용하여야 할 취득시기 행정안전부 지방세운영과-24(2018.1.4.) 
2462 부동산 등기를 위한 법무사 수수료가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부 행정안전부 지방세운영과-23(2018.1.4.) 
2461 유상거래로 주택 지분 취득시 적용세율 질의 회신 file 행정자치부 지방세운영과-121(2017.1.11) 
2460 간헐적 수련원으로 사용되는 종교단체 부동산의 감면 여부 관련 질의 회신 행정안전부 지방세특례제도과-271(2017.8.18) 
2459 국공립어린이집 전환에 따른 감면된 취득세 추징 여부 관련 질의 회신 행정안전부 지방세특례제도과-274(2017.8.18.) 
2458 매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신 행정안전부 지방세운영과-279(2017.8.30) 
» 부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 잔금지급일 이전에 대수선 공사를 한 경우 당해 공사비용을 취득세 과세표준에 포함한 처분의 당부 조심2011지0277 (2012.05.16) 
2456 쟁점토지 매도자의 지방세 체납액, 신탁보수, 컨설팅보수, 금융자문수수료 및 법률자문료를 취득에 소요된 비용으로 보아 과세표준에 포함하여 취득세 등을 추징한 처분의 당부 조심2016지0103 (2016.12.15) 
2455 청구인이 쟁점주택을 취득하기 전에 쟁점금액이 유치권 채권액으로 확정되어 있었던 점 등에 비추어 쟁점금액은 쟁점주택을 취득하면서 청구인에게 변제의 책임이 이전되는 채무인수액 등에 해당한다 할 것이므로 처분청에서 쟁점금액을 쟁점주택의 취득가격에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다고 판단됨. 조심 2016지0290 (2017. 4. 6.) 
2454 청구법인이 대위변제한 쟁점체납세액이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부 조심 2017지0254 (2017. 5. 2.)